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高房價再次成為眾矢之的，那么,，是誰制造了高房價,？各方展開了一場數(shù)據(jù)大戰(zhàn)，紛紛用自己的數(shù)據(jù)來摘清自己,，把責任推給別人：

國土資源部公布了全國620個調查項目的數(shù)據(jù)，其中北京的21個項目中，地價占房價的最高比例為51.36%,，最低為14.33%，平均為25%,。全國地價占房價的比例平均為23.2%,。言外之意是，高房價是房地產開發(fā)商制造的,，是其瘋狂追逐利潤的產物,。

參加這620個房地產項目土地成本調查的中國地質勘測規(guī)劃院地價所將這一意思說得明明白白：開發(fā)商的建安成本、管理成本,、銷售成本最高不會超過30%,，加之稅費成本10%和平均土地成本23.2%，開發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右,，即便算上增值稅,，流向政府的也不會超過40%。所以,，房價之所以高,，完全是因為開發(fā)商心太黑。

開發(fā)商卻不同意這種說法。積極充當房地產開發(fā)商代言人的任志強一直強調,，房地產開發(fā)商其實是在為政府打工,。全國工商聯(lián)房地產商會調查顯示，地價房價比高達58.2%,，認為地價推高了房價,。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產成本清單：樓面地價占到售價的40%，建安成本占30%,。該開發(fā)商特別強調,，各級行政部門的稅費占房價的20%，收費項目至少30項,，且存在重復征收,、變相征收現(xiàn)象。結論是：房價之所以高,，主要是因為政府太貪錢,。

說實在話，一個行業(yè)與政府如此公開地以數(shù)據(jù)論證對方對一件大家都覺得不那么好的事情的責任,，還是很新鮮的,，也是一件好事。也許,，隨著這場數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級,，人們當能對房地產行業(yè)的政-商關系現(xiàn)狀有更清楚的認識。

不過,，要弄清誰對高房價承擔責任,，其實用不著如此大動干戈。事實上,，雙方如此引用數(shù)據(jù),，說明雙方都沒有理解經濟行為的內在邏輯，沒有理解價格的形成機制,。開發(fā)商大談地價數(shù)據(jù)，隱含了這樣一個預設：房價是由生產它的成本(這其中很重要的一部分是地價)決定的,。政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預設：利潤可以決定房價,，開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。

經濟學的基本原理不支持這兩個預設,。首先,，應當假定，市場活動的各方主體都具有正常理性,，具體地說,，購房者不是傻子，怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率？其次,，價格也不可能由成本來決定,。如果是這樣的話，那采購了價格最高原料的最傻的采購經理,，豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤,？

要弄清高房價的責任，需要了解價格的形成機制,。簡單地說,，一棟房屋的價格既不完全是由生產成本決定的，也不完全是由供需決定的,。從某種程度上說,，在一個競爭性市場上，價格決定供需,，價格也決定成本,。當然，更準確地說,，價格是由交易雙方關于市場情勢的預期所決定的,。

最近的局面有助于我們理解這一經濟學原理。今年初,，房屋市場恢復繁榮,，房價開始回升。開發(fā)商購買土地的欲望陡然提高,，土地價格攀升,，各地不斷出現(xiàn)“地王”。從這里看得很清楚,，先有高房價,，然后有了高地價。當然,，反過來,，高地價又給開發(fā)商發(fā)出一個明確的信號：房屋的價格將會上漲，準備售房的開發(fā)商于是繼續(xù)提高房屋的價格,。高地價也給購房者發(fā)出強烈的信號：以后的房價還要上漲,，現(xiàn)在趕緊買吧。即便開發(fā)商已提高了價格,，購買人也瘋狂入市,，甚至形成搶購的局面，開發(fā)商因此獲得高額利潤率,，但購房者也覺得自己賺了,，因為以后房價還會漲,。此后開盤的開發(fā)商就會再次提高價格，地價又會再度上漲,。開發(fā)商,、購房人、地方政府共同推動形成了房價,、地價輪番上漲的格局,。

因此，高房價的根源就是最初導致高房價的因素,。通過本輪價格上漲,，可以十分清楚地看到一個關鍵因素：寬松的貨幣政策。任何時候,，房屋市場的繁榮,、尤其是畸形繁榮，都離不開過于寬松的貨幣政策之助,。大量貨幣流入經濟體,，必然首先流入房屋市場。

不過,，房價漲到畸形的程度,，且房地產市場成為第一個復蘇的市場，還有另一個制度性因素：土地壟斷,。地方政府壟斷著商品房的土地供應,，因而，對于房價下調的任何跡象都會盡力阻止,，對于房價上漲的任何跡象都表示歡迎,，且傾向于放任而不采取任何抑制措施，因為房價上漲將推高地價,，而地方政府將從中獲益,。

所以，歸咎高房價的責任：首先,，寬松的貨幣政策推動房價進入上漲周期,，而地方政府對此傾向于不作為，甚至推波助瀾,，盡可能延長房價上漲周期,。這樣，在絕大部分時間,，房價都在上漲，而且是畸形地上漲,。唯一的問題是：這個世界上真的存在永遠畸形上漲的資產嗎,？

(作者系北京學者)