銀監(jiān)會有關(guān)負責人表示,，為配合國務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為,，銀監(jiān)會已要求銀行業(yè)金融機構(gòu)積極做好房地產(chǎn)貸款風險的防控工作,。包括不得對囤地捂盤房企發(fā)放新增貸款、對78家央企相關(guān)項目不得授信等四項要求,。(3月27日《中國證券報》)
兩會以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象:一邊是開發(fā)商特別是國有房企不理睬中央調(diào)控的政策風向和導(dǎo)向,，繼續(xù)制造“地王”,，繼續(xù)跑馬圈地，一些城市房價繼續(xù)我行我素不斷被推高,；另一邊是,，各個部門配合中央調(diào)控政策，高密度出臺措施,，比如:國資委勒令78家央企附屬房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè),，國土部開始加大土地管理力度掀起土地監(jiān)管風暴，并組織人員正在全國稽查土地使用情況,?？此埔粓觥暗赝酢薄⒒叻績r與調(diào)控政策的對壘博弈正在全面開戰(zhàn),。
最值得關(guān)注的是銀監(jiān)會有關(guān)負責人透露的四項房地產(chǎn)信貸監(jiān)管要求,。囤地,、捂盤、制造“地王”以及這幾年開發(fā)商近乎瘋狂的推高房價,、牟取暴利,，一個最為主要的原因是其“不差錢”，是其具有充足的資金流,，是其背后有雄厚資金實力作為后盾,。否則，開發(fā)商根本支撐不下去,，更談不上囤地,、捂盤、制造“地王”了,。而開發(fā)商“不差錢”除了一些房地產(chǎn)企業(yè)這幾年在市場上打拼,，已經(jīng)具有一定的實力外，另一個主要原因就是開發(fā)商社會融資十分寬松,，資金來得十分容易,。在房價只漲不跌甚至持續(xù)大漲不跌的預(yù)期下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資可謂左右逢源,、上下得力,。土地款可以只繳納少量的抵押金，開發(fā)時可以收取預(yù)付款,，擴張的大量資金需求一是可以向銀行貸款,，二是可以到股市里融資圈錢。筆者曾經(jīng)多次引用投資者的“圣經(jīng)”——《證券分析》的作者本杰明·格雷厄姆大師的話語:所有成本都可以通過發(fā)行債券和銀行貸款支付,，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個資產(chǎn),，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進賬。不難想象,，在此情景下,，整個房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則,、洞察力和起碼的常識,，以至于整個行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦,。
因此,，調(diào)控房地產(chǎn)，遏制畸高房價,，必須從開發(fā)商以及整個住房市場的流動性上做足文章,，必須嚴控房地產(chǎn)金融風險。去年那種天量信貸支撐的房地產(chǎn)投資再也不能出現(xiàn)了。必須對囤地,、捂盤,、惜售以及推高房價、制造“地王”的開發(fā)商堅決停止“輸血”,，在資金支持上徹底“斷奶”,。“銀四條”可謂條條切中房企要害,，條條擊中開發(fā)商軟肋,。比如:對國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)停止授信，實際上就是徹底停止了貸款?，F(xiàn)在銀行貸款一般程序是先評級,、再授信，然后再開始用信(即貸款),。不再授信,，何談貸款。
“銀四條”確實夠狠,、夠準,，但是，關(guān)鍵在于落實,，社會各界也最為擔心在落實上出問題,。這幾年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策確實不少,，但是,，都是在落實上打了折扣或者被消弭?！般y四條”在落實中是否被消弭,、是否出現(xiàn)走樣，直接關(guān)系到其效果如何,。值得欣慰的是,，筆者作為一個銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)得知，各級銀監(jiān)會正在徹查信貸資金進入房地產(chǎn)和股市的情況,，正在徹查貸款受托支付落實情況,，力度相當大,。真心希望監(jiān)管部門能夠切實監(jiān)管好房地產(chǎn)貸款,，切實防范房地產(chǎn)金融風險。
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