隨著新“國(guó)十條”,、“國(guó)五條”等調(diào)控政策、措施的陸續(xù)出臺(tái)，從2009年5月份起一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jī)r(jià)格,，終于放緩了步伐,，2010年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲已經(jīng)下降到7.7%,。于是有些同志預(yù)言未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將要下跌50%,，有的同志認(rèn)為在未來(lái)1-2年內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫就要破滅,。我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不但不會(huì)破滅,，而且目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在去泡沫化,，隨著政府調(diào)控樓市時(shí)間的拉長(zhǎng),，這種去泡沫化就愈加徹底,。

所謂房地產(chǎn)泡沫,，是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其內(nèi)在價(jià)值，脫離得越嚴(yán)重,，破裂的可能性就越大,。但在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值不一樣,，所以可能在某一時(shí)期存在著泡沫,，但到了另一時(shí)期后，泡沫就消化了,。比如，2003,、2004年北京二環(huán)以內(nèi)核心地段的房?jī)r(jià)1萬(wàn)多元/平米,，北五環(huán)附近優(yōu)勢(shì)地段的價(jià)格為5000元左右/平米，到2007年二環(huán)的價(jià)格漲到了接近4萬(wàn)元/平米,，五環(huán)的價(jià)格漲到了1.5萬(wàn)元/平米,，于是大家一致認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，也有很多人預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤(pán)之類,，但房地產(chǎn)發(fā)展到今天,，不但沒(méi)崩盤(pán)，而且價(jià)格越走越高,，目前二環(huán)以內(nèi)核心地段房?jī)r(jià)已到了5,、6萬(wàn)元/平米，北五環(huán)也到了2-2.5萬(wàn)元/平米,，大有黃鶴一去不復(fù)返的架勢(shì),。如果現(xiàn)在大家回過(guò)頭來(lái)審視一下2007年的房地產(chǎn)價(jià)格，又會(huì)做何感想呢,？換句話說(shuō),，如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)退到2007年水平，大家是不是就覺(jué)得沒(méi)有泡沫了呢？

為什么對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)持泡沫論者的預(yù)言一次又一次失靈呢,？不是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫,，而是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種自動(dòng)消化泡沫的機(jī)制或因素。每當(dāng)泡沫集聚,，大家都認(rèn)為快要破裂的時(shí)候,，這種機(jī)制就開(kāi)始發(fā)生作用，以橫盤(pán)整理方式或小幅慢牛方式消化了泡沫,，夯實(shí)了價(jià)格,。

第一個(gè)有助于消化泡沫的因素是政府的調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)出手調(diào)控,，一般都在房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲,，民意滔天的時(shí)候，每一次調(diào)控時(shí)間基本在一年左右,。通過(guò)一年左右的調(diào)控,，基本上把房地產(chǎn)泡沫擠得比較扎實(shí)，而把房地產(chǎn)價(jià)格固化下來(lái),。而下一輪的價(jià)格上漲即在此價(jià)格基礎(chǔ)之上,，如此循環(huán)往復(fù)。這跟政府調(diào)控房地產(chǎn)的目的有關(guān),，政府從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要把房地產(chǎn)價(jià)格打下去,，希望房地產(chǎn)價(jià)格大跌只是一部分人的一廂情愿。政府只是說(shuō)不希望房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,，并沒(méi)有說(shuō)不要它上漲,。只要房地產(chǎn)價(jià)格放慢上漲腳步，把漲幅控制在不影響社會(huì)穩(wěn)定范圍之內(nèi),，政府可能就不會(huì)再調(diào)控了,。所以，政府調(diào)控房地產(chǎn)的過(guò)程,，也是夯實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程,，絕不是擠破房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程?？陀^地說(shuō),，可能沒(méi)有人希望房地產(chǎn)價(jià)格下跌。政府不希望下跌,，開(kāi)發(fā)商不希望下跌,，買了房的人不希望下跌，無(wú)論多少價(jià)位都買不起房子的人無(wú)所謂上漲還是下跌,，只有那些正準(zhǔn)備買房的人希望房?jī)r(jià)下跌,，但一旦他買了房又希望房?jī)r(jià)上漲,。而且對(duì)正準(zhǔn)備買房人而言，即使房?jī)r(jià)真的下跌了,，他也不會(huì)立即購(gòu)買,，他希望跌得更多，買房跟買股票一樣,，都是買漲不買跌,。跌了對(duì)誰(shuí)都不好。

第二個(gè)有助于消化泡沫的因素是人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期和承受力,。就象港商銷售服裝一樣,，年初一件成本為50塊錢的服裝，標(biāo)價(jià)200港元出售,，人們覺(jué)得價(jià)格太高,，無(wú)人購(gòu)買，商人也不著急,，一直掛到人們從心里開(kāi)始認(rèn)可這個(gè)價(jià)格了,，覺(jué)得這件衣服就應(yīng)該是這個(gè)價(jià)格，于是商人利用圣誕節(jié)促銷機(jī)會(huì),，掛出50%的折扣優(yōu)惠價(jià)出售,，結(jié)果大家一搶而光，但商人還是賺了100%利潤(rùn),。政府把房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控在現(xiàn)有水平,，經(jīng)過(guò)一年左右甚至更長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)整固，提高了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受力,，民意就不會(huì)再那樣沸騰,，這也是消化房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程。

