種種跡象表明,，告別了最低迷的時點之后,，樓市成交量正在啟動反彈進(jìn)程，單從成交量預(yù)期,，今年“金九銀十”極有可能會出現(xiàn),。
尤其值得關(guān)注的是，近段時間杭州樓市異常生猛,。8月21日,，萬科、金隅,、保利,、金地等多家知名開發(fā)商不約而同地推出八個樓盤。由于都有較大幅度的優(yōu)惠折扣,，多個樓盤出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象,。更加煸動購房者情緒的是,，王石親臨現(xiàn)場，并聲稱觀望低谷已經(jīng)過去,。
近幾年的市場規(guī)律顯示，北京和上?？梢源砣珖鴺鞘械淖呦?，但最具風(fēng)向標(biāo)價值的卻是杭州和深圳。主要原因是這兩個城市的房地產(chǎn)市場中,，投資投機(jī)性購房需求所占比重在全國一二線城市中最大,，而這類需求最是見風(fēng)使舵、來去匆匆,。深圳鄰近香港,，受港資炒房需求影響，杭州是浙江省會,，溫州,、寧波、臺州等浙東,、浙南地區(qū)民間資本洶涌,，堪稱國內(nèi)炒房客的大本營。
2007年全國樓市火爆,，深圳沖在了最前面,；2009年市場再度走高，杭州表現(xiàn)最搶眼,。今年3-4月份的房價反彈,，又是杭州“惹的禍”，當(dāng)時部分新盤出現(xiàn)了千人排隊的盛況,。歷經(jīng)5-7月份的短暫 “休眠”后,，杭州樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，八個樓盤熱銷背后,，鐵定有投資客重新入市,。
實際上，近期樓市成交量反彈,，絕非杭州一地現(xiàn)象,。就在上周（8月16-22日），全國30個大城市成交量出現(xiàn)整體上漲,，環(huán)比上漲25％左右,。由此看來，很有可能已擺脫5月-8月上旬形成的低位區(qū)間,。其中,，杭州和深圳上周商品住宅成交量相比上上周,，分別大漲了108％和56％。上海雖小跌了9％,，但8月前22天,，上海的商品住宅成交量已超過了7月，8月成交量反彈已成定局,。
為什么8月中下旬就展開了反彈呢,？原因大致有三。首先是需求回暖,。4月中旬“國十條”出臺后,，全國樓市成交量普降，尤其是一線城市和部分二線城市,，5,、6月份成交量比4月份劇減五到八成，即便是在2008年全球金融危機(jī)肆虐之下,，成交量也沒那么慘烈,。事實上，不僅投資投機(jī)性需求跑光光,，連自住需求也受到了“恐嚇”,，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的二套房貸政策，將改善需求一并打壓,。合理的自住需求不可能長時間過度觀望,，接下來將會持續(xù)釋放，若加上部分投資需求的跟進(jìn),，則反彈力度會更大些,。
其次是推盤量加大、促銷成主流,。調(diào)控之后,，開發(fā)商不敢輕易開盤，然而,，隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張,，總歸要回籠資金的。去年四季度以來,，很多新項目開工建設(shè),，下半年將有大量房源可供上市。今年最先降價的大型地產(chǎn)商,，是5月初開始全國八五折促銷的恒大,，之后綠地、萬科、保利等有所跟進(jìn),，但總體上推盤量不大,。從8月中旬開始，以杭州為典型,，開發(fā)商加大推盤量,，同時促銷面擴(kuò)大，必然會激活市場需求,。
還有一個原因就是政策步入穩(wěn)定期,。進(jìn)入三季度后，政策進(jìn)入一個上不易,、下亦難的“箱體”，國家相關(guān)部委再三重申政策不能放松,，前段時間李克強(qiáng)副總理也在八天內(nèi)兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)落實調(diào)控政策,。然而，這畢竟只是重申和強(qiáng)調(diào)舊政策,，新政策不見蹤影,，惟一讓購房者擔(dān)心的房產(chǎn)稅，近兩個月也沒了聲息,。政策不再加碼,，也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場最恐慌的時期過去了,，需求自然會慢慢釋放,。在這一點上，我同意王石的觀點,。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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