??? 由于銷售低迷,，房地產(chǎn)市場高企的庫存壓力已經(jīng)格外突出,。在當(dāng)前存量房數(shù)量居高不下的同時，未開工住宅用地所帶來的“潛在供應(yīng)”也虎視眈眈,。據(jù)中國證券報記者測算,，截至10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應(yīng),，而消化這些“潛在供應(yīng)”至少需要30個月以上的時間。顯然,，房地產(chǎn)市場去庫存已然壓力重重,。

　　新增供應(yīng)難消化

　　根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月,，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃,；未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期,，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng),。

　　如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地并以1.5的容積率計算，約將帶來24.75億平方米的住宅供應(yīng),。而今年1-10月,，全國商品房銷售面積約8億平方米。就此計算,，如果按照目前的銷售速度,，未來新增的住宅還需要30個月以上的時間來消化。

　　事實上,，目前北京及上海等一線城市已經(jīng)陷入嚴(yán)重的“消化不良”,。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)下新高,，分別達(dá)到了1.12億平方米及1.22億平方米,，住宅施工面積也已經(jīng)達(dá)到了6742萬平方米和7781萬平方米。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的測算,，京滬兩地的房地產(chǎn)市場消耗潛在庫存的時間分別達(dá)到了近10年和7年左右,。特別是北京,，商品房消耗時間更是達(dá)到了111個月，高于全國平均水平,。

　　北京中原市場研究部張大偉表示,，按照在建面積三年左右轉(zhuǎn)化為可售的正常市場周期，預(yù)計2012年開始,，將是房地產(chǎn)庫存高積壓期,，而且最近幾年的大量土地供應(yīng)還將繼續(xù)增加在建面積。

　　“京滬樓市拐點已經(jīng)臨近,，商品住房市場降價預(yù)期正逐步明朗、降價項目繼續(xù)增多,，降價力度不斷加大,。總體看來,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場‘降價換量’的整體格局已經(jīng)形成,。”張大偉直言,。