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正值4月末,，若在往年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成交量增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)抬頭的春季行情中,。雖然如今部分城市樓市成交有起色,，但今年市場(chǎng)氣氛相當(dāng)陰郁,，多數(shù)一二線城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣,，主要是“政策大棒”高懸市場(chǎng)頭上,。

近三個(gè)月樓市降溫，得力于今年1月26日出臺(tái)的“國(guó)八條”,。然而去年經(jīng)驗(yàn)表明,，“國(guó)N條”并不太好使。比如,，去年1月的“國(guó)十一條”,，只讓市場(chǎng)略略降溫兩個(gè)月；去年4月的“國(guó)十條”,，也僅抑制了3個(gè)月的成交量,；效果最差的當(dāng)屬9月底的“9·29新政”，基本沒(méi)有效果,，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,，持續(xù)至“國(guó)八條”出臺(tái)前。

當(dāng)前情形與去年有類似之處,，雖然已有少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始優(yōu)惠促銷,，但整體市場(chǎng)仍處于膠著和僵持階段：量跌價(jià)穩(wěn)。以數(shù)據(jù)說(shuō)話：今年3月,，全國(guó)70個(gè)大城市中,，12個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比2月份增加4個(gè)城市,；而環(huán)比上漲的城市多達(dá)50個(gè),。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%，變成了3月的上漲0.2%,，漲幅顯著回落,，按這一趨勢(shì)，預(yù)期4月將跌,。

問(wèn)題在于,，眼看房?jī)r(jià)下跌城市增加，調(diào)控勝利果實(shí)在招手,，但此時(shí)若調(diào)控略有松勁,，已積壓多月的需求，就會(huì)隨著心理預(yù)期改變,，在新開(kāi)樓盤的誘惑下大規(guī)模爆發(fā),，其結(jié)果自然是：優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價(jià)。

吃多塹，長(zhǎng)一智,。4月13日,，溫總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示：當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng),。

顯而易見(jiàn)，調(diào)控見(jiàn)效的程度,，最終取決于各地政府落實(shí)中央政策的程度,。在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方與中央存在不同的利益訴求,，深層次原因涉及政績(jī)考核方式和財(cái)稅分成體系,；公眾質(zhì)疑的土地財(cái)政，只是問(wèn)題表象,。舉個(gè)例子,，近日海口傳出消息,，該市執(zhí)行兩月有余的樓市限購(gòu)令或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng),，由全市限購(gòu)改為“區(qū)域限購(gòu)”，原因是今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑,！

由此,，大家可以理解，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常敏感的4月,，國(guó)務(wù)院為何會(huì)派出八個(gè)房地產(chǎn)政策督查組,，級(jí)別之高、規(guī)模之大,，實(shí)屬罕見(jiàn),。如此大的動(dòng)作，確也收到一點(diǎn)成效,。比如,，西安市調(diào)低了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。再如,，不在此次督查組督查之列的呼和浩特,，也出臺(tái)了“遲到”的限購(gòu)令,。

按計(jì)劃,，4月20日左右，督查工作陸續(xù)完成，相關(guān)督查結(jié)果匯總后,，將酌情對(duì)社會(huì)公布,。當(dāng)前正處于一個(gè)業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時(shí)間窗口,。還會(huì)有新的政策出臺(tái)嗎,？

不妨先看昨日兩則轉(zhuǎn)載率超高的央媒文章?！度嗣袢?qǐng)?bào)》載文表示：在調(diào)控取得一定成效的情況下,，不但不能盲目樂(lè)觀，更應(yīng)趁熱打鐵,，繼續(xù)堅(jiān)持不放松,；房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，老百姓都能住有所居,，到那時(shí),，才真的可以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控取得了成功。新華社發(fā)文稱：各種力量博弈在加劇,，限購(gòu)暫時(shí)遏制了炒房投機(jī)需求,，高房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但離期待尚有差距,。

以往經(jīng)驗(yàn)表明,，央媒連續(xù)撰文，很可能是政策出臺(tái)的先兆,。從督查組各地視察中的消息看,，主要還是督促地方在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、建設(shè)保障房,、考核問(wèn)責(zé)方面細(xì)化措施,，加強(qiáng)政策落實(shí)。如果接下來(lái)還有新政出臺(tái),，主要應(yīng)是完善調(diào)控政策的落實(shí)機(jī)制,，使地方感到來(lái)自中央的更大壓力。正如國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言：有些地方還持觀望情緒,，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想,。

如果說(shuō)“國(guó)八條”已屬“苛政”，那么,，備用的“大棒”政策已高高舉起,。正如某些部委官員所言：政策儲(chǔ)備很豐富。一方面,，中央可以要求地方對(duì)限貸,、限購(gòu),、限價(jià)等政策進(jìn)行升級(jí)；另一方面,，在房地產(chǎn)稅收,、限制外資、土地出讓等方面,，可能還有新措施備用,。此番調(diào)控，可以說(shuō)不達(dá)目標(biāo)（房?jī)r(jià)合理或漲幅合理）不罷休,。只有一件事會(huì)打斷這一調(diào)控進(jìn)程：宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期下滑,。

（作者系房產(chǎn)研究人士）