5月25日,，國(guó)務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》提出要深化房地產(chǎn)稅制改革,，研究開(kāi)征物業(yè)稅,。
這意味著,，物業(yè)稅研究立法已真正提上日程，這個(gè)新稅種也將很快出臺(tái),。擬出臺(tái)的物業(yè)稅將怎樣影響市民生活,？導(dǎo)報(bào)記者5月26日采訪(fǎng)了房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)家及市場(chǎng)人士。
現(xiàn)狀 征稅條件已經(jīng)成熟
物業(yè)稅醞釀開(kāi)征,，引起了廈門(mén)乃至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)家及市場(chǎng)人士的高度關(guān)注,。
著名房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人士牛刀稱(chēng)，去年9月以來(lái),，中央政府為了刺激樓市成交,，減免了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的許多稅費(fèi)，直接影響房?jī)r(jià)18.5%,，也導(dǎo)致了地方財(cái)政稅收銳減,，影響各大城市為居民提供公共性服務(wù)，在這種情況下,，只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收持有稅,，才能彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足。同時(shí),，從市場(chǎng)層面來(lái)看,，一方面房?jī)r(jià)虛高，一方面大量住宅空置,，若不征收物業(yè)稅,，將導(dǎo)致國(guó)民財(cái)富的浪費(fèi),。因此，中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的條件基本成熟,。
廈門(mén)城市年輪策劃代理有限公司董事長(zhǎng)張文彪也覺(jué)得,，當(dāng)前是啟動(dòng)房地產(chǎn)稅種改革、研究推出物業(yè)稅很好的時(shí)機(jī),。
他認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)、交易流通環(huán)節(jié)征收的稅負(fù)較重,，而在保有環(huán)節(jié)一直沒(méi)征稅,，這是不利房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的?！安贿^(guò),，此次國(guó)家提出研究開(kāi)征物業(yè)稅，不會(huì)只針對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅,，而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、流通、保有環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)通盤(pán)考慮,?！?
影響 屯房捂盤(pán)成本將增加
張文彪認(rèn)為，物業(yè)稅畢竟是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征的稅,，會(huì)加大持房成本,，對(duì)私人擁有多處不動(dòng)產(chǎn)行為或者純粹的炒房行為都會(huì)形成一定的抑制作用。今年以來(lái),，我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,，包括廈門(mén)在內(nèi)，有些地方甚至開(kāi)始出現(xiàn)搶房現(xiàn)象,。國(guó)家適時(shí)出臺(tái)“研究開(kāi)征物業(yè)稅”的消息會(huì)對(duì)一些不理性的搶購(gòu)行為起到一定的抑制作用,。
盡管目前物業(yè)稅的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有制定，牛刀仍主張,，在征收物業(yè)稅的同時(shí),，堅(jiān)決抑制樓市投機(jī)行為。他說(shuō),，抑制房?jī)r(jià),，物業(yè)稅是效果最好的。對(duì)中國(guó)大陸70個(gè)大中城市來(lái)講,，只有用征收物業(yè)稅的方式,，才能真正抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)的行為，維護(hù)樓市的正常秩序,。
廈門(mén)世紀(jì)聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗認(rèn)為,，物業(yè)稅的開(kāi)征將加大開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)成本和二手房市場(chǎng)炒房者的持房成本,，迫使他們將多余的房源盡快售出，有利于抑制炒房,，使消費(fèi)者可以買(mǎi)到更優(yōu)惠的房源,。“到時(shí)候,，炒房可能就難了,。”
預(yù)測(cè) 對(duì)普通住宅影響不大
征收物業(yè)稅,，會(huì)不會(huì)大大增加普通住宅擁有人的成本,？對(duì)此，相關(guān)人士均預(yù)測(cè),，對(duì)普通住宅影響不大。
“政府征收物業(yè)稅要充分考慮普通城市居民的利益,，對(duì)一個(gè)家庭持有的唯一一套用于自己居住的住宅,，應(yīng)該適度減免?！迸５斗治?，澳大利亞政府的做法是對(duì)所有經(jīng)濟(jì)適用房的持有稅全部免除，這種做法值得中國(guó)借鑒,。因?yàn)?，在我?guó)，大量普通居民本應(yīng)該享受經(jīng)濟(jì)適用房但政府無(wú)力提供,，這個(gè)群體的住宅應(yīng)當(dāng)免征物業(yè)稅,。具體說(shuō)來(lái)，在征稅操作上應(yīng)以90平方米為限,，90平方米以下不征收或少征收,，重要的是對(duì)大戶(hù)型和持有兩套以上住宅的采取分層征收的辦法，用以調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配,。
張文彪則表示具體標(biāo)準(zhǔn)目前不好猜測(cè),。但他認(rèn)為，即使區(qū)分對(duì)待,，市場(chǎng)上為了避稅也會(huì)產(chǎn)生造假行為,。但是，在當(dāng)前金融危機(jī)背景下,，房地產(chǎn)業(yè)雖有復(fù)蘇跡象但還沒(méi)全面回暖,，即使開(kāi)征稅率也不會(huì)太高，對(duì)小戶(hù)型的普通自住住宅來(lái)說(shuō),，應(yīng)該影響不大,。
