遼寧省沈陽勝全房屋開發(fā)有限公司法人代表董兆惠在開發(fā)運作一大型樓盤時,，因后期建設(shè)資金緊缺而采取重復(fù)出售的形式，將550套住宅,、40套網(wǎng)點一房多賣,，騙取購房款2．1億元。沈陽市人民檢察院日前以董兆惠涉嫌合同詐騙罪對其提起公訴,。（1月19日《新華網(wǎng)》）

按照我國法律的規(guī)定,，像房產(chǎn)這樣的不動產(chǎn)必須辦理登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證之后,，房主才真正擁有所有權(quán),。房屋買賣雙方只要未辦理變更登記手續(xù)，房屋就一直為出賣人所有,。這樣的立法技術(shù)給一房多賣提供了可能?，F(xiàn)實的情況是，開發(fā)商并不會及時為業(yè)主辦理房產(chǎn)證,。在多數(shù)業(yè)主看來,，簽了合同、交了房款,，房子就是自己的了,，至于房產(chǎn)證可以慢慢來辦。董兆惠正是抓住了這個空隙,，來了一回“一女嫁二夫”,。

筆者上網(wǎng)查詢了一下，這類糾紛近年在全國不同地方都有不同程度的發(fā)生,。這些案件除了提醒購房者要及時辦理房產(chǎn)證,，給自己吃個“定心丸”外，同時也暴露出了我國房產(chǎn)登記存在的缺陷,，法律必須及時堵上這個漏洞,。一方面,，暴露出房產(chǎn)登記功能定位上的偏差。法律規(guī)定不動產(chǎn)登記制度的立法本意是,，以國家的公信力公示財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,，也就是對雙方交易真實意思的確定。既然如此,，不論從事實上還是從立法上,，都不應(yīng)排除當(dāng)事人之間還存在其他意思表示的方式。堵住開發(fā)商鉆法律空子搞一房多賣,，就要有條件地承認所有權(quán)實際轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實,。

另一方面，暴露出房產(chǎn)預(yù)告登記制度的滯后,。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后,，到房產(chǎn)登記機關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后,，再通過產(chǎn)權(quán)登記,，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與最終的產(chǎn)權(quán)本登記相連,，從而有效實現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護,。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋,，這就從法律上杜絕了一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生,。日本和我國臺灣地區(qū)的房產(chǎn)預(yù)告登記立法已經(jīng)比較成熟，并在實踐中取得了很好的成效,。反觀我國,，不僅鮮有當(dāng)事人提出辦理預(yù)告登記，而且僅在《物權(quán)法》中用一個條文規(guī)定預(yù)告登記制度,，還停留在原則性階段,，缺乏可操作性，也這些都亟待跟上完善,。

在現(xiàn)實生活中,，有些開發(fā)商有恃無恐地一房多賣，更為直接的原因是,，司法實踐往往把開發(fā)商與購房者之間的糾紛作為民事案件來處理,，鮮有一房多賣的開發(fā)商承擔(dān)刑事責(zé)任，使開發(fā)商違法獲得的利益大大高于違法成本,。這次董兆惠一房多賣的行為,，按涉嫌合同詐騙罪被提起公訴，無疑具有很強的震懾力。它表明,，杜絕開發(fā)商一房多賣,，不僅要完善相關(guān)法律政策，更需要司法的剛性介入,。