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在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之前，房地產市場已經亂了陣腳,。隨著商品住宅成交量的反彈,，價格信號變得混亂不堪,，上漲和下跌的消息犬牙交錯。同時,，政策面亦聲音不斷,，官方和民間都認為政策依然緊咬不放，但至于接下來政策是維穩(wěn)還是加碼,，業(yè)界無法達成一致意見,。

從市場面觀察，8月中旬開始,，多數城市的樓市成交量的確是在增大的,，摩根士丹利發(fā)布的中國房地產交易報告中指出，8月第四周房地產交易量持續(xù)上升,，而房價并沒有明顯下降,，二線城市的交易量自今年5月以來首次超過了兩年內的歷史平均水平，一線城市的銷售量也在過去幾周內穩(wěn)步上升,。有統(tǒng)計顯示,，上海8月全月成交量達60萬平方米左右,，較5-7月的月均水平顯著增長,。

至于成交價格，則總體保持平穩(wěn),，有城市上漲,，有城市下跌，波動幅度皆不大,。成交量和價格之間存在密切關系,，一般而言，價格變化滯后于成交量,。近段時間成交量反彈的原因有三：一是供應量增加,，很多開發(fā)商憋著一股勁打算在金九銀十推盤,；二是自住需求持續(xù)入市，少數投資投機需求也有點蠢蠢欲動,；三是樓盤促銷數量增加,。

在目前買賣雙方依然處于膠著的形勢下，開發(fā)商想要獲得比較好的銷售業(yè)績,，必須要有一定的價格優(yōu)惠,，否則將有滯銷風險。問題的關鍵是,，降價多少才能引發(fā)比較好的銷售,。值得關注的是，6-7月少數大開發(fā)商搶先進行促銷,，結果很多項目出現熱銷,，也就探明了購房人的心理價位，于是近期新推房源時,，折扣有所減少,。價格正是在買賣雙方相互試探的過程中形成動態(tài)均衡。

關于調控政策,，前段時間,，中央決策層和相關部委均接連表態(tài)調控不放松。這兩天又有幾個聲音：一是有記者從住建部獲悉,，近期再次出臺更嚴厲的樓市調控政策的可能性不大,，下一步的工作重點是對新“國十條”政策的嚴格落實執(zhí)行和細化；二是國家發(fā)改委專家表示,，調控基本上達到預期目的,，突出的標志就是房價快速上漲的趨勢得到了遏制，現在不適合出臺新的調控政策,，需要進一步完善此前的調控措施,；三是中國銀監(jiān)會官員表示，銀監(jiān)會將嚴格執(zhí)行國家的宏觀調控政策,，堅決遏制投機,、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設,。

商品房成交量反彈,，房價穩(wěn)定中暗流涌動，面對這一市場形態(tài),，政策可謂“前怕狼,，后怕虎”，于是只能暫且通過頻頻喊話保持高壓態(tài)勢,。實際上,，接下來政策的動向主要還看房價“臉色”,。隨著金九銀十的到來，開發(fā)商對于房價的態(tài)度將明顯分化,，部分大企業(yè)為了跑量,，會繼續(xù)促銷，而少數更注重利潤率的開發(fā)商可能停止促銷,，甚至是小幅漲價,。至于潘石屹近日所謂的“房價將下跌至2009年初的水平”，我認為純屬意淫,。

按當前態(tài)勢,，九、十月份成交量繼續(xù)反彈,，基本已成定局,。房價不會明顯上漲，維持振蕩的可能性更大,。在這種情況下,，正如上述各部委官員所持觀點，政策不會立即加碼,，當前依然處于房價觀察期和政策維持期,。想要購房的朋友，同樣需要觀察房價走勢,，接下來二三個月,，可以考慮的策略是“追跌殺漲”。因為,，房價普漲將招致新政打壓,，比如近期頻傳的房產稅；房價下跌則政策不僅不會加碼,，反倒可能于明年一季度前后放松,。

（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）