開發(fā)商拿地意愿增強(qiáng)或促土地市場走出谷底

歷經(jīng)數(shù)月的冷清之后，部分熱點(diǎn)城市土地市場出現(xiàn)回暖跡象,。近十天內(nèi),，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現(xiàn),。7月6日,，北京CBD核心區(qū)9幅地塊更是引來逾40家企業(yè)組成的19個(gè)聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中不乏萬科,、首創(chuàng),、萬通地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等知名房企,。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,，隨著成交的逐漸恢復(fù)，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇,。下半年,，各地將迎來土地放量供應(yīng)，土地市場也會逐步趨于活躍,，但恐難出現(xiàn)此前的火爆,。

回暖

土地市場逐漸走出谷底

北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注,。記者6日從投標(biāo)現(xiàn)場了解到,，參與競標(biāo)的企業(yè)拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)久違的高漲。其中,，中信集團(tuán)參與了大多數(shù)地塊的競標(biāo),。SO H O中國旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也參與了Z1a、Z2a,、Z2b三幅地塊的競標(biāo),，且報(bào)價(jià)均為最高。

根據(jù)北京土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù),，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地,，總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬平方米。

SO H O中國董事長潘石屹接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地,，其價(jià)值及未來的發(fā)展空間很大。

中國中信集團(tuán),、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)方,，給出了與地塊競標(biāo)底價(jià)相同的報(bào)價(jià)26.32億，成功將Z11地塊收入囊中,。無獨(dú)有偶,，安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊。

據(jù)測算，9宗地塊底價(jià)合計(jì)169.93億,，按最高報(bào)價(jià)計(jì)算,，成交總價(jià)約為246.55億。現(xiàn)場一位房地產(chǎn)資深人士表示,，此次競標(biāo)底價(jià)和樓面價(jià)都低于預(yù)期,，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

過去十天，北京,、深圳等地相繼傳出“地王”的消息,。6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣,，經(jīng)過逾30輪激烈競買,，廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)7.1億元拿下該地塊，高達(dá)4.32萬元/平方米的樓面地價(jià),，刷新了近年來北京樓面價(jià)紀(jì)錄,。此后不久，深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價(jià)“地王”,，該宗規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下,。

值得注意的是，近期頻頻給土地市場注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交,。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為,，商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因，除樓市調(diào)控之下住宅市場受政策影響較大外,，商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長期收益的目標(biāo)“住宅市場的黃金十年已經(jīng)過去,，接下來的‘黃金期’應(yīng)屬于工商鋪市場，其中自持形式會越來越多,?！?/p>

冷清

宅地成交依然低迷

與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差，多數(shù)熱點(diǎn)城市的宅地市場仍難言回暖,。中國指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，1至6月全國130個(gè)城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗,，成交面積16179萬平方米,，同比減少6%。

全國十個(gè)重點(diǎn)城市,，除廣州,、深圳與南京三個(gè)城市住宅用地成交面積同比上升外，北京,、上海,、重慶,、天津、武漢,、杭州,、成都七個(gè)城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%,、34%,、66%、4%,、23%和22%,。

成交價(jià)格也非常理性，今年以來底價(jià),、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場,。1至6月，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米,，同比下跌20%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米，同比下跌13%,。上半年,，住宅用地每月成交樓面均價(jià)均低于去年同期。

中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為,，導(dǎo)致住宅土地市場出現(xiàn)冷清,，一方面是受國家政策限制、地方政府以設(shè)定地價(jià)上限,、配建保障性住房等手段盡量將地價(jià)定在合理范圍之內(nèi),，另一方面開發(fā)商對于目前市場理性的態(tài)度,，也是地塊低價(jià)成交的重要原因,。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，整個(gè)房地產(chǎn)是一個(gè)循環(huán)關(guān)系,，在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉,，這必然會影響開發(fā)商對未來的預(yù)期。加之開發(fā)商會通過股權(quán)交易,、收購等各種方式增加土地儲備,，并不缺地。

她預(yù)測,，與上半年相比,，下半年宅地的推出量會呈上升趨勢。但從土地性質(zhì)來說,，單純住宅用地在整個(gè)土地市場的比例會越來越小,，未來的趨勢是綜合用地為主,。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應(yīng)減少，開發(fā)商會更加關(guān)注單個(gè)地塊的性價(jià)比,，也不排除個(gè)別地區(qū),、個(gè)別時(shí)期會出現(xiàn)“地王”的爭奪。

