創(chuàng)新社會(huì)管理的當(dāng)中,，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實(shí)程度如何,。
市住建委前日公布《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（征求意見稿）》,，將物業(yè)費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等納入“業(yè)主共有資金”,，交由業(yè)主大會(huì)賬戶管理,。該“辦法”若能順利通過，意味著業(yè)主大會(huì)將取代物業(yè)公司,，成為業(yè)主共有資金的直接管理者,。
曾幾何時(shí)，物業(yè)公司在小區(qū)的存在，最主要的方式就是憑借與開發(fā)商的關(guān)系,，先占為王,。在未得到業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司自我加冕了小區(qū)管理權(quán),。諸如業(yè)主共有資金,、小區(qū)廣告位的管理等，均由物業(yè)公司說了算,，業(yè)主一入住小區(qū)就被迫接受既存的“管理者”,。
這不是社區(qū)自治的應(yīng)然狀態(tài)，也不符合《物權(quán)法》,?！段餀?quán)法》在業(yè)主和物業(yè)關(guān)系上，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的存在,，并以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”替代了原有的“物業(yè)管理企業(yè)”,。這是一次常識回歸，但要對固存的陳舊觀念進(jìn)行糾偏還需時(shí)日,。
簡言之,，業(yè)主對所屬物業(yè)的管理屬于自物權(quán)(所有權(quán))主張，這是典型的私權(quán)利范疇,。
物業(yè)費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金,、共用部分經(jīng)營收益等，均為業(yè)主共有資金,。這筆錢的所有權(quán)人是業(yè)主,，業(yè)主對自有資金的管理，到整個(gè)小區(qū)公共領(lǐng)域的管理,，與公民對私有財(cái)產(chǎn)的管理并無本質(zhì)區(qū)別,。不同的只是，前者由業(yè)主集體行使權(quán)利,，后者由所有權(quán)人單獨(dú)行使權(quán)利。
創(chuàng)新社會(huì)管理當(dāng)中,，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實(shí)程度如何,。從社區(qū)自治看社會(huì)管理,，其實(shí)每個(gè)社區(qū)都蘊(yùn)藏著一個(gè)“法治模型”,。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)對小區(qū)的管理,，而物業(yè)公司的合法性只有兩個(gè)來源：一是業(yè)主大會(huì)的選定及委托,；二是經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后由業(yè)委會(huì)來選定及委托。有了業(yè)主的意志和選擇,，才有業(yè)主對自選物業(yè)公司的認(rèn)同,。物業(yè)公司的全部權(quán)利來源于業(yè)主的授予,，物業(yè)公司的定位只能是由業(yè)主產(chǎn)生,、對業(yè)主負(fù)責(zé)，并向業(yè)主報(bào)告工作的服務(wù)機(jī)構(gòu),。
在這樣的模式下，由業(yè)主大會(huì)管理業(yè)主共有資金不過是自然而然的事,。陌生人社會(huì)是契約本位的社會(huì),，合意是契約的基礎(chǔ),。法規(guī)先行，有助于減少社區(qū)自治的阻力,，但也要看到,，業(yè)主自治不會(huì)自動(dòng)實(shí)現(xiàn),，業(yè)主的自治能力也不是一天兩天就能成熟起來,。對于這一新鮮事物,，我們應(yīng)保持足夠的耐心,。
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