【改革成敗與否的最終標(biāo)尺在于購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)有沒(méi)有實(shí)際減輕,，是不是利于住有所居,。在這里，去庫(kù)存與去杠桿是統(tǒng)一起來(lái)的,?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”怎么搞、會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià),？這是各地老百姓關(guān)注的重要議題,。日前，財(cái)政部公布試點(diǎn)通知,，對(duì)此做了具體規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在房地產(chǎn)去庫(kù)存,、金融去杠桿的背景下,，這一稅收政策的調(diào)整直接聯(lián)系百姓住有所居的愿望和政府宏觀調(diào)控的效果，值得仔細(xì)觀察,。

相比以往各地營(yíng)業(yè)稅的“滿二免征”，這次的“營(yíng)改增”辦法基本類似,，顯示出稅收政策的謹(jǐn)慎與穩(wěn)健,。從營(yíng)業(yè)稅的5.6%到增值稅的5%，盡管征稅的稅基,、稅率,、承擔(dān)者都存在一些差別，但總體上判斷差別不會(huì)太大,，應(yīng)當(dāng)可以實(shí)現(xiàn)不增加稅負(fù)的承諾,。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)楦母锎蠓▌?dòng)這顆“定心丸”可以吃下去了。

當(dāng)然,，效果如何,，不能一概而論，要在實(shí)踐中反復(fù)檢驗(yàn),。這是因?yàn)?，市?chǎng)力量的雙方對(duì)比，很大程度上決定了增值稅,、營(yíng)業(yè)稅對(duì)于買賣雙方的影響,。除了北上廣深之外的二、三,、四線城市,，東中西部地區(qū)的情況都不盡相同，比如在最近房?jī)r(jià)漲幅異常明顯的南京,、合肥等地,，與在長(zhǎng)期疲軟的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地,，這次稅改的實(shí)施效果可能會(huì)很不一樣,。

稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響是“雙刃劍”：一方面在于增加購(gòu)房成本，以此來(lái)為市場(chǎng)“降溫”,?！皾M二”“滿五”這些免征的要求就是為了避免頻繁倒手交易，打擊投機(jī),、保障自住,。另一方面，稅收的實(shí)際效果也可能被“轉(zhuǎn)嫁”,，即由買賣雙方的較量來(lái)決定具體承擔(dān)者,。比如“20%個(gè)人所得稅”的征收，在特大城市幾乎全部由購(gòu)房者,、而非實(shí)際獲益方承擔(dān),，這便適得其反、加重了自住購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),。

因此,，改革成敗與否的最終標(biāo)尺在于購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)有沒(méi)有實(shí)際減輕，是不是利于住有所居,。在這里,，去庫(kù)存與去杠桿是統(tǒng)一起來(lái)的。只有適當(dāng)?shù)亩愂肇?fù)擔(dān)調(diào)節(jié)，讓買賣雙方力量基本平衡,，買房者根據(jù)預(yù)期來(lái)判斷出手與否,，賣房者的獲益也要部分上繳為公共福利，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康,、良性運(yùn)轉(zhuǎn),，既消化過(guò)剩庫(kù)存，又不催生恐慌式信貸杠桿,。

“稅收法定”,，是這場(chǎng)改革的關(guān)鍵所在。凡屬重大改革,，必須于法有據(jù),。目前，由于種種現(xiàn)實(shí)原因,，仍然有個(gè)別稅種及其調(diào)節(jié)沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)法治化,。“營(yíng)改增”在各地不斷試點(diǎn),、完善之后,，一個(gè)總的方向是納入法治調(diào)節(jié)的儀軌。經(jīng)過(guò)試錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),，通過(guò)相對(duì)固定的模式以及相對(duì)成熟的操作路徑穩(wěn)定下來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于稅收的預(yù)期才會(huì)走向理性，稅收手段對(duì)于住有所居的調(diào)控與保障也才能真正顯現(xiàn),。