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國(guó)慶之前突然空降的“國(guó)五條”極大地震撼了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，各地聞風(fēng)而動(dòng),，出臺(tái)了不少地方辦法?！跋拶?gòu)令”就很有代表性,。迄今,，上海、北京,、杭州等地均出臺(tái)了限制購(gòu)房套數(shù)辦法,，明令一個(gè)家庭只能新購(gòu)買一套房,。

看上去，“限購(gòu)”將打擊買方人氣,，并可能造成量?jī)r(jià)齊跌的結(jié)果,，但在事實(shí)上，“限購(gòu)令”卻沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的作用,。除了確實(shí)壓制了部分潛在需求之外,，也需要重視其短期刺激成交、抬高價(jià)格,、無(wú)助供給等負(fù)面作用,。

地方政府此次貫徹“國(guó)五條”以“限購(gòu)”為先，起因在于此次中央政府調(diào)控文件中的嚴(yán)厲措辭,。此前,，自上而下的調(diào)控政策雖也賦予地方政府權(quán)限內(nèi)的“限購(gòu)”手段，但表述時(shí)往往采用“可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施,，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，這類語(yǔ)氣溫吞的說(shuō)法,，給了地方政府極大的操作空間,。例如，地方政府完全可以將限購(gòu)住宅套數(shù)規(guī)定成三套,、五套,，乃至可以認(rèn)為本地實(shí)際情況并不適用于“限購(gòu)”手段。但在國(guó)慶前的文件中,，以上漏洞被一次堵死,，內(nèi)容升級(jí)為“要在一定時(shí)間內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，從“可”到“要”,，同時(shí)刪去了“臨時(shí)性”提法,，嚴(yán)厲程度不容置疑。正是基于此,，才有了各地的“限購(gòu)令”紛紛出爐,。目前看，房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的幾個(gè)一線城市均已做出明確姿態(tài),，出臺(tái)了本地版本的“限購(gòu)”政策,，在個(gè)別二線、三線地市,，如北京周邊的河北三河,、固安等也有跟進(jìn)者，總體上，“限購(gòu)令”正不折不扣地逐步得到貫徹,，這是毋庸置疑的,。

但“限購(gòu)”之后，打壓樓市成交量和成交價(jià)格的效果卻很難用滿意來(lái)形容,。

在上海,，10月8日，上海新建商品房成交量超過(guò)1000套,，與9月最高單日成交量持平,，長(zhǎng)假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落,，但也超過(guò)了700套,。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已經(jīng)輕松突破了800套,。在北京,，目前雖然成交趨降，但價(jià)格漲幅絲毫不差,。以國(guó)慶期間開盤的北京五個(gè)住宅項(xiàng)目為例，平均成交價(jià)為22753元/平方米,，與九月20131元/平方米的均價(jià)相比,，上漲超過(guò)13%。

在還未實(shí)行“限購(gòu)令”的地區(qū),，則已成風(fēng)聲鶴唳,、需求暴增之勢(shì)。以廣州為例,，從有傳聞流布開始,，廣州市一手住宅網(wǎng)簽量開始節(jié)節(jié)沖上新高，10月7日365套,、10月8日775套,、10月9日1153套、10月10日1483套……

事實(shí)證明,，“限購(gòu)令”的負(fù)面作用實(shí)在不可低估,。一眼看去，就至少有直接造成需求恐慌,、間接幫助樓價(jià)沖高等問(wèn)題,。而且，在現(xiàn)實(shí)操作中,，對(duì)于限制外地購(gòu)房的實(shí)際效果而言,，一旦出現(xiàn)夫妻雙方均不是本地戶籍人口，又不在本地辦理結(jié)婚登記，同時(shí)也沒(méi)有在信貸征信系統(tǒng)中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況,，作為“限購(gòu)令”的執(zhí)行單位——房地產(chǎn)交易登記主管部門將很難查詢到真實(shí)的購(gòu)房情況,。即使采用向各地民政部門發(fā)出查詢函，查詢申請(qǐng)購(gòu)房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法,，也多是勞神費(fèi)力,，效果極差。何況,，部分炒房客還有可能會(huì)以父母和岳父母的名義買房,，而那些大規(guī)模炒樓的購(gòu)房者，甚至還可能以公司法人名義買房,。一言以蔽之,，道高一尺，魔高一丈,。

我們不禁要問(wèn),，一個(gè)本來(lái)用心良好的政策為什么落得如此下場(chǎng)呢？

必須看到,，“限購(gòu)令”的尷尬處境,，和近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的遭遇頗多類似之處，其問(wèn)題邏輯一以貫之,。說(shuō)白了,，就是行政力指望靠單純打壓需求，來(lái)省時(shí)省力地控制價(jià)格漲幅,，充分滿足短期內(nèi)機(jī)會(huì)主義的政策目標(biāo),，就必然要遭到市場(chǎng)的反制。

國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從2005年年底起漲,，到2008年年末稍息,，2009年年中開始再次瘋狂至今，有關(guān)部門之所以錯(cuò)過(guò)了一個(gè)又一個(gè)上好的時(shí)間窗口,，原因只有一個(gè),，就是從沒(méi)想過(guò)真要提供給市場(chǎng)足夠的供給。我們很難想象,，一邊是擠牙膏一樣供地,、蝸牛速度建廉租房、人為給保障房設(shè)計(jì)“多軌制”,，一邊就能夠通過(guò)限制購(gòu)房套數(shù)管住價(jià)格,。

總而言之，解決不了供求問(wèn)題,，就根本談不上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象,。龐大的自住、投資和投機(jī)需求只要無(wú)處可去，即使將來(lái)搞出夫妻雙方,、父母兩代三個(gè)家庭限制購(gòu)買一套房,，也是于事無(wú)補(bǔ)的。