房貸政策再傳變局。
日前,，銀監(jiān)會某官員接受記者采訪時(shí)表示:新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套,、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位,。而4月17日出臺的“國十條”中規(guī)定:對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
二者相較，當(dāng)然是前者更加嚴(yán)厲,，將首套住房沒有使用房貸的家庭,，亦納入調(diào)控范疇，無疑擴(kuò)大了“打擊面”,。目前尚不知是否包括房改房,，歷史上大量的公房都是無貸款地被居民購買，如果包括,，則將限制眾多的改善性購房需求,。至于首套是商品住宅的家庭，大多都曾利用過房貸,，與上述后者相比,，并無多大區(qū)別。
以家庭為單位確定住房的數(shù)量,，將遠(yuǎn)比以個(gè)人為單位來得嚴(yán)厲,。估計(jì)這一點(diǎn)已確定無疑。自4月14日開始的新一輪樓市調(diào)控,，來勢洶洶,，直接以國務(wù)院的名義下發(fā)通知，而非2005年以來屢屢使用的國務(wù)院辦公廳,。況且,，“國十條”的文件名稱史無前例地嚴(yán)厲:“堅(jiān)決遏制……房價(jià)過快上漲”，而非國八條,、國六條,、國十五條等文件名稱中的 “穩(wěn)定房價(jià)”。
房地產(chǎn)業(yè)對信貸的高度依賴,，決定了房貸政策對樓市影響力巨大,。可是,，房貸政策又是最容易“被搗漿糊”的政策,，央行與銀監(jiān)會之間、前兩者與商業(yè)銀行之間,、各家商業(yè)銀行之間,、商業(yè)銀行總部與地方分行之間，存在諸多利益分歧與博弈,。以往實(shí)踐證明,，房貸政策最終都會嚴(yán)重走形,。
比如,，2005年上半年,，在房貸政策緊縮之下，上海多家商業(yè)銀行曾達(dá)成“君子協(xié)定”,。然而,，隨著當(dāng)年下半年樓市陷入低迷，房貸規(guī)模劇降,，各家銀行為了爭奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸,，紛紛置“君子”和“協(xié)定”于不顧，放低房貸準(zhǔn)入門檻,，大打“擦邊球”,，聯(lián)盟很快分崩離析，淪為業(yè)界笑談,。
2007年9月27日,，赫赫有名的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（即“二套房貸新政”）出臺，其中規(guī)定:對已利用貸款購買住房,，又申請購買第二套(含)以上住房的,，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,。然而,，新政出臺后立即在銀行界引起混亂，爭議和矛盾的焦點(diǎn)是如何界定“第二套住房”,，其中以“家庭”還是以“個(gè)人”為單位,，是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。其后,，國有銀行如建行以“家庭”為單位,，而股份制銀行和外資銀行如浦發(fā)銀行則以“個(gè)人”為單位。
直到2007年12月5日,，迫不得已,，央行和銀監(jiān)會又出臺了一個(gè)補(bǔ)丁文件——《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，強(qiáng)硬地規(guī)定:以借款人家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù),，而且只要首套屬貸款買房，“第二套”就不能再享受優(yōu)惠,，而且公積金貸款也不再享有“豁免權(quán)”,。不過文件還是為部分改善性需求網(wǎng)開一面:對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的,，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,。
歷史真的很有趣。2008年10月,，為了刺激樓市,，央行放松房貸政策，規(guī)定:改善型普通自住房提供貸款,，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，最低首付款比例調(diào)整為20%。也就是將上述的“網(wǎng)”又放開了一些,。其結(jié)果是,，2009年很多投資投機(jī)性需求都在此政的“掩護(hù)”下，大舉進(jìn)入市場,，部分城市房價(jià)扶搖直上,。從而又逼迫中央先是出臺“國四條”，繼而是“國十一條”,，還不夠用,，只能接著出“國十條”，若還不行那該怎么辦,？想必還會有“國幾條”,！
關(guān)于房貸新政，銀監(jiān)會這位官員透露的信息可能準(zhǔn)確,，也可能存在偏差,，畢竟尚無正式文件出臺。按“國十條”要求:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行,、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。眼下各家銀行做法不一，緊松有別,，雖然在國務(wù)院罕見的嚴(yán)厲要求下,，商業(yè)銀行已不可能像2007年9月之后那樣“各行其是”，但只有等細(xì)則出來,，才有定論,。
理論上講，“以房定套”的調(diào)控效果更佳,，可銀行系統(tǒng)只有房貸信息,，卻無房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，必須要各地房管局配合,，才能真正執(zhí)行,。另外，房管部門并無全國聯(lián)網(wǎng)的房主信息,，所以也只能限定一個(gè)城市的二套和多套房貸,，若投資者在多個(gè)城市都購有住房,，政策還是難以精準(zhǔn)打擊。因此,，但愿“國十條”中的另一條要求盡快實(shí)現(xiàn):住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè),。
（作者系房產(chǎn)專業(yè)研究人士）
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