郭忠宗猜測(cè),，物業(yè)稅征收很可能先鎖定商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓,、高檔住宅,。因此，它對(duì)于普通自住住宅應(yīng)該沒(méi)有多大影響,。
【名詞解釋】何為物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅,，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。
福建昨出臺(tái)加快廉租住房建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)
新建廉租房將先裝修后交付
面積控制在50平方米3年基本解決市縣城市低收入家庭住房問(wèn)題
本報(bào)訊 (記者 謝丹)今后,，福建新建廉租房將先裝修后交付,，并且面積都控制在50平方米。
昨日,，省政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，表示計(jì)劃用3年時(shí)間，即2011年基本解決福建市,、縣城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,。今后，全省廉租房保障實(shí)物配租的比例將達(dá)到廉租房保障戶(hù)的80%,，確保八成的保障戶(hù)能夠順利入住,。暫時(shí)達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)將采取先租賃貨幣補(bǔ)貼，逐步向?qū)嵨锱渥膺^(guò)渡,。
《意見(jiàn)》中說(shuō),，為方便低收入家庭直接入住，今后,，福建廉租住房建設(shè)不再以毛坯房的形式交付,，而應(yīng)在簡(jiǎn)單裝修后交付用戶(hù)，基本設(shè)施中必須配備廚房,、衛(wèi)生間等,。同時(shí)，明確全省新建的廉租住房面積都將控制在50平方米,。
部分廉租住房將可出售
《意見(jiàn)》規(guī)定,，今后，廉租住房將可租可售,，其中“售”指的是政府向低保住房困難家庭出售,。
廉租房的出售將實(shí)行自愿申請(qǐng)、核準(zhǔn)制度。廉租房住戶(hù)家庭如果購(gòu)買(mǎi)廉租房,，可以一次性付款,，也可以分期付款，但購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán),，不得直接上市交易,。確實(shí)因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)由政府按原價(jià)格考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu),。
但廉租房的出售并不是對(duì)全部廉租房放開(kāi),，根據(jù)意見(jiàn)，廉租房出租的比例將控制在總房源的50%以上,，這意味著,，只有一半以下的廉租房可出售。
大中專(zhuān)畢業(yè)生且單身無(wú)房戶(hù)納入保障范圍
《意見(jiàn)》明確,，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,，可以考慮將大中專(zhuān)畢業(yè)生且單身的無(wú)房戶(hù)納入保障范圍。
在廉租房政策保障落實(shí)上,，福建將依據(jù)各地的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理,，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、平均住房水平,、財(cái)政承受能力和住房?jī)r(jià)格水平等因素，合理確定保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn),。
但《意見(jiàn)》也指出,，人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘械捅?biāo)準(zhǔn)3倍以?xún)?nèi)、人均住房建筑面積13平方米左右的家庭,，應(yīng)納入保障范圍,。
棚戶(hù)區(qū)改造新增住房?jī)?yōu)先作為廉租房房源
《意見(jiàn)》對(duì)棚戶(hù)區(qū)(危舊房)的改造也提出了具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。省政府要求,，城市棚戶(hù)區(qū)改造中新增的住房將優(yōu)先作為廉租住房房源,，用于解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題。
在資金保障方面,，住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額將全部用于廉租住房建設(shè),。此外，土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不得低于10%,。
福州新聞網(wǎng)訊 今年1月1日起,，我省將執(zhí)行存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理制度，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可約定通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”結(jié)算,，從而確保交易資金的安全,。
去年12月?，省建設(shè)廳與中國(guó)人民銀行福州中心支行聯(lián)合出臺(tái)《福建省存量房交易結(jié)算資金管理暫行辦法》，明確了上述內(nèi)容并進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范,。
《辦法》要求,， 2009年1月1日起，符合條件的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)要設(shè)立“存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù) ”,，通過(guò)該途徑來(lái)劃轉(zhuǎn)存量房交易結(jié)算資金,。 按照規(guī)定，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)（含設(shè)立連鎖門(mén)店等分支機(jī)構(gòu)的）,，只能在一家商業(yè)銀行 開(kāi)設(shè)一個(gè)“專(zhuān)用賬戶(hù)”,。客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)不得支取現(xiàn)金,，也不得轉(zhuǎn)入其他賬戶(hù),。
