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創(chuàng)新社會(huì)管理的當(dāng)中，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實(shí)程度如何,。

市住建委前日公布《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》,，將物業(yè)費(fèi),、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等納入“業(yè)主共有資金”,，交由業(yè)主大會(huì)賬戶(hù)管理。該“辦法”若能順利通過(guò),，意味著業(yè)主大會(huì)將取代物業(yè)公司,，成為業(yè)主共有資金的直接管理者。

曾幾何時(shí),，物業(yè)公司在小區(qū)的存在,，最主要的方式就是憑借與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，先占為王,。在未得到業(yè)主授權(quán)的情況下,，物業(yè)公司自我加冕了小區(qū)管理權(quán)。諸如業(yè)主共有資金,、小區(qū)廣告位的管理等,，均由物業(yè)公司說(shuō)了算，業(yè)主一入住小區(qū)就被迫接受既存的“管理者”,。

這不是社區(qū)自治的應(yīng)然狀態(tài),，也不符合《物權(quán)法》?！段餀?quán)法》在業(yè)主和物業(yè)關(guān)系上,，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的存在，并以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”替代了原有的“物業(yè)管理企業(yè)”,。這是一次常識(shí)回歸,，但要對(duì)固存的陳舊觀念進(jìn)行糾偏還需時(shí)日。

簡(jiǎn)言之,，業(yè)主對(duì)所屬物業(yè)的管理屬于自物權(quán)(所有權(quán))主張,，這是典型的私權(quán)利范疇。

物業(yè)費(fèi),、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,、共用部分經(jīng)營(yíng)收益等，均為業(yè)主共有資金,。這筆錢(qián)的所有權(quán)人是業(yè)主,，業(yè)主對(duì)自有資金的管理，到整個(gè)小區(qū)公共領(lǐng)域的管理,，與公民對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的管理并無(wú)本質(zhì)區(qū)別,。不同的只是，前者由業(yè)主集體行使權(quán)利，后者由所有權(quán)人單獨(dú)行使權(quán)利,。

創(chuàng)新社會(huì)管理當(dāng)中,，社區(qū)管理是引人注目的領(lǐng)域，而社區(qū)管理的關(guān)鍵就在于業(yè)主自治的落實(shí)程度如何,。從社區(qū)自治看社會(huì)管理,，其實(shí)每個(gè)社區(qū)都蘊(yùn)藏著一個(gè)“法治模型”。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)的管理,，而物業(yè)公司的合法性只有兩個(gè)來(lái)源：一是業(yè)主大會(huì)的選定及委托,；二是經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后由業(yè)委會(huì)來(lái)選定及委托。有了業(yè)主的意志和選擇,，才有業(yè)主對(duì)自選物業(yè)公司的認(rèn)同,。物業(yè)公司的全部權(quán)利來(lái)源于業(yè)主的授予，物業(yè)公司的定位只能是由業(yè)主產(chǎn)生,、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),，并向業(yè)主報(bào)告工作的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

在這樣的模式下,，由業(yè)主大會(huì)管理業(yè)主共有資金不過(guò)是自然而然的事,。陌生人社會(huì)是契約本位的社會(huì)，合意是契約的基礎(chǔ),。法規(guī)先行,，有助于減少社區(qū)自治的阻力，但也要看到,，業(yè)主自治不會(huì)自動(dòng)實(shí)現(xiàn),，業(yè)主的自治能力也不是一天兩天就能成熟起來(lái)。對(duì)于這一新鮮事物,，我們應(yīng)保持足夠的耐心,。