我國正處于快速發(fā)展期,，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。但一些城市房價上漲過快,，超出了一般居民的購買能力,，也給整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險隱患。這篇文章分析了最近20年國外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，具有一定啟示意義,。

——編者

房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價格遠(yuǎn)超其實(shí)際價值的現(xiàn)象。在過去20多年里,，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅,，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅,，對有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害,。

國外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲,、暴跌的特點(diǎn),；破滅時產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的,。

日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年,。當(dāng)時，日本國際經(jīng)濟(jì)地位上升,，東京國際金融中心形成,，眾多國外大公司進(jìn)入日本投資購買房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價格飛速上漲,，推動日本房地產(chǎn)泡沫形成,。上世紀(jì)80年代前期,，東京等大城市房地產(chǎn)價格每年上升30％左右,，1987年,、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價格較上年分別上升40％、50％,。泰國1988年—1992年房地產(chǎn)價格每年上升20%—30％,，1992年—1997年每年上升40％。房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資,、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè),，房地產(chǎn)市場成為財富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅,，歷時8年,。泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時9年多,。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅,，印度尼西亞歷時8年，馬來西亞歷時約7年,。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度,，遇到社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化，就會迅速破滅,，這一過程一般為1—2年,。泡沫形成時房地產(chǎn)價格長期快速上漲和泡沫破滅時房地產(chǎn)價格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn),。

房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大,、涉及面廣，恢復(fù)困難,、持續(xù)時間長,。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開始陷入蕭條,，歷時長達(dá)32個月,，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉,，進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉,，1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬億日元。房地產(chǎn)價格,、股價的縮水降低居民的消費(fèi)欲望,，日本1993年消費(fèi)增長降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性,，造成失業(yè)增多，貧富差距擴(kuò)大，整個社會信心長期不振,。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá)2/3,，導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系,，大量企業(yè)停產(chǎn),、倒閉，失業(yè)率大幅上升,，引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī),。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復(fù),。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平,，日本用了10年時間，泰國等用了5年多時間,。

房地產(chǎn)價格受國家經(jīng)濟(jì),、金融、稅收等政策的影響,，因而與國民經(jīng)濟(jì)有類似的周期性規(guī)律,，但房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時,，價格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈,，特別是首都圈。泰國,、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷,、雅加達(dá)等城市。所以說,，房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性,，它的產(chǎn)生主要同城市市場相聯(lián)系。