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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控料將進(jìn)一步升級(jí),。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱,，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平,。(據(jù)4月27日中國(guó)新聞網(wǎng))

發(fā)改委官員的這一番話,，實(shí)是對(duì)一個(gè)老大難的問(wèn)題開(kāi)刀，即,，多年來(lái),，人們都知道房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，在“中國(guó)十大暴利行業(yè)”榜單上,，房地產(chǎn)業(yè)常常穩(wěn)坐榜首,，如果實(shí)施房地產(chǎn)領(lǐng)域的反暴利法規(guī)，意味著房地產(chǎn)商制定的超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的房?jī)r(jià),，將被視為“暴利”,，構(gòu)成違法。

當(dāng)然,，如何規(guī)定“暴利”的標(biāo)準(zhǔn)確定至為關(guān)鍵,，而暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定首先需要對(duì)“合理房?jī)r(jià)”的確定。目前我們對(duì)什么叫“合理房?jī)r(jià)”缺少標(biāo)準(zhǔn),，那么暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定將有失依據(jù),。

按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，比如德國(guó)的做法,，是政府先對(duì)地價(jià),、房?jī)r(jià)、房租,、稅收等實(shí)行 “指導(dǎo)價(jià)”制度，然后綜合計(jì)算出一個(gè)“合理房?jī)r(jià)”,，再規(guī)定一個(gè)“暴利房?jī)r(jià)”——超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%即為“暴利房?jī)r(jià)”,，視為違法行為。

從中可以看出，制定反房地產(chǎn)暴利法的基礎(chǔ),，是對(duì)地價(jià)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度,，嚴(yán)格規(guī)定地價(jià)漲幅、上限,，才能推導(dǎo)到“合理房?jī)r(jià)”,。因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)最重要的組成，如果地價(jià)不能實(shí)行指導(dǎo)價(jià),，則“合理房?jī)r(jià)”難以確定,，“暴利房?jī)r(jià)”更是無(wú)從談起。

問(wèn)題是地價(jià)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度有多大可能性,？我們知道,，現(xiàn)在土地實(shí)行招拍掛制度，地價(jià)完全由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定,，不斷刷新的“地王”也表明,，地價(jià)并沒(méi)有實(shí)行指導(dǎo)價(jià)。

而且,，土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入,，2010年的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓金高達(dá)３萬(wàn)億元,，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的48.8%,。土地財(cái)政決定了，即便實(shí)行地價(jià)指導(dǎo)價(jià),，地方政府也一定會(huì)從高而不從低,，以自斷財(cái)路。

再有,，針對(duì)房地產(chǎn)的各種稅收,，諸如增值稅，交易稅,，契稅,，房產(chǎn)稅……等等，能不能為了配合降低“合理房?jī)r(jià)”,，而降低這些稅費(fèi)呢,？這也需要政府做出讓利。

如若這些基礎(chǔ)性的價(jià)格問(wèn)題沒(méi)有解決,，即便我們將房地產(chǎn)商的利潤(rùn)有效控制了,，整個(gè)房?jī)r(jià)要想大幅下降的可能性也值得懷疑。因?yàn)?，?gòu)成房?jī)r(jià)最核心的地價(jià)難以降價(jià),，要想壓擠房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，一個(gè)是空間有限，一個(gè)是當(dāng)利潤(rùn)空間壓縮之后,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的動(dòng)力減弱,，就會(huì)有地?zé)o價(jià)，地方財(cái)政來(lái)源就會(huì)受影響,。

從這樣的分析其實(shí)也可以看出,，房?jī)r(jià)畸房，最主要的恐怕不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)這個(gè)環(huán)節(jié),，而是土地供應(yīng)這個(gè)環(huán)節(jié),。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)并不是一個(gè)嚴(yán)格禁入,、專營(yíng)的市場(chǎng),，而是一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，只要是競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),，就很難形成暴利,，即便是在競(jìng)爭(zhēng)中形成壟斷帶來(lái)了暴利，也是相對(duì)脆弱的,，因?yàn)檫@些壟斷企業(yè)必須保持效率才能維持暴利,，否則，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就有機(jī)會(huì)打破格局,。所以,，競(jìng)爭(zhēng)性的壟斷不一定帶來(lái)暴利。

但是,，像土地供應(yīng)這樣的市場(chǎng)是被行政性的禁入手段保護(hù)起來(lái)的壟斷,，是一種硬性的壟斷，它將所有的競(jìng)爭(zhēng)者都關(guān)在門外,，完全可以自行調(diào)節(jié)供需來(lái)“制定”價(jià)格,，獲取暴利自不在話下。

事實(shí)上,，在土地的一級(jí)市場(chǎng)上,，地方政府花很少的錢就完成了征地拆遷，而在二級(jí)市場(chǎng)上,，通過(guò)控制供需和競(jìng)拍來(lái)抬高價(jià)格,，這樣就從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，獲得了驚人的暴利,。

因此,，行政性壟斷是暴利的保障和來(lái)源，反暴利首先要反行政性壟斷,，這才是最根本所在,。我們要想打破房地產(chǎn)暴利,，就要打破政府政府靠行政力量來(lái)制造和維護(hù)的壟斷，讓政府退出扮演“經(jīng)濟(jì)組織”的角色,，真正做市場(chǎng)的公正裁判員。