萬科、深圳,、降價——這三個詞對中國房地產(chǎn)市場具有重要意義,。有媒體報道，6月4日和5日,，萬科在深圳再次上演夜晚開盤,，分別推出了萬科清林徑和萬科第五園四期。兩個項目的開盤價皆明顯低于預期,，結果是,，一個賣光，一個熱銷八成,。
當前,，我國房地產(chǎn)市場處于非常敏感的時間段。自4月中旬啟動罕見的嚴厲調控以來,，全國重點城市房屋成交量大幅下滑,，但新房價格依然堅挺。近期,，國土資源部一周連出兩道土地增值稅的“清算令”，房產(chǎn)稅改革列為今年財政部工作計劃,，以及三部委出臺二套房貸細則,，都讓人體察到調控政策仍未放松。
如果開發(fā)商都不降價,，調控也就不可能放松,。當恒大地產(chǎn)于今年6月初率先采取全國八五折促銷行動時，業(yè)內(nèi)人士都在猜測萬科何時會降價,。作為行業(yè)龍頭老大,，萬科的一舉一動都受到關注,，回顧2007年底，隨著王石“拐點論”的現(xiàn)身,，萬科是大型地產(chǎn)商中首先全國性降價的,。其后，跟風者不在少數(shù),。
2005年之前,，相當長一段時間內(nèi)，上海樓市領風騷于全國,，以致2005年調控文件“國八條”出臺時,，全國許多城市都抱怨“上海感冒，全國吃藥”,。從2005年下半年開始,，深圳取代上海，成為全國樓市舞臺上首屈一指的“明星”,。上海樓市調整時,，深圳逆勢上行。尤其是2007年,，深圳樓市中投資投機需求比重和房價漲幅皆為全國之最,。物極必反。2007年,，深圳同樣是全國最早出現(xiàn)樓市調整的城市,，三季度成交量已觸頂，四季度就出現(xiàn)房價下跌,，而其他城市比如上海,，直至2008年第三季度，房價才出現(xiàn)明顯下跌,。從去年到今年,，歷史再度重演。2009年深圳房價再次飆升,，而12月“國四條”出臺后,，又是深圳樓市搶先降溫，“買房送500克黃金,，交5萬再抵15萬房款”等促銷手段重出江湖,。及至眼下，隨著十幾個新推樓盤已經(jīng)或將要降價促銷,，深圳幾乎所有區(qū)域都已有樓盤降價,。
再看上海的情況：5月份，上海新建商品住宅（剔除動拆遷配套商品房）成交量只有可憐的30萬平米——這是2003年以來除春節(jié)所在月份最低的月成交量，而且供求關系已由去年的供不應求,，逆轉為嚴重的供大于求,。然而，新房價依然堅守在23000元/平方米左右的歷史高位,，雖然也有樓盤進行促銷,，但多屬郊區(qū)中低檔樓盤，尚未形成整體性降價格局,。
相較一手房的頑強,，二手房價格已出現(xiàn)普遍性松動，如果觀察網(wǎng)上可售量,，更能窺見奧秘,。眼下，上海一手住房和二手住房的網(wǎng)上可售量分別為572萬平方米和1440萬平方米,，分別比4月初增加了20％和45％,。尤其值得關注的是，在2008年底上海樓市最低迷的時候,，二手住房網(wǎng)上可售量最高值為1400萬平方米,，而現(xiàn)在已超過了當時的峰值。
一手房網(wǎng)上可售量增幅較小,，主要原因是市場觀望情緒濃厚,，開發(fā)商不敢輕易開盤，定價偏高,，肯定不好賣,，定價偏低，又有可能引來前期業(yè)主的抗議,。更加窘迫的是,，部分樓盤的目標客戶是投資投機者，而在政策的嚴厲打擊下,，即使是樓盤降價,，這些謹慎的投資客也不見得敢于入市。
開發(fā)商暫時不差錢,，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力,。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標,，比如通過促銷擴大市場占有率,，從而在愈演愈烈的地產(chǎn)巨頭競爭中處于有利位置?；仡?008年，早降價者早得利，堅持不降價者2009年獲得了暴利,，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降價的,。
那么，接下來,，不僅是深圳,，也不僅是萬科，將有越來越多城市和開發(fā)商,，加入到降價的陣營中來,。而此次調控，力度遠大于上輪,，而且也難以再現(xiàn)“國際金融危機救中國樓市”的“大喜劇”,。理性的開發(fā)企業(yè)都應領悟政策和市場大勢，現(xiàn)在降價肯定優(yōu)于四季度降價,。至于2011年的市場,，筆者既不悲觀，也難以樂觀,。企業(yè)只能賭上一把了,。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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