今年下半年,，我國(guó)住宅地產(chǎn)將不得不大面積降價(jià)求售。

社會(huì)資金持續(xù)撤出房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng),，成為金融食利者。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì),，從2010年樓市調(diào)控開(kāi)始后,，累計(jì)有41400億元資金抽離市場(chǎng)。歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，已迫使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式,，對(duì)銀行貸款的依賴(lài)度降低。今年1-5月,，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的17.9%,，同比下降2.4%。

開(kāi)發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境,，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入不敷出,。據(jù)同花順(23.410,0.10,0.43%)數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上市的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流為-238.04億元,，去年同期的現(xiàn)金流為27.84億元,，增長(zhǎng)率同比為-955.1%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示,，1-5月份,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源32340億元，同比增長(zhǎng)18.5%,。其中,，國(guó)內(nèi)貸款5803億元，增長(zhǎng)4.6%,；利用外資266億元,，增長(zhǎng)57.3%；自籌資金12486億元,，增長(zhǎng)30.9%,；其他資金13785億元，增長(zhǎng)14.6%,。在其他資金中,，定金及預(yù)收款8259億元,，增長(zhǎng)23.3%；個(gè)人按揭貸款3443億元,，下降8%,。

開(kāi)發(fā)商主要依賴(lài)自有資金，在自有資金中,，主要靠房地產(chǎn)信托融資,。據(jù)《2011年1-4月房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類(lèi)集合信托產(chǎn)品,，發(fā)行規(guī)模達(dá)722.11億元,；與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長(zhǎng)66.92%,，發(fā)行規(guī)模增幅達(dá)115.26%,。目前房地產(chǎn)公司的信托成本高達(dá)20%以上，越來(lái)越多的信托項(xiàng)目如飲鴆止渴,，開(kāi)發(fā)商不得不推盤(pán)加快現(xiàn)金回籠,。筆者接觸的開(kāi)發(fā)商幾乎有半數(shù)表示要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),，加快周轉(zhuǎn)率,。

近日有媒體表示，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)唱空做多,，這不是事實(shí),。

6月15日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的預(yù)測(cè),，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)將下調(diào)10%,，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由之前的 “穩(wěn)定”下調(diào)至 “負(fù)面”；無(wú)獨(dú)有偶,，知名國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,，其原因?yàn)?“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)將面臨艱難的營(yíng)運(yùn)環(huán)境”。

但外資卻深度介入中國(guó)房地產(chǎn),。前不久,，龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利、渣打,、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議,。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供給記者的一份統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前,，內(nèi)地房企在境外發(fā)行美元和人民幣債券,、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右。

這并非預(yù)示外資看好中國(guó)房地產(chǎn),，恰好相反,，這是房地產(chǎn)資金鏈條惡化的標(biāo)志,。由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈條愿意付出高息，外資乘虛而入,，坐享高息,。事實(shí)上，在俄羅斯等國(guó)的國(guó)債危機(jī)爆發(fā)之前,，國(guó)際金融巨頭都這么干過(guò),，這種金融食利行為是火中取栗的標(biāo)志，絕不意味著看好某個(gè)行業(yè),。

公眾對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)投資意愿下降,。

從6月20日起，央行再次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,，鎖定3000億元人民幣以上的資金,。至此，央行將商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率提升到21.5%的歷史高位,。雖然貨幣緊縮與房地產(chǎn)無(wú)關(guān),，無(wú)論緊縮與否開(kāi)發(fā)商都不可能貸到款，但持續(xù)緊縮促使投資者看淡房地產(chǎn)預(yù)期,，對(duì)于市場(chǎng)的影響是致命的,。

由于內(nèi)地民間資金數(shù)量被低估，僅靠限貸無(wú)法解決房地產(chǎn)價(jià)格上升,，但目前房地產(chǎn)預(yù)期下降導(dǎo)致投資者手握現(xiàn)金,，不愿意進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。因此住宅市場(chǎng)成交量下降,。今年1到5月,，17個(gè)城市住宅成交面積同比降9%，一線(xiàn)城市同比降12%,，二線(xiàn)城市同比降8%,。這對(duì)于依然處于高位的住宅庫(kù)存消化十分不利。預(yù)計(jì)今年下半年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)處于下降趨勢(shì),。6月16日，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)期從 “穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”,，并預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有10%左右的降幅,。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于硬著陸,，主要原因是保障房建設(shè)規(guī)模會(huì)超過(guò)商品房,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-5月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18737億元,，同比增長(zhǎng)34.6%,。其中，住宅投資13290億元,，增長(zhǎng)37.8%,。該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，可見(jiàn),，房地產(chǎn)投資在保障房的庇護(hù)下并未降溫,，但估值中樞會(huì)因?yàn)楸Ｕ戏康纳鲜卸陆怠?/p>

未來(lái)的房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，將以保障房融資的壞賬方式表現(xiàn),，而不會(huì)以房地產(chǎn)硬著陸的方式顯現(xiàn),，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊之處。(葉檀)