房產(chǎn)商正在大規(guī)模轉(zhuǎn)型,，成功者勝,，失敗者離開(kāi)市場(chǎng)。與以往現(xiàn)金流管理與市值管理不同,，此次轉(zhuǎn)型是內(nèi)在基因的根本改變,。

復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍表示，房地產(chǎn)在未來(lái)6到8年內(nèi)逆轉(zhuǎn),，即使地方政府極力保持土地價(jià)格平穩(wěn),，以償還高額負(fù)債，但未來(lái)3到5年土地價(jià)格仍然會(huì)到達(dá)平衡點(diǎn)后開(kāi)始逆轉(zhuǎn),。梁信軍考慮做蜂巢城市,，以此跟傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式拉開(kāi)距離。

所謂蜂巢城市,，第一個(gè)差別就在于項(xiàng)目為城市提供的功能,，不是簡(jiǎn)單的居住功能、辦公功能,，而是要有城市的核心功能,。梁信軍直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)，“如果你過(guò)去一直碰房地產(chǎn),，為何不去碰碰大健康,，從培訓(xùn)教育、研發(fā),、醫(yī)藥制造,、醫(yī)藥批發(fā)到零售，醫(yī)院下游到養(yǎng)老,，再到醫(yī)療,，整個(gè)大健康的產(chǎn)業(yè)支付、保險(xiǎn),、支付渠道等等整個(gè)環(huán)節(jié),，很多人是可以做?！?/p>

單純讓人居住,、讓人購(gòu)物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢(shì),，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板,，對(duì)制度的剛性需求超過(guò)了城市住宅的吸引力；而大批進(jìn)城的新居民,，需要一個(gè)長(zhǎng)期的財(cái)富積累過(guò)程,，才能形成新的購(gòu)買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商,、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的巨大沖擊,，寫(xiě)字樓在到處建新區(qū),、企業(yè)動(dòng)輒圈地自建的中小城市，簡(jiǎn)直是在往脖子上套彈殼,。地方政府并不是維持地價(jià)的定海神針,，土地收入對(duì)財(cái)政固然十分重要，但在貨幣緊縮,、企業(yè)負(fù)債率高企,、居民預(yù)期不明確時(shí)，地方政府也不能直接掏出居民的錢(qián)包穩(wěn)定地價(jià),。

房地產(chǎn)需要新引擎,，新引擎就是與稀缺資源相結(jié)合。

確實(shí),，制造業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩,，但過(guò)剩的背面，是很多資源嚴(yán)重稀缺,。

一個(gè)個(gè)小城市不斷吸納人口,，花極大的氣力與資本填平河湖，建起高樓大道,，堵塞交通,，以為這才是現(xiàn)代的象征，殊不知在一手摧毀自己的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力,，將自己與其他大城市放到同一平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng),，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負(fù)債，使這些城市在競(jìng)爭(zhēng)中處于完敗地位,。中國(guó)不需要那些星羅棋布的金融城,，需要的是立足于當(dāng)?shù)氐耐晟频慕鹑诜?wù)業(yè)，恰恰在這一方面,，各地乏善可陳,，基本上處于同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面。

所謂旅游地產(chǎn),，就是在日常生活之外在家庭再開(kāi)一個(gè)窗口，這個(gè)窗口提供的是平常大都市中難得一見(jiàn)的休閑體驗(yàn),，是笙歌曼舞,、小橋流水、綠樹(shù)成蔭,，是仰頭即風(fēng)景,，給好友、家庭相聚休息的空間,，細(xì)致的服務(wù)體現(xiàn)在所有的上網(wǎng),、交通等細(xì)微之處,，國(guó)內(nèi)能夠略具規(guī)模、象些樣子的旅游地產(chǎn)并不多,。

無(wú)論是現(xiàn)在還是今后幾十年,，中國(guó)最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè),，房地產(chǎn)與這些稀缺服務(wù)業(yè)的結(jié)合,，綻放出奇葩。房屋成交低迷時(shí),，城市學(xué)區(qū)房逆勢(shì)堅(jiān)挺：上海市靜安區(qū),，一套破舊的小戶型二手學(xué)區(qū)房單價(jià)可達(dá)8萬(wàn)～10萬(wàn)元／平方米。更夸張的北京,，一套靠近北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)甚至超過(guò)30萬(wàn)元／平方米,。房產(chǎn)質(zhì)量不高，房?jī)r(jià)卻堅(jiān)挺無(wú)比,，不是這些老房子本身有什么優(yōu)勢(shì),，而是這些房地產(chǎn)享受了稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源溢價(jià)。對(duì)學(xué)區(qū)房最重大的打擊是,，地方政府改變?nèi)雽W(xué)規(guī)則,。

與學(xué)區(qū)房同樣稀缺的房產(chǎn)是養(yǎng)老地產(chǎn)，享受政府補(bǔ)貼的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老院需要排隊(duì)10年以上,，而其他高檔養(yǎng)老院則以保險(xiǎn),、保證金等方式，在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的情況下享受著每平方米1萬(wàn)元以上的高價(jià),。社會(huì)養(yǎng)老院保持盈虧平衡不易,，而大型養(yǎng)老地產(chǎn)回收了滾滾現(xiàn)金流，再過(guò)10年養(yǎng)老資源更加稀缺,，養(yǎng)老地產(chǎn)將享受高昂的養(yǎng)老服務(wù)溢價(jià),。

其他稀缺資源包括體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)，以及擁有豐富產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)等等,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過(guò)程,，就是與社會(huì)稀缺資源結(jié)合，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)商的過(guò)程,。

房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型,，他們不僅要建房、建城,，甚至提供部分政府職能,，設(shè)置學(xué)校、醫(yī)院,、環(huán)境等,，跨過(guò)這一步,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將立于不敗之地。