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關(guān)于限購令進(jìn)一步升級的預(yù)期，似一團(tuán)烏云壓在業(yè)已冷風(fēng)颼颼的樓市上空,。老百姓希冀借此迎來降價(jià)潮,，住建部忙活著調(diào)研、擬定名單,，那些房價(jià)上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑,，業(yè)界則以預(yù)測哪些城市將加入限購行列為樂。在近八年的房地產(chǎn)調(diào)控史上,，恐怕只有“90/70”政策（編者注：該政策2006年5月提出,即新建住宅項(xiàng)目的戶型比,，套型建筑面積為90平方米以下的戶型須占整個項(xiàng)目70%以上）和房產(chǎn)稅有如此魔力了。

第一個想到限購措施的人,，可稱為天才,，如果想要將此政策持續(xù)100年，這人一定是個瘋子,。世界上嚴(yán)格實(shí)行限購住房政策的，恐怕只有韓國,。上世紀(jì)70年代初,，韓國政府推行“一戶一宅”購房制度，一個家庭只允許購買一套住房,。需要注意的是,，其政策背景是：隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市人口急劇增長,，住房嚴(yán)重短缺,，房價(jià)快速上漲。其限購的根本目的,，是在房子不足的情況下,，先滿足居民的基本需求,，其中由政府供應(yīng)的一般都是兩室一廳的小房子。

而當(dāng)前我國情況是：全國城鎮(zhèn)住房私有率高達(dá)89%,幾乎為全球最高,。在部分城市實(shí)行限購的主要目的是抑制房價(jià)過快上漲,，打擊投資投機(jī)性需求。顯而易見,，如果說韓國當(dāng)年實(shí)行限購屬于“中藥”,，需經(jīng)十幾年才能慢慢緩解全社會居住困難，那么我們現(xiàn)在的限購屬于“西藥”,，樓市降溫,、房價(jià)平穩(wěn)或下跌、投資投機(jī)需求撤退,，即可“鳴金收兵”,。

問題在于，房價(jià)回歸和限購升級一樣“難產(chǎn)”,。最早在2010年4月“國十條”中提到：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù),，其后只有北京限購,。后來房價(jià)沒跌。于是2010年9月,，多部委新政要求：房價(jià)過高,、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市須限購,。其后超過20個城市限購,。后來樓市量價(jià)齊升。實(shí)屬無奈,，今年1月“新國八”要求：各直轄市,、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高,、上漲過快的城市要從嚴(yán)限購,。至今43個城市限購。

應(yīng)該說,，自2月份以來,，全國主要城市成交量皆出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格漲幅持續(xù)回落,，實(shí)行限購城市效果好于非限購城市,，房價(jià)正向下跌“拐點(diǎn)”邁進(jìn)。若能保持這一態(tài)勢，調(diào)控效果將越來越明顯,，偏偏在這個關(guān)鍵時(shí)間段,，少數(shù)城市忍受不了市場低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購,。因此招致7月國務(wù)院常務(wù)會議的鞭策：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,，房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施,。

短期看,，預(yù)計(jì)少數(shù)城市也會限購，但中央精神的核心,，仍是強(qiáng)調(diào)已限購城市切莫放松,。隨著調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年將有部分城市放松或取消限購,。長期而言,，政府重在構(gòu)建住房供應(yīng)的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！笆濉逼陂g,，全國計(jì)劃新建3600萬套保障性住房，加上已有存量房,，將占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的20%以上,，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%,?；旧峡梢哉J(rèn)為，至2015年末,，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系,，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時(shí),，包括限購在內(nèi)的諸多限制性政策,，多數(shù)都會退出。

但這也不是說此后再沒必要對商品住宅市場進(jìn)行調(diào)控,。商品住宅具有一定投資品屬性,。對短線投機(jī)性需求，將會長期抑制,，但應(yīng)少用限購這種行政手段，而要多用經(jīng)濟(jì)手段,，如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負(fù),，開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等。