“專(zhuān)用帳戶(hù)” 的存款計(jì)息，所得利息由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)與買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的約定進(jìn)行分配,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ,、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得自行或委托其他經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”以外的其他銀行結(jié)算賬戶(hù)代收代付交易資金。
據(jù)了解,，“專(zhuān)用賬戶(hù)”的交易結(jié)算資金只針對(duì)存量房的房?jī)r(jià)款或是首付房?jī)r(jià)款,。此外涉及到的房屋過(guò)戶(hù)等各項(xiàng)稅費(fèi)則由雙方約定支付，不存入該賬戶(hù)中,；交易雙方約定直接收取的購(gòu)方定金也不存入該賬戶(hù)中,。買(mǎi)賣(mài)雙方如果對(duì)于房屋的交易未能達(dá)成 一致，買(mǎi)房人可按照相關(guān)約定辦理資金退還手續(xù),，開(kāi)戶(hù)銀行通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式將資金劃入房產(chǎn)買(mǎi)方的原轉(zhuǎn)入賬戶(hù),。
省建設(shè)廳提醒市民，如果現(xiàn)實(shí)交易中,，出現(xiàn)部分中介條件不夠不能開(kāi)設(shè)“專(zhuān)用賬戶(hù)”的行為,，購(gòu)房市民要不要通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理交易資金結(jié)算，應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方約定交易方式,，如現(xiàn)金 （匯款）等,，以確保資金的安全。
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5月12日,，福州市政府公布《福州市四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果》,，分為6個(gè)級(jí)別，其中Ⅰ級(jí)住宅用地地面價(jià)450萬(wàn)元/畝,，樓面價(jià)3375元/平方米,。
據(jù)悉，福州四城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的建設(shè)用地分為：商服用地,、住宅用地和工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地三類(lèi),。住宅用地包括普通住宅,、公寓、別墅等用地,。
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),，對(duì)現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地，按照不同用途分別評(píng)定的某一估價(jià)期日法定最高年限的建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格,。估價(jià)期日為2009年1月1日,。住宅用地Ⅰ-Ⅳ級(jí)范圍如下：
【Ⅰ級(jí)住宅用地】
①北起華林路以北50米（以臨街第一宗地用地范圍為限，下同）,，東至六一北路—晉安河—國(guó)貨東路—六一中路,，南抵江濱中大道（西段），西起八一七南路和八一七中路（向西延伸50米,，若茶亭河距離八一七中路小于50米則以茶亭河為界）,，經(jīng)斗西路—加洋路—烏山路—白馬北路—湖濱路與湖東路交叉口，過(guò)湖東路—北大路（北段）—銅盤(pán)路（東段）,，止于北環(huán)西路與銅盤(pán)路交叉口（包含銅盤(pán)路南段和北大路北段西南側(cè)至西湖左海之間的平地）,；
②東起臺(tái)江八一七南路向西至楊橋西路的江濱西大道至其北側(cè)200米寬度范圍內(nèi)的地塊；
③楊橋西路以南,，江濱西大道以西,，洪山大橋東南的閩江邊地塊；
④北至排尾路,，東至連江中路,，南至江濱中大道，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊,；
⑤中洲島,。
【Ⅱ級(jí)住宅用地】
①北至北環(huán)西路和北環(huán)中路以北150米，東至華林路（通向火車(chē)北站）,，南至華林路以北150米，西至銅盤(pán)路范圍內(nèi)的地塊,；
②北至楊橋西路—楊橋中路,，東至白馬北路—白馬中路—白馬南路，西南至江濱西大道西北側(cè)200米范圍內(nèi)的三角形地區(qū),；
③北至烏山路,，東至茶亭河以及八一七中路以西50米范圍內(nèi)的地塊（茶亭河距離八一七中路不超過(guò)50米部分以茶亭河為界線(xiàn)），南至沿江濱西大道北側(cè)200米,，西至白馬中路—白馬南路范圍內(nèi)的地塊（除了本范圍內(nèi)東北部的I級(jí)地塊）,；
④北至火車(chē)客站鐵路，東至洋下河,，南至北環(huán)東路,，西至東浦支路—華林路范圍內(nèi)的地塊；
⑤北至北環(huán)東路，東南至洋下河,，西至華林路—六一北路范圍的三角地塊,；
⑥北至洋下河，南至金雞山路,，西至六一北路—晉安北路,，向東側(cè)延伸寬100米的地塊（包括金雞山路北側(cè)，北面和東面被金雞山麓包圍,，晉安北路往東延伸寬超過(guò)100米的地塊）,；
⑦北至金雞山路，東至琯尾街,，南至塔頭路,，西至?xí)x安河范圍內(nèi)的地塊；
⑧北至塔頭路,，東至連江北路—連江中路,，南至國(guó)貨東路，西至?xí)x安河范圍內(nèi)的地塊,；
⑨北至國(guó)貨東路,，東至連江中路，南至排尾路,，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊,；
⑨東起五孔閘，西至連江中路之間,，沿著江濱中大道向北側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊,；
⑩北至銅盤(pán)路，東至西湖湖濱,，南至楊橋中路,，西至西二環(huán)北路以西150米范圍內(nèi)的地塊；
{11}洪山橋西橋頭（316國(guó)道）向東至鰲峰南橋頭之間,，閩江南岸沿江寬200米的帶狀地塊,。
【Ⅲ級(jí)住宅用地】
①北至鐵路，東至東浦支路—華林路,，南至北二環(huán)中路—北二環(huán)西路北側(cè)150米,，西至蛇山—五鳳山—銅盤(pán)路范圍內(nèi)的地塊；
