近日,，河北廊坊推出樓市限價(jià)令一事，頗引社會(huì)關(guān)注和爭議,。新政要點(diǎn)是：新建普通商品住房價(jià)格最高不得高于9000元/平方米,，中心區(qū)平均價(jià)格不得高于8200元 /平方米，周邊地區(qū)不高于7100元/平方米,。
大家的疑惑在于，當(dāng)前限購令風(fēng)聲甚緊,，廊坊緣何高調(diào)打出“限價(jià)牌”,？本月12日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大,，有的城市調(diào)控力度有所放松,；已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施,。
這被媒體解讀為新一輪調(diào)控的開始,，甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為限購城市將由目前的43個(gè)，急速擴(kuò)容至100多個(gè),。我認(rèn)為國務(wù)院會(huì)議精神主要是重申和強(qiáng)調(diào),，要求地方政府切莫放松調(diào)控,，但鑒于部分城市尤其是京滬深等大都市周邊房價(jià)漲速較快，其中少數(shù)城市實(shí)行限購的可能性很大,。
而廊坊市,，正是“環(huán)首都房價(jià)高漲帶”中的典型代表；況且,，其正逢多事之秋,，前段時(shí)間轄下的香河，因違規(guī)征地而遭國土部重懲,。就在眼下面臨被迫實(shí)行限購的敏感之際,，廊坊貌似惡狠狠地出臺(tái)限價(jià)令，不免有“舍車保帥”之嫌,。
不妨對(duì)限購與限價(jià)做個(gè)簡單比較,。限購直接壓制需求，尤其是投資投機(jī)需求,，需求萎縮之后,，必然是成交量大跌，土地市場也會(huì)遇冷,。其結(jié)果是：住宅成交量萎縮導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收減少,，土地市場低迷導(dǎo)致土地出讓金下降——而這兩點(diǎn)，是地方政府所不愿看到的,。
限價(jià)則直接打壓開發(fā)商,，影響定價(jià)與市場供應(yīng)。限價(jià)之后,，市場需求不一定會(huì)下跌,，因?yàn)樾枨蟛]受到影響，如果開發(fā)商受資金鏈緊張影響,，無奈按限價(jià)要求大量推盤,，則成交量將會(huì)大幅增加——地方政府將樂見此景。當(dāng)然,，如果是嚴(yán)厲限價(jià),，則會(huì)影響開發(fā)商拿地積極性，進(jìn)而影響未來的住宅供應(yīng),。
事實(shí)上,，廊坊的限價(jià)令難稱嚴(yán)厲，目前廊坊市中心樓盤均價(jià)為6000－7000元,，不管按最高不得高于9000元/平方米,，還是按市區(qū)中心區(qū)平均價(jià)格不得高于8200元/平方米，基本不會(huì)影響樓盤定價(jià),。更“妙”的是,，只限新建普通商品住房價(jià)格,，而對(duì)于非普通住宅（別墅、高檔公寓）定價(jià)放任不管,，此招讓地方政府“一舉兩得”：一是穩(wěn)定普通住宅價(jià)格,，有助于政府完成全年房價(jià)控制指標(biāo)，“民生牌”打得啪啪響,；二是放開高檔市場,，等于向投資投機(jī)者（包括來自北京等外地）敞開了大門。
這一做法,，豈能不惹來眾議,。很有可能，廊坊也是學(xué)習(xí)增城“好榜樣”,。今年1月“新國八條”出臺(tái)后,，一二線城市多數(shù)被逼實(shí)行限購，東部比西部嚴(yán)厲,。然而,，在京滬深皆全市限購的情況下，同樣是一線城市的廣州,，卻沒對(duì)轄下的增城限購,。總歸得“表示”一下,，后來增城實(shí)行限價(jià),，結(jié)果當(dāng)然讓地方政府高興：成交均價(jià)下滑、成交量大增（尤其是廣州十區(qū)被限購的投資需求涌入）,。
房地產(chǎn)調(diào)控,，很難“一碗水端平”，尤其是當(dāng)使用行政調(diào)控手段時(shí),，更是如此,。信貸和稅收這兩種主要的經(jīng)濟(jì)手段，容易全國統(tǒng)一化,，地方政府很難從中回旋,，稅收主要是國稅局說了算，信貸主要是央行和銀監(jiān)會(huì)掌握,。最典型的行政手段，是 2006年曾經(jīng)實(shí)行的“90/70”政策（90平米以下戶型須占供應(yīng)的70％以上）,，而事實(shí)上,，很多中小城市根本就沒落實(shí)。
當(dāng)前,，限購令面臨相似尷尬,。2010年4月“國十條”首次提出限購,，至今已升級(jí)三次，限購城市已由北京一家,，增至當(dāng)前43家,，未來可能超過50家。然而很多地方政府實(shí)在不愿限購,，即便硬著頭皮限了,，也不愿從嚴(yán)執(zhí)行。既然如此,，這種行政干預(yù)手段也只能是權(quán)宜之計(jì)了,。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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