第三個(gè)有助于消化泡沫的因素是人們對(duì)房地產(chǎn)的需求,，尤其是住房的需求。中國(guó)跟美國(guó)不同,，美國(guó)不但人少地多,，而且相關(guān)制度、法規(guī)健全,，泡沫一旦出現(xiàn),，人們的預(yù)期就會(huì)逆轉(zhuǎn)，泡沫就會(huì)破裂,，漲多少就會(huì)跌多少,。但我國(guó)不同，我們不但人多地少,，而且由于制度的缺失,，導(dǎo)致購(gòu)房成了一種投資,，而不是主要為了消費(fèi)，因而對(duì)房子的需求是剛性的,。前期央行的一項(xiàng)調(diào)查顯示,，雖然75.5%的居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”,，是有調(diào)查以來(lái)的最高值,，但對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)，43.3%的居民持上漲預(yù)期,。在各主要投資方式中,，“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對(duì)高值繼續(xù)成為居民投資首選。政府目前出臺(tái)的一系列調(diào)控政策,，除增加保障性住房外,，基本上是以抑制需求為出發(fā)點(diǎn)，比如限制購(gòu)房,、停止多套房貸等政策,，這同樣是治標(biāo)政策，如果不從根本上解決問(wèn)題,，抓緊出臺(tái)增加住房供給或改變?nèi)藗兿M(fèi)和投資習(xí)慣的政策和措施,，這些被壓抑的剛性需求就會(huì)越聚越多，遲早還會(huì)更強(qiáng)烈的迸發(fā)出來(lái),，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)更大幅度的上漲,。但這又會(huì)招致政府新一輪調(diào)控。

所以,，指望房?jī)r(jià)大幅度下跌是不可能的,，充其量微調(diào)到2010年年初水平就很不錯(cuò)了。政府所愿意看到的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng),，一方面是保障性住房不斷增加,，另一方面是商品房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步小幅爬升。所以,，如果不追求暴富,，而是投資消費(fèi)兩相宜的話，任何時(shí)候買入房地產(chǎn)都是正確的選擇,。

后記：這篇博客完稿距今已有一月時(shí)間了,，一直未予以發(fā)表。這期間又發(fā)生三件事對(duì)我的觀點(diǎn)進(jìn)行了佐證,。

一是溫家寶總理在回答“中國(guó)之聲”主持人“房?jī)r(jià)總理說(shuō)了不算,，總經(jīng)理說(shuō)了算，您對(duì)此怎么看,？”時(shí),，語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)——

“這個(gè)講法不準(zhǔn)確,，也不全面。房?jī)r(jià)來(lái)講有政府應(yīng)該管理的部分,，有市場(chǎng)應(yīng)該管理的部分,，總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問(wèn)題,。大家肯定知道,，1998年我們?nèi)司骄》棵娣e只有15平方米，到現(xiàn)在我們?nèi)司擎?zhèn)的住房面積已經(jīng)達(dá)到33平方米,。當(dāng)然,，各地房屋的質(zhì)量和條件有所不同。第二個(gè)就是現(xiàn)在城鎮(zhèn)的居民自有住房率,，已經(jīng)達(dá)到80%,，這個(gè)比例相當(dāng)之高。我們應(yīng)該讓群眾懂得一個(gè)道理,，我們國(guó)家人口多,、土地少，住有其居但并不意味著每個(gè)人都有自己的住房,，有些剛畢業(yè)的學(xué)生,、有些農(nóng)民工都可以采取先租房的辦法來(lái)解決住房的問(wèn)題，租價(jià)要合理,、條件要完備,，使他們住的能夠感到方便?！?/p>

這也就是說(shuō),，政府能管住的只是保障性住房?jī)r(jià)格，由市場(chǎng)管理的房?jī)r(jià)就不好說(shuō)了,。至少總理沒(méi)講,。

二是央行營(yíng)管部最新公布的北京城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況顯示居民投資性購(gòu)房需求創(chuàng)新低。在今年第四季度有47.5%的居民選擇暫時(shí)持幣觀望,，有16.8%的居民推遲購(gòu)房計(jì)劃,；有18.1%的居民一年內(nèi)有購(gòu)房意愿，比上季下降4.2個(gè)百分點(diǎn),；一年后有購(gòu)房意愿的居民占27%，比上季下降7.3個(gè)百分點(diǎn),；沒(méi)有購(gòu)房意愿的居民占比54.9%,，較上季上升11.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2008年以來(lái)的新高,。在第四季度調(diào)查中,，居民投資性購(gòu)房需求創(chuàng)今年新低,。在有購(gòu)房需求的居民中投資性購(gòu)房居民占16.7%，比三季度下降3個(gè)百分點(diǎn),。

這組數(shù)字說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策下將回歸理性,，以目前情況看，快速上漲的可能性不大,，大幅下跌的可能性幾乎沒(méi)有,，溫和上漲幾率很大。

三是樓市限購(gòu)令繼續(xù)執(zhí)行,，購(gòu)房需求繼續(xù)被壓抑,。