曾經(jīng)預(yù)測的“2014年人民幣和房價將暴跌狂瀉腰斬”已經(jīng)被房價上漲同比1.4%證明為胡說八道，說明人民幣即使會有貶值小波動，卻不會導(dǎo)致房價暴跌,，樓市崩盤,，更加不是會導(dǎo)致樓市泡沫崩潰。

2014年2月有人說人民幣大跌是泡沫破滅的信號，2014年2月5日，人民幣連續(xù)9天大幅下跌，跌去了去年整個漲幅的四分之一,，在2014年2月18日再次下跌，跌去91點(diǎn),，險些跌停,。說明中國房價泡沫已經(jīng)在爆裂。2014年1月份9402萬億存款不見了,，實(shí)際上是房價泡沫破滅已經(jīng)開始,。

2015年“人民幣貶值會阻擋房價上漲，導(dǎo)致下跌之言論”又卷土重來,，理由是人民幣貶值房地產(chǎn)迎利空,，會導(dǎo)致熱錢流出中國，導(dǎo)致拋棄國內(nèi)物業(yè)投資國外,，導(dǎo)致國企融資成本上升,，導(dǎo)致國內(nèi)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，會導(dǎo)致供應(yīng)增加，會導(dǎo)致房企拋房銷售,，最后導(dǎo)致泡沫破滅,，房價暴跌。

對于所謂2015年“人民幣貶值難擋房價泡沫破滅”與“人民幣貶值導(dǎo)致房價暴跌”的結(jié)論,，我是堅(jiān)決反對,，因?yàn)槿珖績r總體上沒泡沫，人民幣不會持續(xù)大幅度貶值,，即便人民幣貶值有短期波動,，絕對不會導(dǎo)致泡沫破滅，房價暴跌,。

其理由一是巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,。

同時，美元走強(qiáng)后,，熱錢可能流出中國市場。人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內(nèi)流出中國,，進(jìn)一步加劇國際資本流出,。

二是中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十幾年的高速增長情況下，不僅聚集了大量資本,，國際資本占比也不斷增加,，熱錢的流出無疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。

三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對外貶值,，使得海外投資者對投資中國物業(yè)市場趨于謹(jǐn)慎,。一旦國際市場的投資回報率上升，一些短線操作投資者可能會拋售國內(nèi)市場的物業(yè),，進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外市場,。

四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資本的流出將不利于企業(yè)融資,，一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加,。

國內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比例只占13%~15%,，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金,。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債,、海外上市,、房地產(chǎn)信托、基金,、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式,。

五是海外融資成本和匯率風(fēng)險加劇，很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金，從而增加市場供給,，最終導(dǎo)致房價下降,。

六是過去9年，中國房價大漲的原因有很多,，其中之一便是人民幣升值,。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一。

2014年2月22日深夜,，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款,，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行,、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知,。

后經(jīng)確認(rèn)證實(shí)，興業(yè)銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù),，并非針對開發(fā)貸與個人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨,，但仍然引起市場敏感。

筆者認(rèn)為,，我們必須承認(rèn)：“房地產(chǎn)和股票是我國居民投資結(jié)構(gòu)中最普遍,、最重要的配置資產(chǎn)，主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標(biāo)及國內(nèi)政治,、經(jīng)濟(jì),、政策、貨幣因素,。

實(shí)際上,，逐漸強(qiáng)化其對我國房地產(chǎn)與股票市場的影響加大，不過絕對不是所謂的“決定性的因素與主要作用力,。

2014年全國房價總體趨勢是溫和下降,，當(dāng)年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%,，其中,，一二線城市房價保持平穩(wěn)，而三四線城市房價回調(diào)幅度較大,。

房價下行的原因中,，最核心因素是供求關(guān)系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開,，以及信托,、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對房價下行產(chǎn)生了作用。

隨著人民幣國際化和資本項(xiàng)目開放進(jìn)程的逐步推進(jìn),，匯率實(shí)際上已經(jīng)作為影響國內(nèi)與國外兩個市場資產(chǎn)配置效率的因素之一,。2014年初以來的人民幣匯率走低,，也對房價形成了下行壓力。

縱觀房地產(chǎn)市場,，全國房價的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致,。

筆者認(rèn)為，其實(shí),，無論人民幣升值與否,，住宅價格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐,，樓市很難有崩盤風(fēng)險,。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程,，但由于各地發(fā)展水平不均衡,，因此房價會出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢。

2015年1月26日,，人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點(diǎn),，跌幅0.47%，創(chuàng)逾7個月新低,，逼近跌停板,。

人民幣匯率接近跌停的最直接原因有二：

第一，希臘左翼激進(jìn)聯(lián)盟黨上在國內(nèi)選舉中獲勝,，新政府可能會使希臘退出歐元區(qū)，從而給予歐元重創(chuàng),。

第二,，上周末歐央行宣布實(shí)施量化寬松政策。

幾乎所有人都預(yù)計,，未來幾天內(nèi)人民幣不會再跌停也不會持續(xù)貶值,，因?yàn)槿魏翁桌P子遇到的對手可能是中國央行，中國有足夠的外匯儲備,，可以隨時出手以市場的手段應(yīng)付因?yàn)樘桌鸬牟徽５膮R率波動,。

