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首先,，所謂“地王”主要指住宅用地,。若是商業(yè)用地,，即使拍出高地價(jià),，對周邊住宅用地上的房價(jià)拉動(dòng)也不那么明顯,。

從調(diào)查結(jié)果看,，老百姓心目中所謂“地王”主要有兩種類型,。第一種,，土地面積大,，總價(jià)很高,。第二種，土地面積小,，單價(jià)非常高,。如去年廣州珠江新城拍出的高價(jià)地，面積還不如一個(gè)足球場,，但把周圍的房價(jià)劇烈拉升了,，從而推漲了人們的房價(jià)預(yù)期，在這種情況下,，人們的恐慌性購房心理開始產(chǎn)生,。第一種情況的“地王”對周邊房價(jià)的拉抬作用沒有那么明顯。

而目前的一些媒體,，一見高價(jià)地,，不做細(xì)致切分，不做細(xì)致分析，都冠以“地王”進(jìn)行傳播,，老百姓不明就里,，加上周邊樓盤的有些開發(fā)商不免會推波助瀾，房價(jià)預(yù)期一下就被推高了,。

此外,，一些媒體對溢價(jià)率的誤讀也是因素之一。一塊土地底價(jià)在拍賣前是保密的,，這個(gè)底價(jià)經(jīng)過一系列專業(yè)手段評估出來,，能夠比較準(zhǔn)確反映土地價(jià)值。政府部門在出讓土地時(shí)往往會低于或高于底價(jià)設(shè)置一個(gè)起拍價(jià),，比如,，某一地塊的底價(jià)是100億元，出讓方可以將起拍價(jià)設(shè)定在80億元,，這樣可以吸引更多開發(fā)商前來舉牌,。假如最后成交價(jià)160億元，有人認(rèn)為,，這塊土地溢價(jià)率為200%,，實(shí)際上，應(yīng)該是160億元和100億元的比值,，而并非是160億元和80億元的比值,。炒作溢價(jià)率，也容易造成老百姓的恐慌漲價(jià)預(yù)期,。

中國土地勘測規(guī)劃院對2007年拍出的“地王”進(jìn)行了一次跟蹤,，發(fā)現(xiàn)這些“地王”要么是退地賠錢，要么是閑置,，最后真正開發(fā)的土地很少,，這說明什么問題？未來的市場形勢很難判斷,，蓋房子未必能賣上價(jià),，未必會保證盈利?？梢?，高地價(jià)并不必然帶來高房價(jià)?？梢苑聪蛳胍幌?，假設(shè)政府低價(jià)把地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商會因此降房價(jià)嗎,？只要其他市場因素不變,，房子能高價(jià)賣出去,，那他肯定不會降價(jià)。