萬科,、深圳,、降價(jià)——這三個(gè)詞對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。有媒體報(bào)道，6月4日和5日,，萬科在深圳再次上演夜晚開盤,，分別推出了萬科清林徑和萬科第五園四期,。兩個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)皆明顯低于預(yù)期,，結(jié)果是，一個(gè)賣光,，一個(gè)熱銷八成,。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非常敏感的時(shí)間段,。自4月中旬啟動(dòng)罕見的嚴(yán)厲調(diào)控以來,，全國(guó)重點(diǎn)城市房屋成交量大幅下滑，但新房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺,。近期,，國(guó)土資源部一周連出兩道土地增值稅的“清算令”，房產(chǎn)稅改革列為今年財(cái)政部工作計(jì)劃,，以及三部委出臺(tái)二套房貸細(xì)則,，都讓人體察到調(diào)控政策仍未放松。
如果開發(fā)商都不降價(jià),，調(diào)控也就不可能放松,。當(dāng)恒大地產(chǎn)于今年6月初率先采取全國(guó)八五折促銷行動(dòng)時(shí),，業(yè)內(nèi)人士都在猜測(cè)萬科何時(shí)會(huì)降價(jià)。作為行業(yè)龍頭老大,，萬科的一舉一動(dòng)都受到關(guān)注,，回顧2007年底，隨著王石“拐點(diǎn)論”的現(xiàn)身,，萬科是大型地產(chǎn)商中首先全國(guó)性降價(jià)的,。其后，跟風(fēng)者不在少數(shù),。
2005年之前,，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，上海樓市領(lǐng)風(fēng)騷于全國(guó),，以致2005年調(diào)控文件“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí),，全國(guó)許多城市都抱怨“上海感冒，全國(guó)吃藥”,。從2005年下半年開始,，深圳取代上海,，成為全國(guó)樓市舞臺(tái)上首屈一指的“明星”,。上海樓市調(diào)整時(shí)，深圳逆勢(shì)上行,。尤其是2007年,，深圳樓市中投資投機(jī)需求比重和房?jī)r(jià)漲幅皆為全國(guó)之最。物極必反,。2007年,，深圳同樣是全國(guó)最早出現(xiàn)樓市調(diào)整的城市，三季度成交量已觸頂,，四季度就出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,，而其他城市比如上海，直至2008年第三季度,，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)明顯下跌,。從去年到今年，歷史再度重演,。2009年深圳房?jī)r(jià)再次飆升,，而12月“國(guó)四條”出臺(tái)后，又是深圳樓市搶先降溫,，“買房送500克黃金,，交5萬再抵15萬房款”等促銷手段重出江湖。及至眼下,，隨著十幾個(gè)新推樓盤已經(jīng)或?qū)⒁祪r(jià)促銷,，深圳幾乎所有區(qū)域都已有樓盤降價(jià),。
再看上海的情況：5月份，上海新建商品住宅（剔除動(dòng)拆遷配套商品房）成交量只有可憐的30萬平米——這是2003年以來除春節(jié)所在月份最低的月成交量,，而且供求關(guān)系已由去年的供不應(yīng)求,，逆轉(zhuǎn)為嚴(yán)重的供大于求。然而,，新房?jī)r(jià)依然堅(jiān)守在23000元/平方米左右的歷史高位,，雖然也有樓盤進(jìn)行促銷，但多屬郊區(qū)中低檔樓盤,，尚未形成整體性降價(jià)格局,。
相較一手房的頑強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)普遍性松動(dòng),，如果觀察網(wǎng)上可售量,，更能窺見奧秘。眼下,，上海一手住房和二手住房的網(wǎng)上可售量分別為572萬平方米和1440萬平方米,，分別比4月初增加了20％和45％。尤其值得關(guān)注的是,，在2008年底上海樓市最低迷的時(shí)候,，二手住房網(wǎng)上可售量最高值為1400萬平方米，而現(xiàn)在已超過了當(dāng)時(shí)的峰值,。
一手房網(wǎng)上可售量增幅較小,，主要原因是市場(chǎng)觀望情緒濃厚，開發(fā)商不敢輕易開盤,，定價(jià)偏高,，肯定不好賣，定價(jià)偏低,，又有可能引來前期業(yè)主的抗議,。更加窘迫的是，部分樓盤的目標(biāo)客戶是投資投機(jī)者,，而在政策的嚴(yán)厲打擊下,，即使是樓盤降價(jià)，這些謹(jǐn)慎的投資客也不見得敢于入市,。
開發(fā)商暫時(shí)不差錢,，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外,，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo),，比如通過促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而在愈演愈烈的地產(chǎn)巨頭競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置,?；仡?008年,，早降價(jià)者早得利，堅(jiān)持不降價(jià)者2009年獲得了暴利,，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降價(jià)的,。
那么，接下來,，不僅是深圳,，也不僅是萬科，將有越來越多城市和開發(fā)商,，加入到降價(jià)的陣營(yíng)中來,。而此次調(diào)控，力度遠(yuǎn)大于上輪,，而且也難以再現(xiàn)“國(guó)際金融危機(jī)救中國(guó)樓市”的“大喜劇”,。理性的開發(fā)企業(yè)都應(yīng)領(lǐng)悟政策和市場(chǎng)大勢(shì)，現(xiàn)在降價(jià)肯定優(yōu)于四季度降價(jià),。至于2011年的市場(chǎng),，筆者既不悲觀，也難以樂觀,。企業(yè)只能賭上一把了,。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）
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