開春以來，房價(jià)“拐點(diǎn)”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一,。香港樓市跳水,，杭州、廣州等城市房價(jià)下跌,，似乎在釋放著房市“拐點(diǎn)”到來的信號,。那么，“拐點(diǎn)”真的近在咫尺,，抑或只是虛晃一招,？倘若房價(jià)大面積下行，經(jīng)濟(jì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn),？

可以肯定的是,，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時間問題,。如何“擠泡沫”,，讓房地產(chǎn)市場軟著陸，才是最為要緊的問題,。

近期,，看空房價(jià)的聲音漸趨高亢。一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前在亞布力論壇首次對房價(jià)做出悲觀預(yù)言,，認(rèn)為今年房價(jià)漲幅將大幅度下滑,。萬科集團(tuán)董事長王石也用“非常不妙”表達(dá)了對今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”,。這種情形,，即使在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時期也未出現(xiàn)過。

而樓市出現(xiàn)的許多變化也在支持房地產(chǎn)大佬們的觀點(diǎn),。自2013年7月開始,，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)以及和記黃埔開始猛烈拋售內(nèi)地房產(chǎn),，涉及金額高達(dá)410億港元。因經(jīng)營足球而聲名鵲起的廣州恒大地產(chǎn)也開始將國內(nèi)多個城市的項(xiàng)目打折出售,。更令人有沖擊感的是那些突發(fā)事件：在香港,，新鴻基旗下的房產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)幅度一度達(dá)到40%；在內(nèi)地樓市指向標(biāo)之一的杭州,，樓盤因打折遭老業(yè)主抗議打砸,。

調(diào)控了十年未果的房價(jià)，真的要在2014年掉頭向下了嗎,？盡管部分地區(qū)的市況和今年以來的銀行房貸放款量,、房貸市場交易量部分支持這種預(yù)言，但在很大程度上,，房價(jià)掉頭仍然只是局部現(xiàn)象,，而從更廣泛的宏觀層面看，這一預(yù)言實(shí)際上仍是寓言,。

首先,，房價(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。盡管今年以來銀行前所未有地收緊了房貸,，導(dǎo)致交易量出現(xiàn)一定程度的萎縮,，但在很大程度上這是季節(jié)性因素導(dǎo)致的結(jié)果。每到年底,，銀行額度都會緊張,，加之互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起讓部分銀行存款搬家，因此銀行對于房貸的審批趨于嚴(yán)格,。但是,，這并不意味著銀行會放棄房貸業(yè)務(wù)，更不能視為銀行錢緊的征兆,。事實(shí)上,，近期人民幣即期匯價(jià)的持續(xù)走貶，以及央行不斷推出的正回購操作,，表明防止資金面過于寬松仍是主要考量,。更明顯的標(biāo)志是銀行間主流7天期質(zhì)押式回購利率，近來已達(dá)到9個月以來的新低,。這表明銀行并不差錢,。作為全面深化改革的開局之年，防止經(jīng)濟(jì)大起大落是基本要求,，這也讓保持適度流動性得到了政策保證,。流動性的相對寬裕，是房價(jià)下跌的主要制動器,。

其次,，房價(jià)的背后還隱藏著土地財(cái)政的大問題,。土地財(cái)政是結(jié)構(gòu)性弊端，確實(shí)需要優(yōu)化,。但是,，這是一個長期的過程。地方政府能夠忍受地價(jià)和房價(jià)下跌的空間其實(shí)十分有限,，鑒于目前地方政府提供基本公共服務(wù)的責(zé)任越來越強(qiáng)化,，而保障房建設(shè)也需要巨量資金，可以斷言,，地方政府對于房價(jià)下跌的承受性,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行的壓力測試結(jié)果。特別是,，今年是地方債務(wù)到期的高峰,，這將進(jìn)一步限制地方政府調(diào)控房價(jià)的動能。

再次,，房價(jià)背后還折射出區(qū)域差距的問題,。區(qū)域差距的客觀存在,，既導(dǎo)致了城市的分化,，也導(dǎo)致了房價(jià)的分化。出于對公共服務(wù),、個人發(fā)展的需要,，一線城市的剛需始終旺盛。這也就意味著,，部分二三線城市的房價(jià)雖露疲態(tài),，甚至出現(xiàn)了不少新的“鬼城”，但房價(jià)下滑不會全面覆蓋所有城市,。相反,，在開發(fā)商退出部分二三線城市以后，一線城市樓市可能更加火爆,。去年12月,，京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過20%，好地段“地王”仍然不斷誕生,，即說明了這一點(diǎn),。

第四，消除樓市泡沫所必需的財(cái)稅手段還在準(zhǔn)備中,。如果地方政府真的能從GDP迷思中解放出來,、不再追求短期政績，且房產(chǎn)稅確實(shí)發(fā)育成為可長期依靠的財(cái)稅來源,，那么房價(jià)有可能得到部分控制,。但是,，“稅收法定”原則已得到了前所未有的強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到征收需經(jīng)法定這一關(guān),，因此房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的步伐事實(shí)已經(jīng)放緩,。

樓市因附加了過多屬性，并不能以通常公式框定,。通常公式看“投資回報(bào)率”,，即“租售比”。正是因?yàn)橐痪€城市的平均租售比已經(jīng)超過200：1,，遠(yuǎn)超國際警戒線,，所以包括巴菲特和索羅斯在內(nèi)的許多國際機(jī)構(gòu)均認(rèn)為中國樓市存在風(fēng)險(xiǎn)。但是,，這一模式只在真空中成立,。

不過，這并不意味著房價(jià)將永遠(yuǎn)攀升,。從年齡結(jié)構(gòu)看,，盡管70、80代人剛性需求難以滿足,，許多人只能望房興嘆,，但90后城市人口的住房壓力將驟減。房價(jià)總有一天隨著剛性需求弱化,，隨著流動性更適度,，隨著區(qū)域差異縮小在大部分城市落地。

說到底,，房子是商品,，而不是金融產(chǎn)品，即使天然帶有保值升值的品相,?；謴?fù)其本來屬性，需要讓資本更均勻流動,，讓享受公共服務(wù)成為普遍平等的權(quán)利,，讓地方財(cái)政來源多樣化。追求這些,，比單純追求房價(jià)的漲跌更能讓房價(jià)理性起來,。否則，房價(jià)的大漲大跌,，都會成為不能承受之重,。

徐立凡（資深評論員）