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近年來，大中城市房租上升,，尤其是一線城市的房租節(jié)節(jié)上漲,，北京今年以來房租上升23%。

責(zé)任很可笑地被歸咎于市場(chǎng)調(diào)控,，房產(chǎn)稅將導(dǎo)致二手房交易量減少,、間接推高房?jī)r(jià)也成為罪魁。所有這些理論邏輯相同,，即調(diào)控房地產(chǎn)導(dǎo)致二手房成交量下降,、出租房源減少，最終導(dǎo)致房租上升,。

上述邏輯既禁不起推敲,，也有違市場(chǎng)常識(shí)，為通脹,、為房租上升尋找替罪羊,。

租房市場(chǎng)反映的是剛性需求，制約房租的兩大條件是貨幣購(gòu)買力與收入情況：從通脹情況來看,，如果房?jī)r(jià)降,、經(jīng)濟(jì)緊縮，房租必降,。相反,，如果通脹加劇，物價(jià)普遍上升,，則房租價(jià)格繼續(xù)上漲,；另一方面，如果房租的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通人的收入水準(zhǔn),，則上升的房租就會(huì)遭遇南墻,。如果房租低于實(shí)際收入，則房租有上升的空間,，雖然不一定會(huì)上漲,。

目前的情況是通脹預(yù)期居高不下，在通脹預(yù)期下,，房東與中介聯(lián)合試探租房者的壓力底線,。與投資性購(gòu)房不同，房租計(jì)入CPI,，成為居民消費(fèi)指數(shù)的重要組成部分,。通脹壓力上升推高房租等物價(jià),，而物價(jià)上升進(jìn)一步推高CPI,，雞生蛋,、蛋生雞的游戲沒完沒了。說到底,，房租上漲是通脹之罪,，關(guān)調(diào)控何事？

今年5,、6月間,，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲，北京,、天津,、大連、沈陽,、杭州等城市的房租漲幅超過10%,，北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上，租賃均價(jià)達(dá)到每月3000元,，使北京租售比回落至1∶565,。此后北京房租價(jià)格繼續(xù)上升，這一現(xiàn)象恰好與下半年節(jié)節(jié)上升的物價(jià)相對(duì)應(yīng),，說明了通脹對(duì)房租的推升作用,。

再在來看收入水平。

房屋租賃市場(chǎng)由消費(fèi)者的收入主導(dǎo),，而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo),。消費(fèi)品市場(chǎng)存在高中低端要求，租賃市場(chǎng)同樣如此,，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求,，一旦房屋租賃高高在上，消費(fèi)者只能聞風(fēng)而逃,。如果房租仍然高高在上,，說明實(shí)際收入被低估。這與商鋪的性質(zhì)較為相似,。雖然商鋪價(jià)格民也會(huì)產(chǎn)生泡沫,，但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連,。開發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開出天價(jià),，但最終要由商鋪的購(gòu)買者或者承租者買單，如果城市,、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá),，或者商鋪區(qū)域位置不佳，就會(huì)淪為死鋪，乏人問津,，投資者不得不自認(rèn)倒霉,。

為了躲避高房租，一些低收入者通過合租群租將租金成本控制在每月1000元以下,，甚至創(chuàng)造蛋形蝸居,，這就是所謂的上有政策、下有對(duì)策,，蟻民有蟻民的生存法則,。

從明年2月1日起，我國(guó)將實(shí)施《商品房屋租賃管理辦法》,，規(guī)定出租房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)房間為最小出租單位,，群租被禁止，而蛋形蝸居者自覺回收蛋居,，生存空間越來越逼窄,，低收入階層不得不另覓他城。11月北京蛋型蝸居族的房租收入比達(dá)到百分百,，這樣的工資收入已經(jīng)無法支撐在北京的生活成本,。至于房屋租憑期內(nèi)不得擅自提高租金等保護(hù)租客的條款，是聾子的耳朵——擺設(shè),，只要縮短租期就行,，或者房東三天兩頭帶購(gòu)房者、新租客視察舊居,，就能讓老租客知難而退,。

調(diào)控房?jī)r(jià)如果見效，可以增加出租房,，對(duì)租客有利,。

我國(guó)目前投資購(gòu)房造成空置率居高不下，極低的使用效率是低持有成本,、貧富分配不均的產(chǎn)物,。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，全國(guó)有1.9億平方米房屋待售,，以極保守的估計(jì)空置率在2000萬套,，可以解決7000萬人的居住困難。再加上,，2010年我國(guó)的保障型住房開工580萬套,，2011年達(dá)到1000萬套，兩年合計(jì)1580萬套,，以每個(gè)家庭3.5人計(jì),，可以解決5530萬人的居住問題,，所有這些住房如果不是虛無縹緲的政績(jī)工程，將在明后年陸續(xù)釋放,。也就是說有1.2億人左右可以解決住房問題,。

只要貨幣緊縮、持有成本提高,、投資者退出,，市場(chǎng)上可供出租的房子會(huì)越來越多,，而不是越來越少,。

就沖著山西省公安廳查封的陽泉市原城區(qū)公安局巡警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)關(guān)建軍為首的涉嫌黑社會(huì)性質(zhì)組織在北京等地的房產(chǎn)27套，就可以推知中國(guó)的房地產(chǎn)空置率的現(xiàn)狀,。

房租上升曾經(jīng)被歸罪于中間商,，這是投機(jī)倒把思想余風(fēng)尚存，而后又以市場(chǎng)的名義歸罪于調(diào)控與房產(chǎn)稅,，這是不諳投資市場(chǎng)規(guī)律,、不顧常識(shí)的胡亂歸罪。