最近“樓市全面降溫”,、“樓市就要崩盤”的聲音在輿論場上很刺眼,。人們相互見面也常聊起眼下的房價走勢。冷靜,、全面地看,，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上存在種種降溫跡象，但“崩盤”遠遠談不上,。

如果用經(jīng)濟方法衡量,，當開發(fā)商普遍以低于成本價“揮淚大甩賣”的時候,，這叫做“崩盤”。眼下顯然不是,。有些媒體籠統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)“某城市已有3個樓盤降價”就斷言“崩盤臨近”,，這屬于盲人摸象，難免大驚小怪,。一個城市若有200個樓盤,，其中3個降價，這跟一個只有10個樓盤的城市里有3個樓盤降價,，能是一個意思么,？

此番降溫是多重因素下的“回歸”

以行政性限購、差別化貸款政策等為標志的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，已經(jīng)持續(xù)了幾年,。同一個政策，它執(zhí)行一個月,、三個月和兩年,，效果是不一樣的。如果說之前兩年里很多開發(fā)商還“扛得住”,，那么當這些政策持續(xù)累積兩三年的效應(yīng)之后,，更多的開發(fā)商就“扛不住”了，就要基于資金周轉(zhuǎn)等需要,，忙著以價換量了,。

持續(xù)增加的保障房和中低價商品房供應(yīng)，正極大地影響著市場的供需關(guān)系,。而很多箭在弦上的改革動作也在發(fā)揮實質(zhì)或心理的影響——不動產(chǎn)登記制度加速建立,，房產(chǎn)稅立法進程或?qū)㈤_啟，甚至反腐壓力也在影響著一些人的動作,。所有這些因素疊加在一起,，才有了眼前的“降溫”。這是一種合理的,、預(yù)期中的回歸,。既然各界普遍認為之前幾年“房價太高”，那么現(xiàn)在的回歸,，總的來看是好事。

“調(diào)控”和“房價”既是一件事,，又是兩件事

調(diào)控是為了讓房價逐漸回歸理性,，但調(diào)控的核心目標是否實現(xiàn)，并不以房價的漲落為標志,，而要看更本質(zhì)的目標——“保剛需,、理秩序”。前兩天從央行房地產(chǎn)金融服務(wù)座談會上傳出來的信號，主要體現(xiàn)了保障基本剛需的訴求,。而近年來圍繞房地產(chǎn)市場的所有調(diào)控動作,、改革動作，歸根結(jié)底,，是為了建立一個“以政府為主提供基本保障,、以市場為主滿足多層次需求”的住房供應(yīng)體系。這是“理秩序”的最終目標,。

對于眼前的市場波動,，最不可取的反應(yīng)就是“盲目救市”——不分青紅皂白地盲目修改調(diào)控措施，試圖把整個市場的溫度給烘托上去,。某些地方政府,，不僅有著這么做的內(nèi)在動因，也在近期展現(xiàn)了一些疑似救市的曖昧動作,。這么做,，雖然能使局部市場強行回暖，但會令過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的努力前功盡棄,。

“房價有分化地漲落”將成常態(tài)

隨著調(diào)控的深入和市場秩序被理得更清晰,，“房價有分化地漲落”將成為常態(tài)?；\而統(tǒng)之地說房價“會漲會落”,，已經(jīng)逐漸“OUT”了。我們將看到的局面是—— 一線城市和二三四線城市,，房價走勢不盡相同,。人口聚集趨勢仍很明顯的一二線城市，剛需仍在集聚,，房價還會穩(wěn)步上漲,。三四線城市也將明顯分化：在城鎮(zhèn)化進程比較順利、有足夠產(chǎn)業(yè)支撐的城市,，其房價還會上漲,；而之前過度發(fā)展的一些三四線城市，因為人氣不足,、產(chǎn)業(yè)不足,，其房價難免大幅回落。

即便在同一個城市里,，房價走勢也不再是“鐵板一塊”,。靠近中心區(qū)的房子,，CBD的房子,，學(xué)區(qū)房等等,，繼續(xù)穩(wěn)步上漲的幾率很大。而在這個城市的周邊地區(qū),，也許某些地塊的房價會逐步“去泡沫”,。

歸根兩句話：其一，不能簡單地以房價漲落來評價調(diào)控成敗,，要多看調(diào)控的本質(zhì)目標,；其二，凡是聽風就是雨,，盲目追風買賣的購房者,，一般都是房地產(chǎn)市場上的“冤大頭”。(央視特約評論員楊禹)