②東北至銅盤(pán)路,，東至西二環(huán)北路以西150米,，南至象山—后縣山，西至大腹山—科蹄山山麓范圍內(nèi)的地塊,；
③北至象山,，東至西二環(huán)北路以西150米,，南至楊橋西路—楊橋中路，西至后縣山—金牛山范圍內(nèi)的地塊,；
④大腹山以南,，金牛山公園—金牛山以西，楊橋西路以北,，洪甘公路以東范圍內(nèi)的地塊,；
⑤東北自建新北路與閩江大道交叉口至橫江路與上渡路交叉口之間（除了沿江寬200米以外），東南至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米,，南至建新南路,，西至建新北路—建新中路的地塊；
⑥北至三縣洲大橋—鰲峰大橋之間的沿閩江南岸內(nèi)側(cè)200米,，東至連江南路東側(cè)100米,，南至上三路南側(cè)100米，西南至則徐大道（至二環(huán)南路東端）西南側(cè)100米范圍內(nèi)近似三角形的地塊,；
⑦南臺(tái)島鰲峰大橋向東至規(guī)劃鼓山大橋南橋頭,，沿閩江南岸寬200米的地塊；
⑧東北至鐵路,，東南至金雞山山麓,，西北至洋下河—六一北路以東100米范圍內(nèi)的地塊；
⑨西北至金雞山山麓,，東至連江北路,，南至塔頭路，西至琯尾路范圍內(nèi)的地塊,；
⑩北至三八路,，東至桂溪路，南至化工路,，西至連江北路范圍內(nèi)的地塊,；
{11}北至化工路，東至前橫北路—福馬路（東南走向）—福光南路,，南至光明港,，西至連江路范圍內(nèi)的地塊；
{12}北和東邊界為光明港,，西至連江中路，南為江濱中大道范圍內(nèi)（除了沿江濱中大道寬200米的地塊外）的地塊,；
{13}西北至五孔閘,，東北側(cè)至光明港和鐵路，東南至規(guī)劃三環(huán)路,，西南側(cè)至閩江范圍內(nèi)的地塊,；
{14}南臺(tái)島上,，浦上路與316國(guó)道之間，烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（包括外側(cè)土地）,；
{15}鰲峰大橋與鼓山大橋之間的南江濱路向南延伸200米之內(nèi)的地塊,。
【Ⅳ級(jí)住宅用地】
①北至崇安路—南平東路—秀峰路—綠園路，東至郭前山—后山—笞井山,，南和西南至鐵路范圍內(nèi)的地塊,；
②北起福建農(nóng)林大學(xué)之北的山嶺，東至閩江北港,，南至316國(guó)道范圍內(nèi)（扣除丘陵山地）,，西至閩江南港的地塊；
③北至妙峰山,，東至閩江大道—建新北路—建新中路,，南至浦上路，西至烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（不含妙峰山和西山）,；
④東北至建新南路,，東南至福灣路，西南至閩江南港,，西北至浦上路范圍內(nèi)的地塊（不含飛鳳山）,；
⑤西北至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米，北至上三路南側(cè)100米,，東北至則徐路西南100米,，南至二環(huán)南路—建新南路東段范圍內(nèi)的地塊（不含長(zhǎng)安山和蝦蟆山）；
⑥東北至閩江北港,，東南至規(guī)劃三環(huán)路—福泉高速公路及其連接線(xiàn),，西南至則徐大道，西至連江南路范圍內(nèi)的地塊（不含本范圍內(nèi)的III級(jí)地塊）,；
⑦北至鐵路,，東至鐵路，南至三八路,，西至鶴林高架橋范圍內(nèi)的地塊,；
⑧北至牛港山山麓，東至竹岐路,，南至羊頭尾,，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊；
⑨北至羊頭尾—直街,，東至東山路,，南至化工路，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊,；
⑩北至化工路,，東至福興路北段（化工路至福新東路之間）—埠興路,，南至福馬路，西至前橫北路范圍內(nèi)的地塊,；
{11}東北至福馬路,，東至鐵路，南和西至光明港,，西北至福光南路范圍內(nèi)的地塊,；
{12}鐵路和規(guī)劃三環(huán)路【第Ⅲ級(jí)第{13}地塊的東北邊界】以東，江濱東大道以北,，鼓山山麓以南,，晉安區(qū)行政區(qū)劃東界線(xiàn)以西的地塊。
【Ⅴ級(jí)住宅用地】
①北至園山山麓,，東至揚(yáng)廷水庫(kù),，南至郭前山山麓-綠園路－秀峰路－南平東路－崇安路，西至貓頭山范圍內(nèi)扣除山坡地的地塊,；
②大腹山以西至閩江北港之間的三角形地塊,；
③科蹄山－大腹山以西，閩江北港以東和以北,，鴨母坑水庫(kù)以南范圍內(nèi)的地塊,；
④福建農(nóng)林大學(xué)校區(qū)以北至閩江（除山坡地以外）地塊；
⑤東起規(guī)劃魁岐大橋南橋頭,，沿閩江向東南延伸至烏龍江與閩江匯合點(diǎn),，沿烏龍江往西北方向延伸到灣邊大橋橋頭，再沿福灣路-二環(huán)南路-則徐大道-高速公路連接線(xiàn)-高速公路入口-高速公路與三環(huán)路交叉口-規(guī)劃三環(huán)路止于規(guī)劃魁岐大橋南橋頭,；
⑥西起竹岐路-羊頭尾-直街-東山路-福興大道北段（化工路至福新東路之間）－南北向鐵路以東,，東山-老安山以南，鼓山山麓以西范圍內(nèi)的倒"L"形平坦地塊（除牛港山等山坡地外）,；
⑦金雞山山麓以東,，笞井山山麓以南，鐵路以北范圍內(nèi)（登云新村,、火車(chē)東站及附近地區(qū)）的地塊,。
【Ⅵ級(jí)住宅用地】
《福州市城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分布圖》中的所有丘陵山坡地（Ⅰ級(jí)和Ⅱ級(jí)地塊內(nèi)的丘陵山坡地除外）。
“人均居住面積”規(guī)定已被銀行忽略,，我省多家銀行提出只要房貸已還清,，再買(mǎi)普通房就可申請(qǐng)7折利率
本報(bào)訊記者昨日獲悉，目前我省已有工行,、中信銀行,、建行三家銀行出臺(tái)政策，明確提出如出于“改善需要”購(gòu)買(mǎi)二套房，可比照首套房(利率最低可打7折,，首付比例最低20%)的利率執(zhí)行，但更多銀行卻選擇了只做不說(shuō),。
盡管多數(shù)銀行目前尚未明確這一說(shuō)法,，但從實(shí)際操作來(lái)看，由于“改善需要”這一說(shuō)法難以界定,，不少客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí),，都以“改善需要”為理由，享受到了首套房的優(yōu)惠利率,。
有銀行在新出臺(tái)的房貸政策中明確提出,，不管購(gòu)房者買(mǎi)了幾套房，只要房貸已結(jié)清,，再買(mǎi)普通房都可按首套房享受利率優(yōu)惠,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)此前出臺(tái)的“二套房”限制政策,，已暗中解禁,。
三家銀行明確放寬二套房貸