趨勢

多城市將迎供地小高潮

土地市場尤其是住宅用地成交乏力的背后,，供應(yīng)量減少也是一個(gè)重要因素,。1至6月全國130個(gè)城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗，面積為19463萬平方米,，同比減少15%,。

四大一線城市中，北京3月份住宅用地市場交易量為零,。另有統(tǒng)計(jì)顯示,，前5個(gè)月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳,，住宅市場5月才首次破冰,，整個(gè)上半年共推出住宅用地3宗，共計(jì)76萬平方米,。

進(jìn)入6月,，部分城市開始集中大量推地，成為今年供應(yīng)量最大的單月,。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，6月全國130個(gè)城市共推出土地2764宗，面積13285萬平方米,，環(huán)比增加43%,，同比增加50%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗,，推出面積4203萬平方米,，環(huán)比增加38%，同比增加7%,。

下半年伊始,，北京等地土地市場便迎來推地高潮。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息,，7月4日共有7宗地塊進(jìn)入掛牌競價(jià)階段,，其中4宗地為居住用地，總出讓面積超過42萬平方米,。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,，目前從整個(gè)市場來看，僵持,、盤整的態(tài)勢還是很明顯,，購房者,、企業(yè)的觀望氛圍仍很明顯，政府作為土地供應(yīng)方,，推地也會講究策略和節(jié)奏,，推地的力度不會貿(mào)然加大，因此今年應(yīng)該和往年類似,，在下半年特別是四季度才會加速推地,。

中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為，隨著成交的逐漸恢復(fù)以及各地大規(guī)模土地供應(yīng)的開啟,，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇,。從6月整體數(shù)據(jù)來看，標(biāo)桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極,。6月,，中原監(jiān)測的15個(gè)城市中，共有14家標(biāo)桿房企于10個(gè)城市中踴躍拿地,，總可建面積達(dá)632.94萬平方米,，環(huán)比增幅高達(dá)80.4%。標(biāo)桿房企的拿地舉動(dòng),，或?qū)⒋碳ね恋厥袌鲋鸩节呌诨钴S,。

缺錢

下半年土地市場恐難火爆

雖然普遍預(yù)測下半年推地?cái)?shù)量將有較大幅度增加，但專家認(rèn)為,，土地市場恐怕還難以出現(xiàn)此前的火爆,。

“下半年火熱肯定談不上，整個(gè)房地產(chǎn)市場的氣氛還是很淡,，這種情況下,，大家都不可能太樂觀?！毙鞐鞲嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，從需求來看，現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張,，也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地,。陳國強(qiáng)也表示：“多數(shù)企業(yè)在調(diào)控之后,，不得不面臨資金的壓力,。”即便土地比過去更便宜,，但由于自身缺乏相應(yīng)的投資能力也沒辦法拿地,。

統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月,，房地產(chǎn)投資自 籌 資 金 到 位 同 比 增速由年初的21.4%回升至30.9%,。房地產(chǎn)銷售額同比增長18.2%,，較去年18.3%增速略降。廣發(fā)證券認(rèn)為,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)實(shí)施,，銷售增速面臨回落壓力，進(jìn)一步將對房地產(chǎn)投資構(gòu)成減速壓力,。

陳國強(qiáng)預(yù)測“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預(yù)期,，但對住宅用地來說，企業(yè)參與的意愿就要差一些,?！闭w而言，在嚴(yán)厲的調(diào)控形勢,，房企會比較謹(jǐn)慎,，過去多輪激烈競買及溢價(jià)率高企等火爆情形很難在下半年再現(xiàn)。徐楓預(yù)測,，成交量可能并不會隨著推地?cái)?shù)量大幅躍升而增加,，樓面價(jià)也會保持平穩(wěn)。

中國指數(shù)研究院報(bào)告的認(rèn)為,，一直處于低迷狀態(tài)土地市場,，如何回歸到合理健康發(fā)展的道路，達(dá)到樓市與土地市場和諧發(fā)展,，或?qū)⑹窍掳肽暾哒{(diào)控的走向,。