拋售潮難出現(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，有觀點(diǎn)指出,，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因,，將擁有的多套房產(chǎn)出售。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前,，我老家湖北那里有人賣(mài)房,，我父親就問(wèn)我，那么多套房子一起賣(mài),，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下降呢,？”在上海做房地產(chǎn)中介的陳鋒和記者聊天的時(shí)候提出了該問(wèn)題。

不過(guò),，廣州一家房地產(chǎn)商接受《國(guó)際金融報(bào)》采訪時(shí)透露,，不動(dòng)產(chǎn)登記取代原來(lái)的房產(chǎn)證制度落實(shí)之后，當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵](méi)有大的影響,，市場(chǎng)也無(wú)明顯的反應(yīng),。

“基本沒(méi)有出現(xiàn)拋售潮，房?jī)r(jià)沒(méi)有回落的現(xiàn)象,，那不過(guò)是市場(chǎng)上的流言,?！痹摲康禺a(chǎn)商對(duì)記者直言。

蔡為民分析認(rèn)為,，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),，而非去調(diào)節(jié)市場(chǎng)。而且不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策已經(jīng)被提及很多年,，人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)做了一定的準(zhǔn)備,，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件,。

那么,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)減少一些人的投資行為嗎？

在蔡為民眼里,，房地產(chǎn)稅等政策一直都是房地產(chǎn)商們頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍,。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產(chǎn)投資商不再集中于住宅建造,，要么選擇淡化房地產(chǎn)主業(yè),，要么去進(jìn)行跨界投資。

“而且百姓是否要買(mǎi)房,，主要取決于自己的需求,。剛性需求是不會(huì)變的，但是如果說(shuō)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而讓人積極買(mǎi)房或者賣(mài)房,，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn),。”蔡為民指出,。

楊向宏則對(duì)記者表示,，在相比于一手市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅等政策對(duì)二手樓市的心理影響似乎更大,?！耙痪€城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策,，新房建造量會(huì)不斷減少,。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行?，在未?lái)會(huì)更加受到購(gòu)買(mǎi)者的青睞,。”楊向宏說(shuō),。

與此同時(shí),，記者了解到，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段,，區(qū)域分化明顯,，“去庫(kù)存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末,，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)新高,，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米,，住宅待售面積超過(guò)4億平方米,。

“在去庫(kù)存的過(guò)程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn),，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段,。”蔡為民告訴記者,，“一線城市會(huì)出現(xiàn)利好,，因?yàn)椤琅怀罴蕖痪€城市的房屋需求本來(lái)就很強(qiáng)烈,。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀?gòu)買(mǎi)的情況,。至于三四線城市,，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)降低當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)熱情,，這樣一來(lái),，房?jī)r(jià)必然下跌?！?/p>

在蔡為民看來(lái),，房?jī)r(jià)的上升或者下降由供求關(guān)系決定。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲,，供過(guò)于求房?jī)r(jià)下降,。去年以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重,，各地房?jī)r(jià)的變化仍然取決于各地的供求關(guān)系,。

楊向宏則認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況,，那就是房子很多,，需求卻很有限?！半S著人口老齡化的加劇,，當(dāng)那些老人離開(kāi)之后，房產(chǎn)被子女兒孫繼承,，如今中國(guó)很多家庭都是獨(dú)生子女,，那么這些獨(dú)生子女可能會(huì)繼承很多套房產(chǎn),，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，就不會(huì)有購(gòu)房的剛性需求,，那么房?jī)r(jià)會(huì)如何走向就很明確了”,。

韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前在上海等地有試點(diǎn),，但是結(jié)果證明,，這對(duì)樓市走勢(shì)并無(wú)太大影響，稅費(fèi)難以從根本上影響樓市走勢(shì),。

“房?jī)r(jià)走向,，房屋交易量等問(wèn)題根本在于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的規(guī)律。從房地產(chǎn)改革的角度來(lái)看,，不動(dòng)產(chǎn)登記有利于明確房產(chǎn)所有權(quán),，明晰房產(chǎn)數(shù)量，為決策,、交易提供數(shù)據(jù)支持,。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步市場(chǎng)化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范,、成熟,，而非去左右房?jī)r(jià)和房產(chǎn)交易量?！表n長(zhǎng)吉說(shuō),。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題何解

除了房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)波動(dòng)的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后,，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也引人關(guān)注,。比如說(shuō)一直以來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

在蔡為民看來(lái),，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法,。法律上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在,，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”,。“一旦被轉(zhuǎn)正,，我們國(guó)家的房屋庫(kù)存量會(huì)增加幾千萬(wàn)套,，這對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有非常不利的影響”。

“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè)，不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，意味著購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人,，權(quán)益無(wú)法得到有效保障,。至于如何解決，估計(jì)還是具體問(wèn)題具體分析,，雖然不會(huì)一刀切拆除,，但目前來(lái)看，國(guó)家不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益,?！表n長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)指出。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求,，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西,。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確,，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八浴‘a(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記,，更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’?！痹撠?fù)責(zé)人明確指出,。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng),，討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行,?！蓖鯊V華也表示。

值得一提的是,，隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用,，另一個(gè)問(wèn)題也浮出水面：房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問(wèn)題,。

“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心,。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地,?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光對(duì)外表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求,。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí),。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中顯化,?！半S著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn),，登記這一技術(shù)問(wèn)題背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確”,。

韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t告訴記者,，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與不動(dòng)產(chǎn)登記并不沖突,，“70年后或者未來(lái)十幾年,，國(guó)家會(huì)有法律出臺(tái)來(lái)明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的,，不過(guò)估計(jì)要繳稅了,，根據(jù)房屋面積的大小來(lái)定”。

“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中,，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后,，自動(dòng)續(xù)取。也就是說(shuō),，國(guó)家不會(huì)贖回房屋,，它自動(dòng)劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后,，這方面更加不會(huì)有太多問(wèn)題,，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)登記已經(jīng)明確，接下來(lái)在產(chǎn)權(quán)到期后,，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得產(chǎn)權(quán),，國(guó)家會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來(lái)決定。預(yù)計(jì),，70年后,，續(xù)取房產(chǎn)是需要交費(fèi)的?！辈虨槊癖硎?。