記者昨日從建行福建省分行獲悉，該行在春節(jié)前就出臺(tái)了有關(guān)個(gè)人住房貸款利率政策細(xì)則,，明確對(duì)居民貸款用于購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的,，可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠政策(利率最低可打7折，首付比例最低20%)予以支持,。即居民申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買(mǎi)普通自住房時(shí),，經(jīng)查詢(xún)中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，符合以下幾種情況,，均可執(zhí)行首付款比例最低20%,、貸款利率最低打7折。
建行規(guī)定的四種情況分別是：一是首次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,；二是申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款為公積金貸款配套組合貸款,；三是居民無(wú)個(gè)人住房貸款余額，即在此之前的個(gè)人住房貸款已結(jié)清,；四是借款人僅有一筆尚未結(jié)清的個(gè)人住房貸款,、經(jīng)了解借款人是首次購(gòu)買(mǎi)改善型普通自住房。
據(jù)悉,，在建行之前,，我省的工行和中信銀行，已于上周對(duì)外發(fā)布類(lèi)似消息,，但相對(duì)于建行,，工行與中信銀行的政策會(huì)更模糊些。如工行規(guī)定：對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套普通住房的居民,，為改善居住條件,，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房,，可按首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行。中信銀行規(guī)定類(lèi)似,。
兩個(gè)限制被突破二套房暗中解禁
“從三家銀行的政策看,，二套房貸款已寬松了不少?！弊蛉?，福州一知名房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，做出這種判斷主要源自?xún)蓚€(gè)方面,。
據(jù)介紹,，根據(jù)此前銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的政策規(guī)定：已購(gòu)買(mǎi)一套普通住房的居民，如其家庭平均面積大于當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e,，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房普通住房,，要執(zhí)行“二套房”政策，即其貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,，首付比例不得低于40%,。
然而，從目前已經(jīng)出臺(tái)政策的三家銀行來(lái)看,，監(jiān)管部門(mén)要求的“人均居住面積”的前提,，已被銀行忽略。也就是說(shuō),，按照現(xiàn)有的銀行規(guī)定,，福州一個(gè)三口之家，即便原來(lái)的住房面積已超過(guò)90平方米(福州2008年人均居住面積近30平方米),，但其只要是出于“改善需求”,，再買(mǎi)一套140平方米的房子，仍能享受7折房貸利率以及20%首付款的優(yōu)惠,，而不需要根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的“二套房政策”來(lái)執(zhí)行,。據(jù)悉，除了各家商業(yè)銀行,，之前我省出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中,，也未提及“人均居住面積”一說(shuō)。
另一方面,，根據(jù)監(jiān)管部門(mén)此前出臺(tái)的政策要求,，購(gòu)房者之前只要有貸款記錄，無(wú)論是否結(jié)清,，再買(mǎi)第二套房,，都需按照二套房政策執(zhí)行。但這一要求目前也已被忽略，以建行的政策為例,，“居民無(wú)個(gè)人住房貸款余額,，即在此之前的個(gè)人住房貸款已結(jié)清”，再購(gòu)買(mǎi)改善型二套房,，也可享受到最低7折的利率優(yōu)惠,。
已買(mǎi)別墅再購(gòu)二房利率也能打7折
省內(nèi)一家國(guó)有銀行的人士稱(chēng)，由于“改善型住房”難以界定,，同一客戶(hù)在不同銀行申請(qǐng)房貸利率的結(jié)果，自然不同,，即便是同一個(gè)銀行對(duì)同樣的客戶(hù)也會(huì)做出不同的認(rèn)定結(jié)果,。
此外，上述中介人士分析,，監(jiān)管部門(mén)此前出臺(tái)的“二套房?jī)?yōu)惠政策”中,，除了“人均居住面積”和“貸款記錄”已經(jīng)被各家商業(yè)銀行忽略外，各家銀行政策中的普通商品房限制,，在實(shí)際操作中,，也很難被落實(shí)。
這一說(shuō)法得到福州某股份制銀行個(gè)貸部門(mén)一位人士的證實(shí),。據(jù)介紹,，按照目前各家銀行的規(guī)定，購(gòu)房者出于“改善需求”再買(mǎi)第二套房,，要想享受到首套房的優(yōu)惠利率,，必須是普通商品房。而按照福州市對(duì)普通住房的認(rèn)定,，標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條：一是房屋面積在144平方米以下,，二是房屋實(shí)際成交價(jià)格在一定標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)[鼓樓、臺(tái)江區(qū)為每平方米8500元以下(含),，其他城區(qū)房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米7000元以下(含)],。
然而，銀行在審批購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)時(shí),，申請(qǐng)人留在人民銀行的征信記錄中,，只有貸款余額和還款情況，而沒(méi)有此前購(gòu)買(mǎi)房子的具體信息,，因此,，購(gòu)房者的首套房到底是不是普通商品房，銀行也很難認(rèn)定,。
“我們不可能到房管局去查,，所以已買(mǎi)了別墅的客戶(hù)，再申請(qǐng)買(mǎi)二套房，說(shuō)不定也能得到7折優(yōu)惠!”
