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國慶之前突然空降的“國五條”極大地震撼了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，各地聞風(fēng)而動(dòng)，出臺(tái)了不少地方辦法,?！跋拶徚睢本秃苡写硇浴Ｆ?，上海,、北京、杭州等地均出臺(tái)了限制購房套數(shù)辦法,，明令一個(gè)家庭只能新購買一套房,。

看上去，“限購”將打擊買方人氣,，并可能造成量價(jià)齊跌的結(jié)果,，但在事實(shí)上，“限購令”卻沒有起到立竿見影的作用,。除了確實(shí)壓制了部分潛在需求之外,，也需要重視其短期刺激成交、抬高價(jià)格,、無助供給等負(fù)面作用,。

地方政府此次貫徹“國五條”以“限購”為先，起因在于此次中央政府調(diào)控文件中的嚴(yán)厲措辭,。此前,，自上而下的調(diào)控政策雖也賦予地方政府權(quán)限內(nèi)的“限購”手段，但表述時(shí)往往采用“可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施,，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這類語氣溫吞的說法,，給了地方政府極大的操作空間,。例如,，地方政府完全可以將限購住宅套數(shù)規(guī)定成三套、五套,，乃至可以認(rèn)為本地實(shí)際情況并不適用于“限購”手段,。但在國慶前的文件中，以上漏洞被一次堵死,，內(nèi)容升級(jí)為“要在一定時(shí)間內(nèi)限定購房套數(shù)”,，從“可”到“要”，同時(shí)刪去了“臨時(shí)性”提法,，嚴(yán)厲程度不容置疑,。正是基于此，才有了各地的“限購令”紛紛出爐,。目前看,，房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的幾個(gè)一線城市均已做出明確姿態(tài)，出臺(tái)了本地版本的“限購”政策,，在個(gè)別二線,、三線地市，如北京周邊的河北三河,、固安等也有跟進(jìn)者,，總體上，“限購令”正不折不扣地逐步得到貫徹,，這是毋庸置疑的,。

但“限購”之后，打壓樓市成交量和成交價(jià)格的效果卻很難用滿意來形容,。

在上海,，10月8日，上海新建商品房成交量超過1000套,，與9月最高單日成交量持平,，長假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落,，但也超過了700套,。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已經(jīng)輕松突破了800套,。在北京,，目前雖然成交趨降，但價(jià)格漲幅絲毫不差,。以國慶期間開盤的北京五個(gè)住宅項(xiàng)目為例,，平均成交價(jià)為22753元/平方米，與九月20131元/平方米的均價(jià)相比,，上漲超過13%。

在還未實(shí)行“限購令”的地區(qū)，則已成風(fēng)聲鶴唳,、需求暴增之勢,。以廣州為例，從有傳聞流布開始,，廣州市一手住宅網(wǎng)簽量開始節(jié)節(jié)沖上新高,，10月7日365套、10月8日775套,、10月9日1153套,、10月10日1483套……

事實(shí)證明，“限購令”的負(fù)面作用實(shí)在不可低估,。一眼看去,，就至少有直接造成需求恐慌、間接幫助樓價(jià)沖高等問題,。而且,，在現(xiàn)實(shí)操作中，對于限制外地購房的實(shí)際效果而言,，一旦出現(xiàn)夫妻雙方均不是本地戶籍人口,，又不在本地辦理結(jié)婚登記，同時(shí)也沒有在信貸征信系統(tǒng)中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況,，作為“限購令”的執(zhí)行單位——房地產(chǎn)交易登記主管部門將很難查詢到真實(shí)的購房情況,。即使采用向各地民政部門發(fā)出查詢函，查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法,，也多是勞神費(fèi)力,，效果極差。何況,，部分炒房客還有可能會(huì)以父母和岳父母的名義買房,，而那些大規(guī)模炒樓的購房者，甚至還可能以公司法人名義買房,。一言以蔽之,，道高一尺，魔高一丈,。

我們不禁要問,，一個(gè)本來用心良好的政策為什么落得如此下場呢？

必須看到,，“限購令”的尷尬處境,，和近幾年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的遭遇頗多類似之處，其問題邏輯一以貫之,。說白了,，就是行政力指望靠單純打壓需求,，來省時(shí)省力地控制價(jià)格漲幅，充分滿足短期內(nèi)機(jī)會(huì)主義的政策目標(biāo),，就必然要遭到市場的反制,。

國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格從2005年年底起漲，到2008年年末稍息,，2009年年中開始再次瘋狂至今,，有關(guān)部門之所以錯(cuò)過了一個(gè)又一個(gè)上好的時(shí)間窗口，原因只有一個(gè),，就是從沒想過真要提供給市場足夠的供給,。我們很難想象，一邊是擠牙膏一樣供地,、蝸牛速度建廉租房,、人為給保障房設(shè)計(jì)“多軌制”，一邊就能夠通過限制購房套數(shù)管住價(jià)格,。

總而言之,，解決不了供求問題，就根本談不上解決中國房地產(chǎn)市場亂象,。龐大的自住,、投資和投機(jī)需求只要無處可去，即使將來搞出夫妻雙方,、父母兩代三個(gè)家庭限制購買一套房,，也是于事無補(bǔ)的。