近來房產(chǎn)新政密集出臺,，其中二套房貸首付不低于50%、并執(zhí)行1.1倍利率,，限購三套房的政策,，被認為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來最嚴厲的信貸調(diào)控手段，備受關注,。二套房,、三套房究竟如何認定，成為政策能否有效執(zhí)行的關鍵,。不久前,，銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才接受采訪時稱，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套,、第三套,，而不是以是否發(fā)生過貸款為標準，即“認房不認貸”,。同時,，認定范圍以家庭為單位。但如果居民需要改善住房條件,，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出,，再次購買房屋時可被視作無房戶,。
“認房不認貸”標準在陸續(xù)出臺的地方房貸新政中已有所體現(xiàn)。4月30日,，北京出臺一系列嚴厲政策遏制房價過快上漲,，其中提到金融機構(gòu)可以通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)來認定已購房套數(shù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,。同時規(guī)定“同一家庭限新購一套商品住房”,。同一天，浙江省也出臺相關政策細則,，則是以交稅記錄來認定第二,、三套房。
大量改善型需求購房者只能“先賣后買”,，房產(chǎn)交易周期明顯延長
業(yè)內(nèi)人士認為,，新政出臺提高了二套房貸門檻，在近期政策頻出的情況下,，短期內(nèi)會加重市場的觀望情緒,，市場交易量將出現(xiàn)萎縮。同時,，盡管政策并不反對通過“賣小買大”達到改善住房的目的,，但提高二套房門檻，意味著大量改善型需求購房者只能“先賣后買”,，改善起來并不容易,。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，在當前掛牌房源中,，有20%老業(yè)主面臨著“賣小買大”的二次置業(yè)需求,，但同時有40%老客戶表示，需要進一步觀察市場走向再考慮是否買房,。其結(jié)果是需要二次置業(yè)的客戶難以賣掉手中房產(chǎn),，另購新房，同時另一部分原本有能力再購二套房的客戶,，也因為房貸門檻和成本的提高,，而推遲置業(yè)或不得不也考慮賣掉原有房產(chǎn)，這樣導致房產(chǎn)交易周期明顯延長,。
許多城市尚無準確核查家庭購房記錄和套數(shù)系統(tǒng),，各地房管部門尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，異地房產(chǎn)情況難以查實
雖然北京等城市已經(jīng)明確了購房套數(shù)的查詢方式,，但是仍然有部分城市稱，核查家庭購房記錄和套數(shù)并不容易,，雖然地方房產(chǎn)部門有房產(chǎn)交易相關信息,，但是對家庭成員的相關情況,，以至同一家庭購房整體情況的認定還需要更多信息，需與公安,、銀行等其他部門合作,，實現(xiàn)信息共享、交互,。也有擔心認為,，目前房產(chǎn)擁有情況仍掌握在各地房管部門，沒有實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),，因此難以查實借款人的異地房產(chǎn)情況,。
面對這些擔憂，中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為,，從技術(shù)角度來說,，實現(xiàn)信息共享、聯(lián)網(wǎng)并不困難,，關鍵在于決心有多大,。“認房不認貸”政策出臺的初衷就是“一戶一房”,，這已經(jīng)不僅僅是房貸這一金融手段實施范疇了,。因而要真正調(diào)控房價，還需要其他相關配套措施跟進,，形成政策合力,。
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