開發(fā)商拿地意愿增強或促土地市場走出谷底

歷經(jīng)數(shù)月的冷清之后,，部分熱點城市土地市場出現(xiàn)回暖跡象。近十天內,，“地王”在北京,、深圳等地相繼涌現(xiàn),。7月6日，北京CBD核心區(qū)9幅地塊更是引來逾40家企業(yè)組成的19個聯(lián)合體參與投標,，其中不乏萬科,、首創(chuàng)、萬通地產,、中信地產等知名房企,。

接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，隨著成交的逐漸恢復,，近期開發(fā)商拿地意愿有所復蘇,。下半年，各地將迎來土地放量供應,，土地市場也會逐步趨于活躍,，但恐難出現(xiàn)此前的火爆。

回暖

土地市場逐漸走出谷底

北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關注,。記者6日從投標現(xiàn)場了解到,，參與競標的企業(yè)拿地熱情呈現(xiàn)久違的高漲。其中,，中信集團參與了大多數(shù)地塊的競標。SO H O中國旗下的北京紅石建外房地產開發(fā)有限公司也參與了Z1a,、Z2a,、Z2b三幅地塊的競標，且報價均為最高,。

根據(jù)北京土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù),，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質用地，總規(guī)劃建筑面積達109萬平方米,。

SO H O中國董事長潘石屹接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時認為,，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地，其價值及未來的發(fā)展空間很大,。

中國中信集團,、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標方，給出了與地塊競標底價相同的報價26.32億,，成功將Z11地塊收入囊中,。無獨有偶，安邦人壽保險股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊,。

據(jù)測算,，9宗地塊底價合計169.93億，按最高報價計算,，成交總價約為246.55億?，F(xiàn)場一位房地產資深人士表示,，此次競標底價和樓面價都低于預期，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地熱情,。

過去十天,，北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息,。6月27日,，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣，經(jīng)過逾30輪激烈競買,，廣州市豐璟房地產開發(fā)有限公司以總價7.1億元拿下該地塊,，高達4.32萬元/平方米的樓面地價，刷新了近年來北京樓面價紀錄,。此后不久,，深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價“地王”，該宗規(guī)劃建筑面積達170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下,。

值得注意的是,，近期頻頻給土地市場注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,，商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因,，除樓市調控之下住宅市場受政策影響較大外，商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長期收益的目標“住宅市場的黃金十年已經(jīng)過去,，接下來的‘黃金期’應屬于工商鋪市場,，其中自持形式會越來越多?！?/p>

冷清

宅地成交依然低迷

與商業(yè)地產的成交形成反差,，多數(shù)熱點城市的宅地市場仍難言回暖。中國指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗,，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬平方米,，同比減少6%,。

全國十個重點城市，除廣州,、深圳與南京三個城市住宅用地成交面積同比上升外,，北京、上海,、重慶,、天津、武漢,、杭州,、成都七個城市住宅用地成交面積分別同比下降38%,、5%、34%,、66%,、4%、23%和22%,。

成交價格也非常理性,，今年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場,。1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米,，同比下跌20%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%,。上半年,，住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。

中國指數(shù)研究院報告認為,，導致住宅土地市場出現(xiàn)冷清,，一方面是受國家政策限制、地方政府以設定地價上限,、配建保障性住房等手段盡量將地價定在合理范圍之內,，另一方面開發(fā)商對于目前市場理性的態(tài)度，也是地塊低價成交的重要原因,。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，整個房地產是一個循環(huán)關系,，在產業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉,，這必然會影響開發(fā)商對未來的預期。加之開發(fā)商會通過股權交易,、收購等各種方式增加土地儲備,，并不缺地。

她預測,，與上半年相比,，下半年宅地的推出量會呈上升趨勢。但從土地性質來說,，單純住宅用地在整個土地市場的比例會越來越小,，未來的趨勢是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應減少,，開發(fā)商會更加關注單個地塊的性價比,，也不排除個別地區(qū),、個別時期會出現(xiàn)“地王”的爭奪。

趨勢

多城市將迎供地小高潮

土地市場尤其是住宅用地成交乏力的背后,，供應量減少也是一個重要因素,。1至6月全國130個城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗，面積為19463萬平方米,，同比減少15%,。

四大一線城市中，北京3月份住宅用地市場交易量為零,。另有統(tǒng)計顯示,，前5個月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳,，住宅市場5月才首次破冰,，整個上半年共推出住宅用地3宗，共計76萬平方米,。

進入6月,，部分城市開始集中大量推地，成為今年供應量最大的單月,。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,，6月全國130個城市共推出土地2764宗，面積13285萬平方米,，環(huán)比增加43%,，同比增加50%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗,，推出面積4203萬平方米,，環(huán)比增加38%，同比增加7%,。

下半年伊始,，北京等地土地市場便迎來推地高潮。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息,，7月4日共有7宗地塊進入掛牌競價階段,，其中4宗地為居住用地，總出讓面積超過42萬平方米,。

中國房地產學會副會長陳國強表示,，目前從整個市場來看，僵持,、盤整的態(tài)勢還是很明顯,，購房者、企業(yè)的觀望氛圍仍很明顯,，政府作為土地供應方,，推地也會講究策略和節(jié)奏,，推地的力度不會貿然加大，因此今年應該和往年類似,，在下半年特別是四季度才會加速推地,。

中原集團研究董事程澐認為,，隨著成交的逐漸恢復以及各地大規(guī)模土地供應的開啟,，近期開發(fā)商拿地意愿有所復蘇。從6月整體數(shù)據(jù)來看,，標桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極,。6月，中原監(jiān)測的15個城市中,，共有14家標桿房企于10個城市中踴躍拿地,，總可建面積達632.94萬平方米，環(huán)比增幅高達80.4%,。標桿房企的拿地舉動,，或將刺激土地市場逐步趨于活躍。

缺錢

下半年土地市場恐難火爆

雖然普遍預測下半年推地數(shù)量將有較大幅度增加,，但專家認為,，土地市場恐怕還難以出現(xiàn)此前的火爆。

“下半年火熱肯定談不上,，整個房地產市場的氣氛還是很淡,，這種情況下，大家都不可能太樂觀,?！毙鞐鞲嬖V《經(jīng)濟參考報》記者，從需求來看,，現(xiàn)在相當一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張,，也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地。陳國強也表示：“多數(shù)企業(yè)在調控之后,，不得不面臨資金的壓力?！奔幢阃恋乇冗^去更便宜,，但由于自身缺乏相應的投資能力也沒辦法拿地。

統(tǒng)計顯示,，1至5月,，房地產投資自 籌 資 金 到 位 同 比 增速由年初的21.4%回升至30.9%。房地產銷售額同比增長18.2%,，較去年18.3%增速略降,。廣發(fā)證券認為,，隨著房地產調控的繼續(xù)實施，銷售增速面臨回落壓力,，進一步將對房地產投資構成減速壓力,。

陳國強預測“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預期，但對住宅用地來說,，企業(yè)參與的意愿就要差一些,。”整體而言,，在嚴厲的調控形勢,，房企會比較謹慎，過去多輪激烈競買及溢價率高企等火爆情形很難在下半年再現(xiàn),。徐楓預測,，成交量可能并不會隨著推地數(shù)量大幅躍升而增加，樓面價也會保持平穩(wěn),。

中國指數(shù)研究院報告的認為,，一直處于低迷狀態(tài)土地市場，如何回歸到合理健康發(fā)展的道路,，達到樓市與土地市場和諧發(fā)展,，或將是下半年政策調控的走向。