曾經(jīng)預(yù)測的“2014年人民幣和房價將暴跌狂瀉腰斬”已經(jīng)被房價上漲同比1.4%證明為胡說八道,，說明人民幣即使會有貶值小波動，卻不會導(dǎo)致房價暴跌,，樓市崩盤,，更加不是會導(dǎo)致樓市泡沫崩潰。

2014年2月有人說人民幣大跌是泡沫破滅的信號,，2014年2月5日,，人民幣連續(xù)9天大幅下跌，跌去了去年整個漲幅的四分之一,，在2014年2月18日再次下跌,，跌去91點，險些跌停,。說明中國房價泡沫已經(jīng)在爆裂,。2014年1月份9402萬億存款不見了，實際上是房價泡沫破滅已經(jīng)開始,。

2015年“人民幣貶值會阻擋房價上漲,，導(dǎo)致下跌之言論”又卷土重來，理由是人民幣貶值房地產(chǎn)迎利空,，會導(dǎo)致熱錢流出中國,，導(dǎo)致拋棄國內(nèi)物業(yè)投資國外,，導(dǎo)致國企融資成本上升，導(dǎo)致國內(nèi)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險,，會導(dǎo)致供應(yīng)增加,，會導(dǎo)致房企拋房銷售，最后導(dǎo)致泡沫破滅,，房價暴跌,。

對于所謂2015年“人民幣貶值難擋房價泡沫破滅”與“人民幣貶值導(dǎo)致房價暴跌”的結(jié)論，我是堅決反對,，因為全國房價總體上沒泡沫,，人民幣不會持續(xù)大幅度貶值，即便人民幣貶值有短期波動,，絕對不會導(dǎo)致泡沫破滅,，房價暴跌。

其理由一是巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,。

同時,，美元走強后，熱錢可能流出中國市場,。人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內(nèi)流出中國，進一步加劇國際資本流出,。

二是中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十幾年的高速增長情況下,，不僅聚集了大量資本，國際資本占比也不斷增加,，熱錢的流出無疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險,。

三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對外貶值，使得海外投資者對投資中國物業(yè)市場趨于謹慎,。一旦國際市場的投資回報率上升,，一些短線操作投資者可能會拋售國內(nèi)市場的物業(yè)，進而轉(zhuǎn)向海外市場,。

四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),，資本的流出將不利于企業(yè)融資，一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加,。

國內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中,，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金,。其中,，自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債、海外上市,、房地產(chǎn)信托,、基金,、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

五是海外融資成本和匯率風(fēng)險加劇,，很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金,，從而增加市場供給，最終導(dǎo)致房價下降,。

六是過去9年,，中國房價大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值,。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一,。

2014年2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款,，接著陸續(xù)傳出交通銀行,、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知,。

后經(jīng)確認證實,，興業(yè)銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并非針對開發(fā)貸與個人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨,，但仍然引起市場敏感,。

筆者認為，我們必須承認：“房地產(chǎn)和股票是我國居民投資結(jié)構(gòu)中最普遍,、最重要的配置資產(chǎn)，主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標及國內(nèi)政治,、經(jīng)濟,、政策、貨幣因素,。

實際上,，逐漸強化其對我國房地產(chǎn)與股票市場的影響加大，不過絕對不是所謂的“決定性的因素與主要作用力,。

2014年全國房價總體趨勢是溫和下降,，當(dāng)年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%,，其中,，一二線城市房價保持平穩(wěn)，而三四線城市房價回調(diào)幅度較大,。

房價下行的原因中,，最核心因素是供求關(guān)系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開,，以及信托,、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對房價下行產(chǎn)生了作用,。

隨著人民幣國際化和資本項目開放進程的逐步推進，匯率實際上已經(jīng)作為影響國內(nèi)與國外兩個市場資產(chǎn)配置效率的因素之一,。2014年初以來的人民幣匯率走低,，也對房價形成了下行壓力。

縱觀房地產(chǎn)市場,，全國房價的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致,。

筆者認為，其實,，無論人民幣升值與否,，住宅價格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐,，樓市很難有崩盤風(fēng)險,。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進程,，但由于各地發(fā)展水平不均衡,，因此房價會出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢。

2015年1月26日,，人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點,，跌幅0.47%，創(chuàng)逾7個月新低,，逼近跌停板,。

人民幣匯率接近跌停的最直接原因有二：

第一，希臘左翼激進聯(lián)盟黨上在國內(nèi)選舉中獲勝,，新政府可能會使希臘退出歐元區(qū),，從而給予歐元重創(chuàng)。

第二,，上周末歐央行宣布實施量化寬松政策,。

幾乎所有人都預(yù)計，未來幾天內(nèi)人民幣不會再跌停也不會持續(xù)貶值,，因為任何套利盤子遇到的對手可能是中國央行,，中國有足夠的外匯儲備，可以隨時出手以市場的手段應(yīng)付因為套利而引起的不正常的匯率波動,。

