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今年4月14日和17日，國(guó)務(wù)院接連出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國(guó)四條”和“國(guó)十條”,。

新政一出臺(tái)，眾多媒體驚呼：史上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害的一次,，這種差異化的調(diào)控具有很明顯的“精確制導(dǎo)”作用。然而,，新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月,，但全國(guó)房?jī)r(jià)依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢(shì)。5月12日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8％,，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4％，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3％,。顯然,，密集的調(diào)控政策并沒有在調(diào)控房?jī)r(jià)方面發(fā)揮立竿見影的效果。人們不免擔(dān)心政府出臺(tái)號(hào)稱史上最厲害的一系列組合拳,，是不是還會(huì)像過去那樣“空調(diào)”呢,？

事實(shí)上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷來不是一蹴而就的，而且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天,，調(diào)控的難度也是越來越大,。

首先，房地產(chǎn)業(yè)的地位作用還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代,。盡管這幾年房?jī)r(jià)上漲過快,，大家也意識(shí)到這并不是一件好事，但是房?jī)r(jià)上漲不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,，還拉動(dòng)鋼鐵,、水泥、建材,、家電,、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。如果房?jī)r(jià)下降,，勢(shì)必造成房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，然而從目前來看還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)業(yè),。

其次，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“情有獨(dú)鐘”,。金融危機(jī)之后政府采取了房地產(chǎn)的刺激政策,，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在短短的一年半的時(shí)間從衰退、蕭條到復(fù)蘇,、繁榮,，把經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段都走完了，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長(zhǎng)”中功不可沒,，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā),，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造，新區(qū)搞開發(fā),，這樣有助于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改變城市面貌,，可謂一舉兩得。已經(jīng)嘗到甜頭的地方政府,，豈肯輕言放棄房地產(chǎn),。

第三，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“疼愛有加”,。這幾年房地產(chǎn)的銀行貸款逐年增長(zhǎng),，2009年更是創(chuàng)出歷史新高，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從來沒有吝嗇過,。國(guó)家在金融危機(jī)中啟動(dòng)的四萬億投資中,，盡管有關(guān)部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產(chǎn),，但從實(shí)際情況來看，并非如此,，曲線進(jìn)入的有之,，變相進(jìn)入的有之。

最后住房保障滯后,。盡管中央政府十分重視住房保障,，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點(diǎn)小”。住房保障在我國(guó)已有十多年的歷史,，總體來說推進(jìn)速度比較緩慢,，覆蓋面也非常有限。隨著城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出,，政府的壓力也越來越明顯。

那么,，涉及面最廣,、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控真的是否“空調(diào)”呢,？我們希望這些擔(dān)心是杞人憂天,。這是因?yàn)椋?/p>

第一，從社會(huì)層面來看,，房地產(chǎn)業(yè)的角色從保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到保民生,。從經(jīng)濟(jì)理論上講，在解決住房問題時(shí),，居民對(duì)市場(chǎng)的依賴程度與家庭收入息息相關(guān),。家庭收入水平越高，對(duì)市場(chǎng)的依賴程度就越高,，住房就越接近于私人物品,；反之，依靠政府優(yōu)惠,、政府扶持的程度就越高,，住房就越接近于公共物品。如今,，房?jī)r(jià)上漲使得越來越多的人買不起本地房,，上海人只能到嘉興去買房，嘉興人只能到小縣城去買房,，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了。住房的公共屬性要求房地產(chǎn)從保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到保民生,。

第二,，從市場(chǎng)角度來看,，市場(chǎng)供求關(guān)系由原來的供不應(yīng)求到目前基本平衡，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入5月份以來,，上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上，比去年最低水平的400多萬㎡增長(zhǎng)了20%左右,。

第三,，從價(jià)格因素來看，房?jī)r(jià)調(diào)整只是時(shí)間問題,。5月5日恒大地產(chǎn)在其業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布,，該公司全國(guó)樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。盡管其他開發(fā)商還在訂立價(jià)格同盟,，但是既然第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下,，其他的牌還能不倒嗎？2008年,，萬科曾經(jīng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后率先降價(jià),，之后半年時(shí)間內(nèi)，其余大小房地產(chǎn)開發(fā)商開始跟進(jìn),，繼而引發(fā)全國(guó)性的降價(jià)潮,，并一度導(dǎo)致降價(jià)高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供。

第四,，從銀行角度來看,，具備相當(dāng)承壓能力。目前,，已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測(cè)試,，并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測(cè)試結(jié)果。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來看,，普遍能承受房?jī)r(jià)下跌三成,。民生銀行行長(zhǎng)洪琦甚至還稱，即使房?jī)r(jià)下降四成,，仍不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量,。

由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性的調(diào)整期,。(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)