整體房?jī)r(jià)仍較高吸引不了投資者
上述多位銀行業(yè)人士認(rèn)為,，從實(shí)際操作上講,，二套房政策已名存實(shí)亡。銀行業(yè)與地產(chǎn)中介人士普遍認(rèn)為,，真正有改善需求的購(gòu)房者,，將可節(jié)省不少利息支出，但由于目前房?jī)r(jià)整體仍處于相對(duì)較高的水平,，吸引不了多少投資性購(gòu)房者加入,。
一家股份制商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防控部門(mén)人士稱(chēng)，二套房政策放不放開(kāi),，象征意義大于實(shí)際意義,。購(gòu)房者需要警惕的是，在目前樓市成交量相對(duì)放大的背景下,，二套房限制名存實(shí)亡的現(xiàn)象,，會(huì)被某些利益集團(tuán)故意曲解為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖。
中國(guó)福建網(wǎng)訊 今年,，對(duì)福建省已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民,，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房,，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策,，即其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的,，住房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%,，貸款期限的年限界定各地可適當(dāng)延長(zhǎng)。我省近日出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,，推出了上述措施,。
《意見(jiàn)》對(duì)普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。符合3個(gè)條件算普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上,、單套建筑面積在144平方米以下,、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)段住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。各地可根據(jù)實(shí)際,，按不同區(qū)段確定住房平均交易價(jià)格,，原則上每半年調(diào)整一次，并向社會(huì)公布,。
降低了住房交易稅費(fèi),。《意見(jiàn)》明確對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅,；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅,。在今年全年,，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的住房，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅,，非普通住房按買(mǎi)賣(mài)差額征收營(yíng)業(yè)稅,；個(gè)人轉(zhuǎn)讓不足2年的住房，普通住房按差額征收營(yíng)業(yè)稅,，非普通住房則全額征收,。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,，暫免征收契稅；對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90~144平方米的普通住房,，契稅暫按購(gòu)房款總額0.5%征收,。
《意見(jiàn)》表示，要加大保障性住房建設(shè)力度,，各市、縣原則上要將人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘械捅?biāo)準(zhǔn)3倍以?xún)?nèi),，人均住房建筑面積13平方米左右的家庭,，都納入廉租房保障范圍。同時(shí),，擴(kuò)大廉租房的實(shí)物配租比例,，原則上實(shí)物配租達(dá)到廉租房保障戶(hù)數(shù)的80%。城市低保家庭應(yīng)當(dāng)基本上采用實(shí)物配租的方式,。并逐步實(shí)行廉租房和經(jīng)適房的有機(jī)銜接,。《意見(jiàn)》指出,，要加快城市棚戶(hù)區(qū)(危舊房)的改造,。鼓勵(lì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償和異地安置。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，可適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)在2年內(nèi)自行買(mǎi)房解決的，契稅按其購(gòu)房款扣除拆遷貨幣補(bǔ)償款部分后征收,；對(duì)實(shí)行異地安置的,，可適當(dāng)增加安置面積或適當(dāng)優(yōu)惠安置房?jī)r(jià)格。具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和辦法將由各市,、縣政府研究制定,。
《意見(jiàn)》支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)將空置的普通商品住房改售為租,，對(duì)其租金收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅,；鼓勵(lì)政府采購(gòu)、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)空置商品住房作為經(jīng)濟(jì)租賃住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷安置房,。同時(shí)，良好開(kāi)發(fā)商可緩繳有關(guān)稅費(fèi),。對(duì)信用等級(jí)高,、無(wú)欠稅不良記錄、在建項(xiàng)目按合理工期組織建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn),，其土地增值稅結(jié)算收入可分期繳納或緩繳。對(duì)2007年1月1日以后受讓土地進(jìn)行普通商品住房建設(shè)的項(xiàng)目,，按土地出讓合同約定建設(shè)的,，各地可制定緩繳或分期繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，最長(zhǎng)可延期至申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)繳納,。
編者按：今年2月,，省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，引發(fā)普通百姓和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注,。
這個(gè)房地產(chǎn)新政策,，有多少民生亮點(diǎn)？對(duì)樓市影響又有幾何,？福建日?qǐng)?bào)記者特地走訪(fǎng)了省建設(shè)廳相關(guān)處室負(fù)責(zé)人,，從不同角度予以解讀，以饗讀者,。
亮點(diǎn)一：允許多方式加快危舊房改造
《意見(jiàn)》明確了從2009年-2011年,，我省將用3年時(shí)間，基本解決13萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,，其中實(shí)物配租解決10萬(wàn)戶(hù),。對(duì)“夾心層”家庭，各地要結(jié)合實(shí)際,，采取發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃房,、限價(jià)房等解決其住房困難。
