開春以來,,房價“拐點”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水,,杭州,、廣州等城市房價下跌,,似乎在釋放著房市“拐點”到來的信號。那么,,“拐點”真的近在咫尺,,抑或只是虛晃一招?倘若房價大面積下行,,經(jīng)濟面臨何種風(fēng)險,?
可以肯定的是,,房市泡沫已然吹起,,泡沫破碎只是時間問題,。如何“擠泡沫”,讓房地產(chǎn)市場軟著陸,,才是最為要緊的問題,。
近期,看空房價的聲音漸趨高亢,。一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強日前在亞布力論壇首次對房價做出悲觀預(yù)言,,認(rèn)為今年房價漲幅將大幅度下滑。萬科集團(tuán)董事長王石也用“非常不妙”表達(dá)了對今年樓市的觀點,,并稱“我不改變我的觀點”,。這種情形,即使在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時期也未出現(xiàn)過,。
而樓市出現(xiàn)的許多變化也在支持房地產(chǎn)大佬們的觀點,。自2013年7月開始,,李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔開始猛烈拋售內(nèi)地房產(chǎn),,涉及金額高達(dá)410億港元。因經(jīng)營足球而聲名鵲起的廣州恒大地產(chǎn)也開始將國內(nèi)多個城市的項目打折出售,。更令人有沖擊感的是那些突發(fā)事件:在香港,,新鴻基旗下的房產(chǎn)項目降價幅度一度達(dá)到40%;在內(nèi)地樓市指向標(biāo)之一的杭州,,樓盤因打折遭老業(yè)主抗議打砸,。
調(diào)控了十年未果的房價,真的要在2014年掉頭向下了嗎,?盡管部分地區(qū)的市況和今年以來的銀行房貸放款量,、房貸市場交易量部分支持這種預(yù)言,但在很大程度上,,房價掉頭仍然只是局部現(xiàn)象,,而從更廣泛的宏觀層面看,這一預(yù)言實際上仍是寓言,。
首先,,房價是一種貨幣現(xiàn)象,。盡管今年以來銀行前所未有地收緊了房貸,導(dǎo)致交易量出現(xiàn)一定程度的萎縮,,但在很大程度上這是季節(jié)性因素導(dǎo)致的結(jié)果,。每到年底,銀行額度都會緊張,,加之互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起讓部分銀行存款搬家,,因此銀行對于房貸的審批趨于嚴(yán)格。但是,,這并不意味著銀行會放棄房貸業(yè)務(wù),,更不能視為銀行錢緊的征兆。事實上,,近期人民幣即期匯價的持續(xù)走貶,,以及央行不斷推出的正回購操作,表明防止資金面過于寬松仍是主要考量,。更明顯的標(biāo)志是銀行間主流7天期質(zhì)押式回購利率,,近來已達(dá)到9個月以來的新低。這表明銀行并不差錢,。作為全面深化改革的開局之年,,防止經(jīng)濟大起大落是基本要求,這也讓保持適度流動性得到了政策保證,。流動性的相對寬裕,,是房價下跌的主要制動器。
其次,,房價的背后還隱藏著土地財政的大問題,。土地財政是結(jié)構(gòu)性弊端,確實需要優(yōu)化,。但是,,這是一個長期的過程。地方政府能夠忍受地價和房價下跌的空間其實十分有限,,鑒于目前地方政府提供基本公共服務(wù)的責(zé)任越來越強化,,而保障房建設(shè)也需要巨量資金,可以斷言,,地方政府對于房價下跌的承受性,,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行的壓力測試結(jié)果。特別是,,今年是地方債務(wù)到期的高峰,,這將進(jìn)一步限制地方政府調(diào)控房價的動能。
再次,,房價背后還折射出區(qū)域差距的問題,。區(qū)域差距的客觀存在,,既導(dǎo)致了城市的分化,也導(dǎo)致了房價的分化,。出于對公共服務(wù),、個人發(fā)展的需要,一線城市的剛需始終旺盛,。這也就意味著,,部分二三線城市的房價雖露疲態(tài),甚至出現(xiàn)了不少新的“鬼城”,,但房價下滑不會全面覆蓋所有城市,。相反,在開發(fā)商退出部分二三線城市以后,,一線城市樓市可能更加火爆,。去年12月,京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%,,好地段“地王”仍然不斷誕生,,即說明了這一點。
第四,,消除樓市泡沫所必需的財稅手段還在準(zhǔn)備中,。如果地方政府真的能從GDP迷思中解放出來、不再追求短期政績,,且房產(chǎn)稅確實發(fā)育成為可長期依靠的財稅來源,,那么房價有可能得到部分控制。但是,,“稅收法定”原則已得到了前所未有的強調(diào),,房產(chǎn)稅從試點到征收需經(jīng)法定這一關(guān),因此房產(chǎn)稅擴圍的步伐事實已經(jīng)放緩,。
樓市因附加了過多屬性,,并不能以通常公式框定,。通常公式看“投資回報率”,,即“租售比”。正是因為一線城市的平均租售比已經(jīng)超過200:1,,遠(yuǎn)超國際警戒線,,所以包括巴菲特和索羅斯在內(nèi)的許多國際機構(gòu)均認(rèn)為中國樓市存在風(fēng)險。但是,,這一模式只在真空中成立,。
不過,這并不意味著房價將永遠(yuǎn)攀升,。從年齡結(jié)構(gòu)看,,盡管70,、80代人剛性需求難以滿足,許多人只能望房興嘆,,但90后城市人口的住房壓力將驟減,。房價總有一天隨著剛性需求弱化,隨著流動性更適度,,隨著區(qū)域差異縮小在大部分城市落地,。
說到底,房子是商品,,而不是金融產(chǎn)品,,即使天然帶有保值升值的品相?;謴?fù)其本來屬性,,需要讓資本更均勻流動,讓享受公共服務(wù)成為普遍平等的權(quán)利,,讓地方財政來源多樣化,。追求這些,比單純追求房價的漲跌更能讓房價理性起來,。否則,,房價的大漲大跌,都會成為不能承受之重,。
徐立凡(資深評論員) |