所以，人民幣貶值是中國經(jīng)濟(jì)的需要,，但人民幣貶值又是有限的,，央行的出手只是偶然，需要的可能只是進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣匯率波動幅度,。這離人民幣匯率市場化就只是咫尺之遙了,。

如廣州日報消息“2015年1月28日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的工業(yè)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，2014年,，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長3.3%,，增速比上年回落8.9個百分點(diǎn)。而去年12月份利潤同比降8%,，降幅比11月份擴(kuò)大3.8個百分點(diǎn),。”

總體而言,，我國經(jīng)濟(jì)增長的放緩趨勢不變,，貨幣政策難以收緊，甚至可能提前降準(zhǔn)降息,。

歐央行QE導(dǎo)致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位,，加上希臘大選結(jié)果助推影響，歐元兌人民幣中間價跌破7,，中國企業(yè)對歐出口壓力驟增,。

受以上因素影響，人民幣暴跌兩日后（2015年1月26-27日）雖于2015年1月28日趨于平穩(wěn),，但貶值預(yù)期升溫,，“人民幣貶值是房地產(chǎn)貶值前兆”的聲音甚囂塵上。

筆者認(rèn)為,，其實(shí),，雖有利空，但內(nèi)地房價不會“立跌”,，2015年房價處于回暖周期,，房價數(shù)據(jù)最差也能夠止跌回升。不過,，人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本,。

同時，由于資本可能外流,，人民幣貶值可能會施壓A股,，并可能引發(fā)內(nèi)地通脹水平的反彈，從而增加我國貨幣政策的復(fù)雜性,。而我國貨幣政策仍將松緊適度,，人民幣不會出現(xiàn)趨勢性大幅貶值。

如廣州日報消息“降息預(yù)期讓人民幣承壓”,。事實(shí)上,，歐版QE推出疊加希臘選舉影響，美元快速升值,，已經(jīng)引發(fā)人民幣貶值預(yù)期升溫,。

暴跌兩日（2015年1月26日-27日）后，人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩(wěn),，即期交易市場昨收盤報6.2435,，較上一日反彈百余點(diǎn),。歐元兌人民幣中間價報6.9146，比1月27日上漲402個基點(diǎn),，1月28日,，由于標(biāo)普下調(diào)俄羅斯等國家信用評級，盧布暴跌,，人民幣兌盧布中間價報11.0029,，上漲7210個基點(diǎn)，漲幅高達(dá)7%,。

雖然人民幣兌美元出現(xiàn)了階段性貶值,，而對歐元、日元,、英鎊,、澳元、加元出現(xiàn)了較大幅度升值,。

人民幣承壓,，一方面是外匯儲備連續(xù)兩個季度回落，貿(mào)易順差不斷縮小,，甚至出現(xiàn)逆差,，資本流出上升。另一方面是由于單位勞動力成本的上升,，我國出口行業(yè)的勞

動力成本優(yōu)勢越來越小,，這都給人民幣帶來了壓力。

正如哈繼銘認(rèn)為,，人民幣稍微貶一點(diǎn),，不一定是壞事，貶一點(diǎn),，中國出口增長會好一些，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力,。

近期人民幣出現(xiàn)了貶值壓力,，預(yù)計今年人民幣的波動比較大，但不會出現(xiàn)趨勢性的大幅貶值,。

2015年1月28日,，歐元兌人民幣中間價報6.9146，比前日上漲402個基點(diǎn),，但與去年12月初相比下跌近10%,。

另一方面，因油價重挫并觸及6年低位,，加之俄羅斯信用評級遭標(biāo)普下調(diào)至垃圾級,，十年來首次低于投資級,。

盧布日內(nèi)再現(xiàn)崩跌一幕，盤中跌幅接近7%,，并收于創(chuàng)紀(jì)錄的最弱水平,。對房地產(chǎn)利空不大，房價今年最復(fù)蘇上漲,。

一方面是外逃資金投資標(biāo)的其實(shí)并不多,，除了美國，很難找到比中國內(nèi)地市場更好的標(biāo)的,。另一方面是而限購措施早已把外資擋在內(nèi)地房地產(chǎn)投資門外,，人民幣貶值導(dǎo)致外資撤退在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得并不明顯。

去年12月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)歷史上首現(xiàn)負(fù)增長,，房地產(chǎn)最好的時代已結(jié)束,，長期來說，房地產(chǎn)業(yè)利潤下行的長周期是不變的,，但會有一些小周期的回暖,，2015年房價上漲概率很大，同時去存貨的效應(yīng)會比較明顯,，春節(jié)后,，隨著政府刺激政策出臺，房地產(chǎn)投資放緩的情勢可能會有所緩和,。

2014年年底,，標(biāo)桿房企再次進(jìn)入土地市場，從去年11月開始,，標(biāo)桿房企連續(xù)3個月拿地突破300億元,，在2015年1月份截至1月28日，房企拿地就已超340億元,，入市積極性明顯增高,。

2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官,，這也就意味著,，若一個內(nèi)地房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已達(dá)12.5%,。往年已經(jīng)發(fā)了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境,。