《意見(jiàn)》要求各地要加快棚戶(hù)區(qū)（危舊房）和農(nóng)村危房改造規(guī)劃和年度計(jì)劃,。對(duì)集中成片的棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目,，可先明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、拆遷補(bǔ)償安置方案條件等,，再組織招標(biāo)確定建設(shè)單位,；對(duì)零星、改造難度大的棚戶(hù)區(qū)（危舊房）,，可與其他片區(qū)捆綁統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)建設(shè),。
《意見(jiàn)》要求各地要積極探索改造方式,，有計(jì)劃、有步驟推進(jìn),。商業(yè)銀行要加大對(duì)改造項(xiàng)目的信貸支持力度,；對(duì)改造項(xiàng)目中的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，應(yīng)予以減或免收,；對(duì)等面積安置部分,，不預(yù)征開(kāi)發(fā)商土地增值稅、企業(yè)所得稅,；對(duì)改造項(xiàng)目中建經(jīng)適房和廉租房的,，將按配建比例予以相應(yīng)的政策優(yōu)惠。
另外,，還將由各地出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn),，鼓勵(lì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償和異地安置，對(duì)兩年內(nèi)自行購(gòu)房解決的,，契稅按其購(gòu)房款扣除拆遷貨幣補(bǔ)償款部分后征收契稅,；實(shí)行異地安置的，可適當(dāng)增加安置面積或優(yōu)惠房?jī)r(jià),。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱(chēng),，《意見(jiàn)》以保民生、促消費(fèi),、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)為主,，通過(guò)加大力度,，保障廉租房3年內(nèi)惠及13萬(wàn)戶(hù)家庭的民生大計(jì)，尤為重要的是新政提出了多種方式,，解決了棚戶(hù)區(qū)（危舊房）的改造瓶頸,，此前的做法一般先由政府收儲(chǔ)土地，再出讓開(kāi)發(fā)商改造,，其改造時(shí)間較長(zhǎng),、程序也復(fù)雜，一些只有兩三棟的舊房區(qū),，更是很難納入改造范圍,，今后就由各地因地制宜，采用不同改造方式和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),，相信全省的棚戶(hù)區(qū)將迎來(lái)新一輪的改造潮,。可以預(yù)期,，今后城區(qū)的危舊房改造力度將加大,。
亮點(diǎn)二：鼓勵(lì)支持普通住房消費(fèi)
《意見(jiàn)》放寬了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn),，其三個(gè)條件為：容積率在1.0以上、單套面積在144平方米以下,、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)段平均交易價(jià)1.44倍以下,。這比我省此前的“面積小于140平方米、低于同區(qū)段交易價(jià)1.38倍”的標(biāo)準(zhǔn)更為放寬,。
《意見(jiàn)》在國(guó)務(wù)院“131號(hào)文件”的優(yōu)惠基礎(chǔ)上,，繼續(xù)降低住房交易稅費(fèi)。從今年1月1日至12月31日,，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的,，暫免征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,，暫免征收契稅,；對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90-144平方米住房的，契稅暫按購(gòu)房款總額0.5%征收,。
近期省外各城市醞釀推出放寬購(gòu)房落戶(hù)政策,，在《意見(jiàn)》中亦有體現(xiàn)?！兑庖?jiàn)》稱(chēng),，將調(diào)整放寬購(gòu)房落戶(hù)政策，各市,、縣人民政府可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，適當(dāng)調(diào)整放寬購(gòu)買(mǎi)商品房住房和二手住房的外地購(gòu)房者辦理當(dāng)?shù)爻鞘袘?hù)口政策。另外,，各地還可根據(jù)住房公積金歸集額情況,，適當(dāng)調(diào)高公積金貸款的最高額度和貸款期限。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱(chēng),，《意見(jiàn)》的出臺(tái)無(wú)疑將進(jìn)一步促進(jìn)我省的住房消費(fèi),，保持合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。在稅收優(yōu)惠政策方面,，主要是調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn),、降低和免征交易稅費(fèi)，以促進(jìn)住房消費(fèi),。如對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的暫免征收契稅的適用范圍從“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)”,，擴(kuò)大至“購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房以下的”；對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90-144平方米住房的,，契稅也從原先的購(gòu)房款總額1.5%,，下調(diào)至0.5%征收。將使更多的買(mǎi)改善型二套房的購(gòu)房者享受到優(yōu)惠,。以100平方米總額為60萬(wàn)元的房源為例,，購(gòu)房戶(hù)將降低6000元的稅費(fèi),。
亮點(diǎn)三：支持開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
《意見(jiàn)》稱(chēng)，將積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),、合理調(diào)整售價(jià),，促進(jìn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)。將優(yōu)化土地供應(yīng),，放寬新出讓土地地價(jià)款的支付期限和比例,，對(duì)新出讓的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌交易方式出讓的,，各地可將土地出讓金付清的規(guī)定期限延長(zhǎng)至12個(gè)月,；對(duì)總價(jià)較高或規(guī)模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限也可適當(dāng)延長(zhǎng),，最高限定18個(gè)月,。對(duì)2007年1月1日之后出讓的土地，受讓人不能按期開(kāi)工,，項(xiàng)目開(kāi)發(fā),、竣工期限各地可根據(jù)地塊規(guī)模適當(dāng)放寬一年。
