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■ 陳光華 近日,，一些北京老年人本想“以房養(yǎng)老”卻“房財兩空”的新聞引發(fā)大眾關(guān)注,，震撼著善良群眾的內(nèi)心，紛紛譴責(zé)詐騙嫌疑人的惡行,。 作為一個法律人，筆者面對這些用“以房養(yǎng)老”騙局侵害老年人權(quán)益的行徑,，忍不住想剖析剖析,，將詐騙嫌疑人的手段示之于眾,、廣泛傳播,，讓老年朋友們不再上當(dāng)；在普法的同時,，提示大家主動學(xué)習(xí)法律知識,、增強(qiáng)防范意識，面對“以房養(yǎng)老”騙局,，知道該怎么做,。 詐騙過程 我們來看看“以房養(yǎng)老”騙A女士的過程,。 第一步：A女士輕信“朋友”是導(dǎo)火索,。2016年A女士在“朋友”B女士的推薦下，接觸到名為“以房養(yǎng)老”的理財形式,，B說：“完全沒風(fēng)險,，就是將房子拿去小貸公司做抵押，抵押到的錢交給C做理財,，不妨礙房屋自住,，也不妨礙出租，小貸利息由C還,，每個月給A女士3%利息,，一年期滿后本金退回，再把房子贖回,?！苯?jīng)過B女士的幾次勸說,，A女士動了心,。 第二步：不讓家人知道是圈套。在A女士動心,，決定拿個人名下一套80多平方米的房子去做抵押借款時,，B女士對A女士特意囑咐不要讓家人知道，A女士也心想：“家人知道后會不同意,，等掙到錢再告訴他們,，不大家都高興嘛?！盇女士的一時心善誤進(jìn)了設(shè)計好的圈套,。 第三步：不熟悉所簽文件是陷阱。后A女士與C介紹的中間人D在公證處簽署了委托書,，將“房屋抵押,、還款、買賣,、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,、過戶、領(lǐng)取材料等權(quán)利”全部委托給了D,，并辦理了公證（含借款合同,、抵押合同,、強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書等）。整個過程D說是走流程,，A女士不知道是公證，以為是“以房養(yǎng)老”合同,，沒看內(nèi)容就簽了字,，簽字后也沒有拿到這些文件,。這就為將來A女士還不上借款，D自行（不需A女士同意）賣房做好了鋪墊,。 第四步：過戶給錢是最后稻草,。在A女士與E（銀主,即真正放貸人）到建委（房管局）辦理完抵押過戶手續(xù)后，E給A女士賬戶上打了220萬元借款,，A女士把其中28.7萬元轉(zhuǎn)給了D做服務(wù)費,，剩下的191萬多元打給了B，由B交給C做投資理財,。除B給A女士出具的一張借條（B向A女士借款200萬元,，2016年5月20日給付13.5萬元，以后每月支付6萬元直至2017年4月20日返還本金）外,，既無投資理財合同,，亦無其他債權(quán)文件。 第五步：房子被賣才如夢初醒,。之后,，A女士只在前兩個月收到C給的20萬元理財利息,后C便不再給理財利息，從電話敷衍到人消失,。而D的催債電話越來越頻繁,，直至A女士的房子因D有委托手續(xù)而賣出，新的買家上門敲門準(zhǔn)備收房時,，A女士才如夢初醒,，知道這是一個徹頭徹尾的陷阱，報警并提起訴訟,。 受害人的損失怎么辦 看了上述這個過程,，不禁為詐騙嫌疑人處心積慮、設(shè)置合法形式達(dá)到不法目的的行為感到驚訝,。那么,，騙局發(fā)生后，A女士的房子能否要回來,？ A女士將“房屋抵押,、還款,、買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過戶）,、領(lǐng)取材料,、愿接受法院依法強(qiáng)制執(zhí)行,，并自愿放棄抗辯權(quán)”等權(quán)利全部委托給了D,，并辦理了公證（含借款合同、抵押合同,、強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書等）之后,，因D具有現(xiàn)行法律法規(guī)下的合法外衣，若其進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)手時的價格是合理價格（一般不低于市場價的75%）,，且對方是善意第三人（對前述情況不知情,、沒有惡意串通等情形）,，并辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶后,，依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),，房屋將很難追回,。 但是，若公安機(jī)關(guān)對A女士的報警受理,，經(jīng)過偵查——檢察——審判等程序，最終認(rèn)定D等人犯詐騙罪情況下,，若D與買家之間有串通情形,，這將是法官確認(rèn)D與買家之間房屋買賣合同無效的關(guān)鍵證據(jù)。即找出D與小貸公司,、買家等共謀詐騙的證據(jù)，才有可能拿回被騙的房產(chǎn),，若房屋已被轉(zhuǎn)手兩三次,，要回房屋難度將增大。 大家也許還關(guān)注,，A女士的房子已經(jīng)被賣了,，如果要不回來，損失就沒人承擔(dān)了嗎,？ 依據(jù)我國現(xiàn)有法律法規(guī),，A女士可以借款合同、民間借貸、不當(dāng)?shù)美?、民間融資糾紛等案由起訴B和C等人,，追回相應(yīng)損失，具體案由,、訴訟請求等應(yīng)視具體案情而定,，必要時可向法律援助中心、律師,、司法熱線等求助,。 法律小貼士 在這里，筆者建議廣大老年朋友和家屬們要增強(qiáng)法律意識,、學(xué)習(xí)法律知識,，避免上當(dāng)受騙,。對此,，給老年朋友和家人出幾個小貼士： 一、不貪小便宜,。精打細(xì)算,、勤儉持家是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是我們不能貪小便宜,，“天上不會掉餡餅”，也許自以為占了便宜,，最終卻會付出慘痛的代價,。 二、不聽信“托兒”的話,。像“千萬不要和您朋友說,，說了他也會弄”“怎么也不要和家人說，以后賺了大錢再告訴他們”這類話,，是詐騙分子們慣用的伎倆,，老年人要消除跟風(fēng)心和貪財心。 三,、遇事多商量,、多求教。相信家人朋友,，遇到房產(chǎn)等重大財產(chǎn)處理時,，最好別一人做主，俗話說“旁觀者清”“兼聽則明”,。 四,、多看法治類節(jié)目。家人要把平常在報紙、電視上看到的典型案例告訴老人,，經(jīng)常和老人交流,，加強(qiáng)防范。老人平常也可多看看央視《今日說法》等法治類節(jié)目,，增強(qiáng)法律意識,。 五、合理維權(quán),。老年人在身陷“以房養(yǎng)老”等騙局后,，要理性對待，合理主張訴求,，多用司法途徑解決,，避免因被騙后的沖動造成沒必要的其他損失。 “老吾老,，以及人之老”,，防范老年人被騙是我們每一個社會人的責(zé)任，只要大家齊心協(xié)力,，將防騙“關(guān)口”前移,，隨著法律法規(guī)完善，詐騙分子將無容身之處,。 （作者系北京市西城區(qū)人民法院審判事務(wù)部法官助理） |
