房屋動拆遷,，涉及千家萬戶,，是近些年我國社會矛盾的焦點領(lǐng)域,。雖然國家三令五申,，禁止違規(guī)暴力拆遷,，但各地屢禁不止,，惡性事件仍時有發(fā)生,。拆遷矛盾的焦點,，正是補(bǔ)償金額多少,。往往是政府和拆遷戶在補(bǔ)償金上談不攏,，或政府進(jìn)行強(qiáng)拆，或業(yè)主頑強(qiáng)保家,，雙方各不讓步,，一旦矛盾激化，則極有可能發(fā)生悲劇事件,。
那么,，補(bǔ)償金多少才算合理？近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》,，解決的正是這檔事。2001年,，國家出臺《城市房屋拆遷管理條例》,，據(jù)此2003年建設(shè)部出臺《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。經(jīng)過兩次公開征求意見稿后,，今年初民眾期待已久的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布,，其中有兩大亮點：一是叫停了行政強(qiáng)拆，二是加強(qiáng)了對被征收人利益的保障,。而《國有土地上房屋征收評估辦法》,，正是進(jìn)一步細(xì)化確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
與2003版文件相比,，具有新意和積極性的內(nèi)容主要有三點,。一是評估方式多樣化、細(xì)致化,。原規(guī)定：估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法,，不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法,，并在估價報告中充分說明原因?，F(xiàn)規(guī)定：應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,，對市場法、收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估,。其進(jìn)步意義是,，按不同的房屋情況，使用最有可操作性,，以及最有利于動拆遷戶的評估方式,。
二是參考價格的標(biāo)準(zhǔn)。原規(guī)定：拆遷估價應(yīng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?，F(xiàn)在則不再要求參照政府公布的房地產(chǎn)市場價格。其進(jìn)步意義是,，更加尊重評估機(jī)構(gòu),。由于政府公布的價格，只是一個城市,、一個城區(qū),、一個板塊的籠統(tǒng)市場價格，難以對某套拆遷住宅形成準(zhǔn)確的參考價值,。況且,，很多城市公布的住宅價格，往往包含了經(jīng)濟(jì)適用房,、安置房,、限價房的因素，不能很好反映市場化的商品住宅價格,。
三是增強(qiáng)了拆遷戶對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán),。原規(guī)定：市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高,、綜合實力強(qiáng),、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇,。拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開,、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?，F(xiàn)規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定,。其進(jìn)步意義在于,，政府不再規(guī)定估價機(jī)構(gòu)名單,，這樣拆遷戶選擇范圍擴(kuò)大，同時增加了拆遷戶之間協(xié)商的自由度,。
總體而言,，《國有土地上房屋征收評估辦法》有利于保障拆遷居民的利益。不過值得關(guān)注的是,，今年初出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。而該評估辦法中,，并沒提及這一點,，這對于最大限度地保障拆遷戶的補(bǔ)償費，不能不說是一點遺憾,。
最后,，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價師總體數(shù)量偏少，估價水平參差不齊,，是否能滿足廣大拆遷戶的需求,，值得擔(dān)憂。另外,，隨著房產(chǎn)稅推進(jìn),，我國所需的估價師數(shù)量將更大，質(zhì)量將更高,。與之相關(guān)聯(lián)的是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),，暫且不論其數(shù)量和水平，過去很多年,，很多估價機(jī)構(gòu)總是看主管部門,、利益部門的“臉色”行事——此類拆遷的委托人和付費人估計是政府部門，估價機(jī)構(gòu)將來能否與拆遷戶“一條心”,，還有待觀察,。（作者系房產(chǎn)研究人士）
- 2011-06-09市場價不能繞過被征收人的利益訴求
- 2011-06-08房屋征收評估新規(guī)三大亮點照暖公民心
- 2011-05-25個稅差異化征收不便是多慮了
- 2011-04-08執(zhí)行征收條例，“中止拆遷”將不是新聞
- 2011-03-08個稅按家庭征收暫不可行
- 2010-12-28為公共利益征收,，也應(yīng)“自愿交易優(yōu)先”
- 2010-11-16iPad征收進(jìn)口稅有沒有問公民