《意見(jiàn)》還規(guī)定,，在今年1月1日至12月31日,，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn),，計(jì)算征收企業(yè)所得稅,；對(duì)信用等級(jí)高、無(wú)欠稅不良記錄,、在建項(xiàng)目按合理工期組織建設(shè)的項(xiàng)目,，經(jīng)批準(zhǔn)后，其土地增值稅結(jié)算收入可分期繳納或緩繳,；對(duì)2007年1月1日以后，受讓土地進(jìn)行普通商品住房建設(shè)的項(xiàng)目,，按土地出讓合同約定建設(shè)的,，各地可制定緩繳或分期繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，最長(zhǎng)可延期至申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證時(shí),。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱(chēng),， 這些政策措施一方面要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,，合理調(diào)整商品住房售價(jià),；另一方面政府考慮企業(yè)實(shí)際困難，也采取一些扶持政策,，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān),。
相關(guān)鏈接：政策背景
受?chē)?guó)際金融危機(jī)等因素影響,，和省外一樣，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的變化和調(diào)整,，省政府高度重視,，此番《意見(jiàn)》出臺(tái)源于國(guó)務(wù)院的131號(hào)文件，及去年10月份之后,，國(guó)務(wù)院和我省下發(fā)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的多份文件和會(huì)議紀(jì)要精神,，在貫徹“131號(hào)文件”的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行細(xì)化,，并參照其他省市做法,，結(jié)合我省實(shí)際，提出貫徹意見(jiàn),，有的政策措施有所突破,。
各地樓市刺激政策的出臺(tái)及由此帶來(lái)的成交量環(huán)比微漲，使得部分人士認(rèn)為樓市已止跌企穩(wěn),。在國(guó)際金融危機(jī)尚未見(jiàn)底,、樓市下滑趨勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)下，此種斷言實(shí)則較為武斷,。樓市不僅難以在短短兩三月間企穩(wěn),，而且未來(lái)還將繼續(xù)經(jīng)歷探底的過(guò)程。
不容否認(rèn),，在降息,、住房交易環(huán)節(jié)的減免稅費(fèi)以及其他各地自主出臺(tái)的樓市刺激政策的綜合作用下，部分城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入合理區(qū)間,，部分剛性需求乘機(jī)轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,，從而共同拉動(dòng)了這些城市住宅成交量在去年年底的反彈。
但將此種反彈解讀為樓市止跌企穩(wěn)的信號(hào),，很大程度上是一種誤讀,。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑大勢(shì)已經(jīng)形成,，今年樓市繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然較大,。一系列樓市刺激政策能否扭轉(zhuǎn)行業(yè)大幅下滑的趨勢(shì)，主要取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì),。目前,，國(guó)際金融危機(jī)尚未見(jiàn)底基本上成為政界、學(xué)界的共識(shí),，第二波金融危機(jī)襲來(lái)的可能性較大,，由此可能帶給實(shí)體經(jīng)濟(jì)何種嚴(yán)重后果尚難預(yù)料。中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣面臨諸多考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8％的目標(biāo)存在較大困難,。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的不確定性及其對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)預(yù)期造成的負(fù)面影響,，將共同施壓于樓市回暖。
從房地產(chǎn)行業(yè)自身來(lái)分析,，下滑趨勢(shì)已經(jīng)確立,，探底過(guò)程還在持續(xù)。其一,，房?jī)r(jià)虛高成分依然較大,。盡管全國(guó)各地樓市降價(jià)一浪接一浪，但總體上仍然大大高于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，而且,，不少城市的降價(jià)樓盤(pán)都集中在郊區(qū)。城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)或預(yù)示著房?jī)r(jià)探底過(guò)程進(jìn)入一個(gè)新階段,。其二,，存量房、未來(lái)供應(yīng)量的放大和保障房的放量入市將繼續(xù)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的調(diào)整,。其三,，一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨破產(chǎn)壓力。經(jīng)濟(jì)下行,、資金緊張,、觀(guān)望氣氛濃重，在這種經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整和行業(yè)自身調(diào)整雙重重壓之下,，樓市火爆時(shí)期狂飆突進(jìn)的開(kāi)發(fā)商將為其激進(jìn)的發(fā)展策略付出代價(jià),。潘石屹說(shuō)，一批在過(guò)去幾年犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商的倒閉,、兼并和重組是行業(yè)“見(jiàn)底”的標(biāo)志,，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標(biāo)志。
當(dāng)然,，在今年樓市的繼續(xù)探底過(guò)程中,，伴隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下調(diào)，部分月份樓市成交量出現(xiàn)同比較大增長(zhǎng)的可能性較大,。但具體分析時(shí)需考慮到2008年樓市成交量幾乎同比下降五六成的基數(shù)因素以及保障房大量入市并擔(dān)當(dāng)成交主力等因素,。排除偶然因素，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)開(kāi)始向好情況下,，商品住宅成交量的連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)同比環(huán)比回升方可視為樓市開(kāi)始走穩(wěn)的信號(hào)之一,。