最近廣受關(guān)注的《婚姻法解釋（三）》中有一條關(guān)于“善意取得”的規(guī)定，即“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買,、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。”
根據(jù)《物權(quán)法》第十六條和第十七條的規(guī)定,，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需要登記,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。房屋買方基于登記簿和登記權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)證書與對(duì)方簽訂買賣合同,，無(wú)論產(chǎn)權(quán)登記人是實(shí)際權(quán)利人還是名義權(quán)利人,，只要買方善意，房屋買賣合同就應(yīng)有效,。
以下我們通過(guò)一則案例,，來(lái)看看什么是“善意取得”。
2005年1月,，陳先生看中一處房屋,，意欲購(gòu)買，由于未帶身份證，就借用了林先生的身份證與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,。之后購(gòu)房的首付款,、貸款、后續(xù)房款及各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用,、契稅等都是由陳先生在負(fù)擔(dān)及支付,，房屋交接手續(xù)、裝修等也由其辦理,，房屋由陳先生居住使用,。
2007年2月5日，林先生與第三人葉先生簽訂《房屋賣契》,，將系爭(zhēng)房屋出售給了葉先生,，房款總計(jì)人民幣132萬(wàn)元，葉先生已支付了房屋對(duì)價(jià)人民幣57萬(wàn)元,，同時(shí)雙方書面約定,，若系爭(zhēng)房屋的原權(quán)屬發(fā)生枝節(jié)不清，由林先生自行處理,，不涉及葉先生,。后林先生將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證交付給葉先生，但尚未辦理過(guò)戶手續(xù),。
2009年4月16日,，葉先生因上述系爭(zhēng)房屋的買賣與林先生產(chǎn)生糾紛，將其告上法院,。
一審法院判決,，林先生在法定時(shí)間內(nèi)應(yīng)協(xié)助葉先生辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
2010年1月29日,，林先生對(duì)上述判決不服分別提起上訴,。二審法院判決駁回上訴，維持原判,。
2010年1月20日,，陳先生認(rèn)為系爭(zhēng)房屋實(shí)際權(quán)利人為自己，林先生僅為名義上登記的權(quán)利人,，遂提起訴訟,，要求林先生協(xié)助自己辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)用,。
法院經(jīng)審理,，駁回了陳先生的訴訟請(qǐng)求。
首先,，林先生在與葉先生的糾紛案中未提及系爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人為陳先生,，且陳先生作為林先生一方的證人在上述案件原審出庭作證時(shí)也未提及該事實(shí),，林先生也未能對(duì)此作出合理解釋，因此,，法院認(rèn)為陳先生,、林先生在本案中聲稱陳為系爭(zhēng)房屋實(shí)際權(quán)利人、林為名義權(quán)利人的說(shuō)法明顯有悖常理,。
其次,，由于葉先生訴林先生房屋買賣糾紛案的生效判決已經(jīng)認(rèn)定2007年12月5日的《房屋賣契》應(yīng)繼續(xù)履行，在該判決存在既判力的情況下,，林先生應(yīng)在法定時(shí)間內(nèi)協(xié)助葉先生辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),，故陳先生的訴求已無(wú)必要。陳先生若認(rèn)為林先生的行為侵犯了自己的合法權(quán)益,，可另案主張,。
無(wú)論林先生是系爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人還是名義上的產(chǎn)權(quán)人，均不能以此推翻與葉先生的房屋買賣合同,。
這是因?yàn)椋喝绻窒壬菍?shí)際權(quán)利人,，則《房屋賣契》為雙方真實(shí)自愿的意思表示，應(yīng)為有效,；如果林先生是名義上的產(chǎn)權(quán)人,，則根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定,，葉先生作為善意第三人,，其信賴?yán)媸芊杀Ｗo(hù)，系爭(zhēng)房屋買賣合同有效,，葉先生應(yīng)取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán),。
由于不動(dòng)產(chǎn)需要登記來(lái)證明其權(quán)利，買房人基于登記的公示,、公信作用而與產(chǎn)權(quán)登記人簽訂房屋買賣合同,，為了保護(hù)其信賴?yán)妫S護(hù)交易安全,，故設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,。此時(shí)，實(shí)際權(quán)利人的權(quán)益如何保護(hù)呢,？法律提供了以下幾種救濟(jì)：一為侵權(quán)責(zé)任救濟(jì),；二為不當(dāng)?shù)美葷?jì)；三為違約責(zé)任救濟(jì),。
具體到本案,，陳先生可請(qǐng)求林先生返還基于房屋買賣得到的財(cái)產(chǎn)利益。
（作者系北京京大律師事務(wù)所上海分所律師 張雷）
【法條鏈接】
《物權(quán)法》第一百零六條：
無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另有規(guī)定外,，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的,；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定,。《婚姻法解釋（三）》第十一條：
一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購(gòu)買,、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。
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- 2011-09-30“假證件”不影響勞動(dòng)關(guān)系認(rèn)定