所以,，人民幣貶值是中國經(jīng)濟的需要，但人民幣貶值又是有限的,，央行的出手只是偶然,，需要的可能只是進一步擴大人民幣匯率波動幅度。這離人民幣匯率市場化就只是咫尺之遙了。

如廣州日報消息“2015年1月28日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的工業(yè)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，2014年，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長3.3%,，增速比上年回落8.9個百分點,。而去年12月份利潤同比降8%，降幅比11月份擴大3.8個百分點,?！?/p>

總體而言，我國經(jīng)濟增長的放緩趨勢不變,，貨幣政策難以收緊,，甚至可能提前降準降息。

歐央行QE導(dǎo)致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位,，加上希臘大選結(jié)果助推影響,，歐元兌人民幣中間價跌破7，中國企業(yè)對歐出口壓力驟增,。

受以上因素影響,，人民幣暴跌兩日后（2015年1月26-27日）雖于2015年1月28日趨于平穩(wěn)，但貶值預(yù)期升溫,，“人民幣貶值是房地產(chǎn)貶值前兆”的聲音甚囂塵上,。

筆者認為，其實,，雖有利空,，但內(nèi)地房價不會“立跌”，2015年房價處于回暖周期,，房價數(shù)據(jù)最差也能夠止跌回升,。不過，人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本,。

同時，由于資本可能外流,，人民幣貶值可能會施壓A股，并可能引發(fā)內(nèi)地通脹水平的反彈，從而增加我國貨幣政策的復(fù)雜性。而我國貨幣政策仍將松緊適度，人民幣不會出現(xiàn)趨勢性大幅貶值,。

如廣州日報消息“降息預(yù)期讓人民幣承壓”。事實上，歐版QE推出疊加希臘選舉影響,，美元快速升值，已經(jīng)引發(fā)人民幣貶值預(yù)期升溫。

暴跌兩日（2015年1月26日-27日）后,，人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩(wěn),，即期交易市場昨收盤報6.2435，較上一日反彈百余點,。歐元兌人民幣中間價報6.9146,，比1月27日上漲402個基點，1月28日,，由于標普下調(diào)俄羅斯等國家信用評級,，盧布暴跌，人民幣兌盧布中間價報11.0029,，上漲7210個基點,，漲幅高達7%。

雖然人民幣兌美元出現(xiàn)了階段性貶值,，而對歐元,、日元、英鎊,、澳元,、加元出現(xiàn)了較大幅度升值。

人民幣承壓,，一方面是外匯儲備連續(xù)兩個季度回落,，貿(mào)易順差不斷縮小，甚至出現(xiàn)逆差,，資本流出上升,。另一方面是由于單位勞動力成本的上升，我國出口行業(yè)的勞

動力成本優(yōu)勢越來越小,，這都給人民幣帶來了壓力,。

正如哈繼銘認為，人民幣稍微貶一點,，不一定是壞事,，貶一點，中國出口增長會好一些,，緩解經(jīng)濟下行壓力,。

近期人民幣出現(xiàn)了貶值壓力，預(yù)計今年人民幣的波動比較大,，但不會出現(xiàn)趨勢性的大幅貶值,。

2015年1月28日，歐元兌人民幣中間價報6.9146,，比前日上漲402個基點,，但與去年12月初相比下跌近10%,。

另一方面，因油價重挫并觸及6年低位,，加之俄羅斯信用評級遭標普下調(diào)至垃圾級,，十年來首次低于投資級。

盧布日內(nèi)再現(xiàn)崩跌一幕,，盤中跌幅接近7%,，并收于創(chuàng)紀錄的最弱水平。對房地產(chǎn)利空不大,，房價今年最復(fù)蘇上漲,。

一方面是外逃資金投資標的其實并不多，除了美國,，很難找到比中國內(nèi)地市場更好的標的,。另一方面是而限購措施早已把外資擋在內(nèi)地房地產(chǎn)投資門外，人民幣貶值導(dǎo)致外資撤退在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得并不明顯,。

去年12月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)歷史上首現(xiàn)負增長,，房地產(chǎn)最好的時代已結(jié)束，長期來說,，房地產(chǎn)業(yè)利潤下行的長周期是不變的,，但會有一些小周期的回暖，2015年房價上漲概率很大,，同時去存貨的效應(yīng)會比較明顯,，春節(jié)后，隨著政府刺激政策出臺,，房地產(chǎn)投資放緩的情勢可能會有所緩和,。

2014年年底，標桿房企再次進入土地市場,，從去年11月開始,，標桿房企連續(xù)3個月拿地突破300億元，在2015年1月份截至1月28日,，房企拿地就已超340億元,，入市積極性明顯增高。

2014年,，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官,，這也就意味著，若一個內(nèi)地房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債,，目前其融資利率已達12.5%。往年已經(jīng)發(fā)了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境,。