隨著和黃位于上海的物業(yè)東方匯經(jīng)中心鎖定買家,，不到兩個月，華人首富李嘉誠就拋售了過百億元的內(nèi)地商業(yè)物業(yè),。

上海的東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場兩處商業(yè)地產(chǎn)出售金額高達過百億元人民幣,。李嘉誠可謂既賣內(nèi)地寫字樓，又賣內(nèi)地購物中心,。其實,，亞洲首富李嘉誠的產(chǎn)業(yè)布局從2010年已經(jīng)開始,。通過一系列的資產(chǎn)出售,，其香港業(yè)務(wù)占集團盈利的比重，則已由2010年的25%逐步降到了16%,。而這些調(diào)整主要是出售中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)項目,。李嘉誠在商業(yè)上的一舉一動備受社會關(guān)注，特別是其狂拋中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)目的何在,？又意欲何求呢,？

筆者認(rèn)為，李嘉誠看到了中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)的巨大泡沫風(fēng)險是原因之一,。目前,，中國內(nèi)地和香港房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)嚴(yán)重，蘊藏的風(fēng)險非常大,。包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)價格都在離譜高位,。這個泡沫隨時都有可能被刺破、被引爆,。在此時拋售,，一方面正好賣在了高位，處在盈利高點,，另一方面又落袋為安規(guī)避了風(fēng)險,。這種經(jīng)營策略既保證了高盈利水準(zhǔn)又保證了經(jīng)營安全。

不過,，筆者分析,，李嘉誠拋售中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是因為泡沫風(fēng)險的原因，更主要的是他看得更遠,，謀求的是更遠的未來,。筆者認(rèn)為,，在房地產(chǎn)行業(yè)里，商業(yè)地產(chǎn)未來前景并不看好,，已有漸漸成為夕陽產(chǎn)業(yè)的征兆,。特別是在房地產(chǎn)泡沫巨大狀態(tài)下開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，可以預(yù)見的未來風(fēng)險將異常之大,。

從商業(yè)地產(chǎn)的購物中心和街面房門面房來看,，未來這種銷售和經(jīng)營方式將很快落伍。其正在遭受互聯(lián)網(wǎng)線上電商銷售方式的巨大沖擊,。由于互聯(lián)網(wǎng)線上電商的迅猛發(fā)展,，使得購物中心、街面門面實體店生意每況愈下,。電商銷售不僅僅是商品成本低,、價格便宜的原因，主要是適應(yīng)了現(xiàn)代快節(jié)奏社會公眾的購物方式,、消費方式,。對于賣家來說，只要網(wǎng)絡(luò)上宣傳推銷力度夠大,，就不必再租實體店面,，在任何一個地方都可以生產(chǎn)銷售發(fā)貨，對購物中心,、門面房,、街面房的需求越來越不強烈了。也就是說,，電商帶來的沖擊,，不僅使得實體店購物顧客越來越少了，而且使得對實體店需求的賣家也越來越少,。

從寫字樓來看,，未來受到的沖擊不比實體店商業(yè)地產(chǎn)小。這個沖擊仍然來自于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,。筆者大膽預(yù)測,，將來居家辦公將會成為一種趨勢。從社會環(huán)境看,，受制于城市嚴(yán)重擁堵,、嚴(yán)重污染影響，將促使更多企業(yè),、單位采取家庭居家辦公方式,。更重要的是，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,，特別是隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,，仿真視頻將會越來越普及,。即將推出的移動4G業(yè)務(wù)，一個移動互聯(lián)網(wǎng)終端就可以實現(xiàn)完全同步,、無任何畫面滯后變形的視頻,。這為實現(xiàn)居家辦公提供了堅實基礎(chǔ)。完全可以通過現(xiàn)代仿真視頻實現(xiàn)與在辦公室集中辦公一樣效果的居家辦公,。而且,，居家辦公還節(jié)約包括寫字樓租金、交通費用,、時間成本等各種成本,，同時，還有利于緩解交通擁堵,、污染等壓力,，是一種促進社會效益、企業(yè)效益雙提高的雙贏舉措,。絕對是未來的趨勢,。這將使得對集中辦公的寫字樓商業(yè)地產(chǎn)需求慢慢開始下降。

從李嘉誠出售的購物中心和寫字樓商業(yè)地產(chǎn)近幾年效益下滑就可以略見一斑,。和記黃埔2012年年報顯示,，從2010年開始,，和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑,。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%，長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%,。但廣州西城都薈廣場的回報率只達7%,，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。何止李嘉誠旗下的商業(yè)地產(chǎn)呢,？整個商業(yè)地產(chǎn)都面臨如此窘境,。

這也說明未來居住類房地產(chǎn)、高品質(zhì)商品房以及旅游地產(chǎn)市場前景將更加廣闊,。

因此,，李嘉誠拋售中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)是看到了未來，是著眼于未來,，這也給所有投資者和企業(yè)以巨大啟發(fā),。

余豐慧（河南　職員）