【“房地產(chǎn)過度市場化超越了我國經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平,，成為整個社會的沉重負擔,。北京市推出自住商品房，是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現(xiàn),，但在糾正房地產(chǎn)過度市場化的過程中,，也要注意矯枉過正可能帶來的市場風險?！薄?/p>

近期,，三個北京自住型商品房項目陸續(xù)完成搖號并公布了搖號結果。與申購時的火爆不同,，北京自住房在搖號后出現(xiàn)了較高棄購率,。據(jù)媒體報道，面對棄購自住房問題,，北京市住建委近日緊急召開會議,，聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。

在國內樓市步入調整的大背景下,，北京樓市也逐漸低迷,，房價下滑是自住房出現(xiàn)較高棄購率的重要原因,。北京市于去年10月出臺自住商品房有關政策，規(guī)定自住房價格低于同區(qū)域房價30％,，當時看來頗為巨大的價差讓自住房成為市民關注的焦點,。然而，目前疲軟的房價讓自住房的價格優(yōu)勢不再明顯,。

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布6月份70個大中城市房價變動情況，全國房價上漲的城市僅有8個,，北京榜上有名,，環(huán)比上漲0．1％。北京房價在宏觀統(tǒng)計數(shù)字中依舊堅挺,，但在局部地區(qū)尤其是自住房所在區(qū)域,，房價已出現(xiàn)明顯調整。調研顯示,，近期北京市二手房市場出現(xiàn)明顯下行,，而自住房項目周邊樓盤中則出現(xiàn)大幅下調價格的房源，部分降價房源與自住房的價格差已縮小到了10％以內,。

今年北京兩會期間通過的政府工作報告,，將自住商品房定義為共有產(chǎn)權性質，也就是購房人和政府按比例共有自住房產(chǎn)權,。自住房是北京市為解決中低收入群體和夾心層家庭的住房困難,，推出的一種保障性住房。同時,，自住房還兼顧有穩(wěn)定住房市場的作用,。去年底，住建部發(fā)出了發(fā)展共有產(chǎn)權住房的政策信號,，今年4月份，住建部確定北京、上海等6個城市為全國共有產(chǎn)權住房試點城市,。然而,，不期而遇的樓市調整，讓北京市的自住房遭遇到不小尷尬,，也讓住建部的全國共有產(chǎn)權住房試點面臨考驗,。

自住房曾因為“便宜30％”而成為香餑餑，現(xiàn)在卻被不少人棄購,，尷尬是如何造成的,？與自住房相關的土地出讓是在去年底完成的，自住房的定價也是按照當時的土地出讓價格等市場因素確定的,。房地產(chǎn)建設需要一定的時間周期,，如今自住房進入銷售階段,，卻偏趕上樓市步入調整期，棄購尷尬由此產(chǎn)生,。自住房的售價此前可以做到便宜30％,，是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定，也就是低房價來源于低地價,。但這個“低房價”的邏輯起點,，是北京地價節(jié)節(jié)高，北京樓市是只漲不跌,，但這是不可能的,。樓市一旦開始下跌，所謂的“低房價”必然消失,，接著消失的就是購房熱情,。北京自住房具有保障房性質，其利潤率較低,，開發(fā)商積極投身其中是認為,，自住房受市場追捧，項目銷售回款應該很快,，較高的資金周轉率將為企業(yè)帶來收益,。目前北京自住房雖有棄購，但還沒有影響整體銷售情況,。但本輪樓市調整的時間和空間誰都無法預判,，未來如果房價進一步回落，自住房也定會出現(xiàn)更高棄購率,。一旦其銷售進度影響到房企資金周轉,，北京自住房的建設進度也將受到影響。

棄購,，僅是自住商品房遭遇的尷尬之一,。北京每年新建商品房一共10多萬套，而自住商品房去年推出了2萬套,，今年則計劃供應5萬套,，占商品房總供應量的近一半。計劃推出的“海量”自住房,，可能是一個更大的尷尬,。如果北京樓市在未來幾年持續(xù)調整，“5萬套”的定價和銷售將成為一對無法平衡的矛盾,。大興,、房山等地有大量自住房項目正在開發(fā)建設，在同區(qū)域的一些開發(fā)商近日已放言，將比照自住房進行定價,。也就是說,，未來自住房周邊可能出現(xiàn)平價甚至低價的商品房項目。在這種態(tài)勢下,，自住房如何定價,？價格高無疑將導致嚴重的棄購。如果自住房不斷降低價格,，其后果也許更嚴重,，它可能導致北京樓市進入螺旋式下降。在本輪樓市調整過程中,，“5萬套”甚至可能成為北京樓市的一個潛在風險點,。

自1998年開始房改，國家住房政策中的市場化味道越來越濃,、保障責任越來越淡，同時,，我國住房價格則越來越高,。房地產(chǎn)過度市場化超越了我國經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平,，成為整個社會的沉重負擔,。北京市推出自住商品房，是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現(xiàn),，但在糾正房地產(chǎn)過度市場化的過程中,，也要注意矯枉過正可能帶來的市場風險。

本報評論員 樊大彧