開(kāi)春以來(lái)，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水,，杭州,、廣州等城市房?jī)r(jià)下跌，似乎在釋放著房市“拐點(diǎn)”到來(lái)的信號(hào),。那么,，“拐點(diǎn)”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招,？倘若房?jī)r(jià)大面積下行,，經(jīng)濟(jì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn)？

可以肯定的是,，房市泡沫已然吹起,，泡沫破碎只是時(shí)間問(wèn)題。如何“擠泡沫”,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸,，才是最為要緊的問(wèn)題。

最近,，隨著國(guó)內(nèi)一些“鬼城”,、“睡城”的出現(xiàn)，一些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整下跌,，市場(chǎng)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)的概率在上升,。因此，人們開(kāi)始擔(dān)心如果房地產(chǎn)崩盤(pán),，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么,，民眾與企業(yè)有沒(méi)有可應(yīng)對(duì)的方式。

其實(shí),，要理解這個(gè)問(wèn)題并非容易,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫大小不同，形成的周期性也不一樣,，加上不同的國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基本條件差異很大,，要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)什么時(shí)候崩盤(pán)，這種崩盤(pán)會(huì)導(dǎo)致什么樣的后果,，這樣的一般性模式是不存在的,。因此，我們只能針對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)的情況作點(diǎn)簡(jiǎn)單分析。

首先,，什么是房地產(chǎn)崩盤(pán),？簡(jiǎn)單說(shuō)，比如一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)上漲了十年,，價(jià)格上漲十倍以上,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期的順周期繁榮，并產(chǎn)生巨大的房地產(chǎn)泡沫,。當(dāng)這個(gè)泡沫突然由某個(gè)因素被擠破而出現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的周期性逆轉(zhuǎn)時(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨著崩盤(pán)的危險(xiǎn)。但是,，房地產(chǎn)崩盤(pán)與股市及貨幣市場(chǎng)發(fā)生的危機(jī)有很大不同,，它可能是突發(fā)的，但更多的是一個(gè)逐漸的過(guò)程,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)首先是整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn),，讓住房投資者完全退出市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售及價(jià)格全面下跌,。盡管?chē)?guó)內(nèi)媒體一直在誤導(dǎo),，稱(chēng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，主要的原因是剛性需求太大,，但實(shí)際情況并非如此,。

國(guó)內(nèi)住房的價(jià)格持續(xù)上漲和巨大房地產(chǎn)泡沫形成，最根本的原因就在于國(guó)內(nèi)居民一直把住房作為投資的工具,。在這種前提下,，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)決定的。而這種預(yù)期又取決于當(dāng)時(shí)的金融市場(chǎng)條件,。

如果金融市場(chǎng)條件變化,，如人民幣貶值、銀行信貸收緊,，住房投資者由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)為下跌預(yù)期,，這時(shí)住房投資者或是不再愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是會(huì)減持手中持有的以人民幣計(jì)價(jià)的住房資產(chǎn),。這時(shí),，不僅住房的需求突然減少，住房供給也會(huì)大量增加,。這種雙重壓力必然會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的價(jià)格水平全面的下移,。更嚴(yán)重的是，中國(guó)居民的住房債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)限責(zé)任的,，這必然會(huì)導(dǎo)致投資者趕快脫手手中的住房,，住房市場(chǎng)的價(jià)格水平更是下降，從而形成住房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌惡性循環(huán),。

其次,，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)被投機(jī)炒作主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)，如果市場(chǎng)預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)或房?jī)r(jià)崩盤(pán),，必然會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó),，或不敢再輕易地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。這種情況會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升,。對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這可能是雪上加霜,。因?yàn)檫@時(shí)企業(yè)的住房銷(xiāo)售與價(jià)格全面下降，而且融資成本上升,，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高,，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

受到影響與沖擊最大的是國(guó)內(nèi)金融體系及銀行體系,。這時(shí),，隨著住房資產(chǎn)價(jià)格下跌，住房和土地作為抵押品的價(jià)值也全面下跌,，銀行就可能全面收緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸,，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)的資金更加緊張，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高,。而且住房?jī)r(jià)格下跌,，也會(huì)把銀行在房?jī)r(jià)高時(shí)批出的貸款帶到風(fēng)口浪尖。因?yàn)?，這時(shí)作為抵押的住房及土地的價(jià)格也會(huì)全面下跌,，銀行的不良貸款就會(huì)迅速增加。而銀行不良貸款快速增加,，住房市場(chǎng)的資金更是會(huì)緊張,，從而形成住房市場(chǎng)資金嚴(yán)重的惡性循環(huán)，甚至于導(dǎo)致銀行危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生,。

在這種情況下,，住房?jī)r(jià)格下跌的預(yù)期不斷在強(qiáng)化，住房投資者基本上完全退出市場(chǎng),，或住房投資需求為零甚至于負(fù)（即住房投資者不斷把自己手中的住房拋向市場(chǎng)）,。房?jī)r(jià)下跌調(diào)整到住房的消費(fèi)者有支付能力時(shí)，這個(gè)均衡點(diǎn)才能夠停止（即居民可支配收入與房?jī)r(jià)比）,。而這個(gè)過(guò)程是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程,。因?yàn)樽》客顿Y者與住房消費(fèi)者對(duì)住房出價(jià)水平往往會(huì)相差很遠(yuǎn)。上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫破滅后所發(fā)生的事情就是最好的一種案例,。

總之,，如果國(guó)內(nèi)巨大的房地產(chǎn)泡沫擠出，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)業(yè),，還可能引發(fā)銀行危機(jī),、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，甚至于社會(huì)危機(jī),。對(duì)此政府要密切關(guān)注,。但是，市場(chǎng)一定要記住,，吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅,，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。只不過(guò),，面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫,，政府如何來(lái)引導(dǎo)，以便把這種泡沫破滅所造成的風(fēng)險(xiǎn)與損失降到最小程度,。

易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）