近段時間,，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息漫天飛舞,。財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅推出已經(jīng)是“按月計算”,，目前離推出最終時間不會超出一年,。無獨有偶，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也透露,，房產(chǎn)稅很可能在明年3月之前推出,。
鑒于前不久“9·29”新政中明確提到的“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”,，以及此后部分計劃中的試點城市作出的響應(yīng),，房產(chǎn)稅——這一公眾心目中調(diào)控房價的“核武器”，似乎真的就要點火發(fā)射了,。
長期而言,，不管是叫作房產(chǎn)稅，還是物業(yè)稅,，都屬于完善房地產(chǎn)稅收制度的一種舉措,。不過，短期來看,，國家的意圖更傾向于通過房產(chǎn)稅,，打壓投資投機需求，進而穩(wěn)定房價,?；蛟S，正如有關(guān)消息所言,，三部委正在會簽房產(chǎn)稅暫行條例的修訂文件,，部分城市先行試點箭已上弦。
然而,，在房產(chǎn)稅正式推出之前,，難道不需要審視一下樓市變化嗎？眾所周知,，“9·29”新政已將房地產(chǎn)調(diào)控史無前例地升級到了“管制”的高度,，房貸政策“一刀切”，尤其是限購政策大范圍落實,，十幾個城市齊刷刷地限制居民購房套數(shù)。筆者認為,，在此嚴政之下,，房地產(chǎn)市場必將降溫，限購城市的房價也不得不下跌一些，至少是漲不動了,。
如果房地產(chǎn)市場重現(xiàn)2008年下半年的深度低迷,，房價理性下跌，難道房產(chǎn)稅還必須急吼吼地出臺嗎,？2009年下半年至今年“9·29”新政出臺前,，我曾一直呼吁可以進行房產(chǎn)稅試點，以抑制房價過快上漲,；但目前我已改變觀點,，覺得既然房價必跌，且加息周期已經(jīng)開始,，房價上漲動力基本消失,，短期內(nèi)不宜急于出臺房產(chǎn)稅，致使樓市雪上加霜,。
即便要開征,，還有兩個細節(jié)值得探討。第一個細節(jié)有關(guān)稅基,。賈康表示,，雖然最后方案尚未確定，但現(xiàn)有信息表明,，房地產(chǎn)稅不會向“第一套房”征收,，投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標。實際上,，在認定對哪些房屋征稅的標準上,，可以有三種選擇，一是按人均面積,，比如上海的一種方案是人均70平方米以下免征,；二是按家庭擁有住宅套數(shù)，比如對于三套及以上的住宅征稅,；三是同時兼顧面積和套數(shù),。假如今后的標準是“第一套房”不征收，那么,，若第一套房是別墅或大戶型豪宅公寓,，則免稅對那些平民百姓不公，何談?wù){(diào)節(jié)財富分配之功用,？
第二個細節(jié)有關(guān)稅率,。據(jù)媒體報道，重慶的試點方案是實行累進制的稅率,，對個人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次,，每超過一個面積或者套數(shù)的檔次,，其征收的稅率就會有相應(yīng)提高。從理想化的稅種設(shè)計上分析,，房產(chǎn)稅稅率應(yīng)實行累進制,，正如個人所得稅一樣，借此可以更好地調(diào)節(jié)財富分配,，重點是“劫富”,。可問題是,，累進制執(zhí)行起來難度較大,。比如，對開發(fā)商和二手賣家征收的土地增值稅,，原本是四級累進制的,，但實際上十幾年來基本上沒有執(zhí)行過，一般都是按某一固定稅率,，比如1％-3％進行征稅,。
總之，房產(chǎn)稅的開征在短期內(nèi)不宜操之過急,，觀察一下樓市降溫的程度再做定斷亦不遲,。至于稅基和稅率的標準認定，一方面要提高可操作性,，另一方面在試點初期,，征稅面不宜過大，稅率不宜過高,，需要一個較長時間的完善過程,。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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