其三，限制了外地的投資投機性購房需求,。政策中有兩層限制,。第一層：“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行,?！边@一條面向全國,，這對近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機需求,，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高,。這將使全國所有熱點城市的市場需求,，都受到負面影響,。
第二層：“商品住房價格過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定,，對其暫停發(fā)放住房貸款,。”這一規(guī)定看似嚴厲,，卻會被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房價過高城市,，國家并無明確認定，而在當前樓市急速降溫的情況下,，多數(shù)城市都不愿將調(diào)控細則制定得過于嚴格,。比如前段時間，廣州,、重慶等城市出臺的“國十條”細則中,，就沒有嚴格限制三套房貸。所以,，第二層的限制效果,，反倒沒有第一層大。
那么,，二套房貸最新細則的影響若何,？首先，我們必須要明白一點，在所有房地產(chǎn)調(diào)控政策中,，最管用的就是房貸政策,。近年來我國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款,，而開發(fā)商的資金來源中,，有相當比重屬于個人房貸轉(zhuǎn)化成的銷售資金,。所以每次房貸政策收緊,，都會壓制樓市,，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點,；而2008年10月房貸政策的放寬,，又成為市場走出低谷的開端。
相較而言,，稅收政策的作用要弱很多,，雖然當前房產(chǎn)稅似乎來勢洶洶，實則威力遠不及嚴厲執(zhí)行的二套房貸新政,。之前,，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決，或者還能打點“擦邊球”,，如今全國統(tǒng)一的執(zhí)行細則既出,，它們即使想在放貸過程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮,。
接下來,，房地產(chǎn)市場降溫的速度將加快，而且內(nèi)涵也將發(fā)生變化,。今年4月中旬到6月初,，多數(shù)大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見,，但新房價格總體仍在高位,。去年市場火爆，開發(fā)商銷售資金回籠量很大,，因此企業(yè)暫時不差錢,，除了恒大地產(chǎn)啟動全國八五折統(tǒng)一促銷外，基本上看不到大型地產(chǎn)商大范圍的降價行動,。
可是,，企業(yè)終究拗不過大勢，降價已成必然。所謂大勢,，集中體現(xiàn)在三點,。首先，此番細則如此嚴厲,，再聯(lián)想到近期國稅總局居然一周內(nèi)對土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”,，可知短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不可能松懈，至少在一線城市房價合理下調(diào)之前是如此,。其次,，市場在調(diào)整的時候有自己的規(guī)律，量變早于價變,，成交量大跌后,，價格必將下跌，現(xiàn)在看來,，二套房貸細則將加快這一進程,。再次，開發(fā)商對后市的預(yù)期也將變得更加謹慎或者說悲觀,，加之資金面正由寬松漸趨緊張,，開發(fā)商必然加入降價促銷的行列。
最終結(jié)果是,，房價拐點將加速出現(xiàn),。4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%,，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄,，6月份環(huán)比即有可能接近零增長，7月份出現(xiàn)環(huán)比負增長的概率極大,。2008年那輪樓市調(diào)整,，經(jīng)歷了八個月左右，這一指標才出現(xiàn)環(huán)比負增長,，而今年則不需那么久,。至于房價何時會止跌，需要關(guān)注二套房貸政策何時才會松動,，今年第四季度是有可能的,。
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