判斷房地產(chǎn)泡沫的標準

從理論上講，在市場信息充分的情況下,，房地產(chǎn)市場交易價格同按租金計算的理論價格是相近的,。如果交易價格上升過快、高出理論價格過多,，就會出現(xiàn)泡沫,，因而可以用交易價格高出理論價格的程度衡量房地產(chǎn)泡沫情況。由于人們對房地產(chǎn)的偏好,，除了經(jīng)濟利益,，占有房地產(chǎn)還有其他目的，所以交易價格通常會高于理論價格,。一般認為,，交易價格高于理論價格1倍以內(nèi)是可以接受的，而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯,。1983年以后,，日本東京房地產(chǎn)交易價格開始偏高,。交易價格偏高,、上漲過快，吸引更多資金流向房地產(chǎn)市場,。到1987年交易價格偏高107％,，房地產(chǎn)泡沫明顯出現(xiàn)；1988年偏高220％,，1989年,、1990年分別偏高330％、320％,，最高的1991年達到509％,，泡沫十分嚴重。泡沫破滅后交易價格迅速下降到1992年的290％,、1993年的185％,、1994年的48％。此外,，可以用房價同房租的比例來表示房地產(chǎn)泡沫程度,，一般認為價租比處在160—200時可能存在泡沫，高于200時已出現(xiàn)泡沫,，高于250時出現(xiàn)嚴重泡沫,。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生快、破滅快，但并不是偶然的市場現(xiàn)象,，而是同宏觀經(jīng)濟因素密切相關的,，是可以預測和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標,。

一是預示指標,，可預測房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場同信貸,、股票市場密切相關,，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是大量資金向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移的結(jié)果，股價上升,、貨幣供應量增加是房地產(chǎn)泡沫的源頭,。一般認為，股價上升,、貨幣供應量增加略早于房地產(chǎn)價格上漲,。臺灣有研究認為，貨幣供應量增加1個百分點,，房價上漲0.9個百分點,；股價變動1個百分點，房價變動0.6個百分點,。房地產(chǎn)貸款增長率同總貸款增長率的比值是預測房地產(chǎn)泡沫的重要指標,，可以說明流向房地產(chǎn)業(yè)的資金增長情況，高于1說明流入房地產(chǎn)的資金較多,。日本1985年前的這一比值為1,，1985年—1991年迅速提高為2左右，說明房地產(chǎn)貸款增長速度快于總貸款增長速度,。相應地,，房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例快速上升，1984年為17％,，1987年上升到20％,，1991年3月高達35.5％。房地產(chǎn)貸款占比越高,，泡沫破滅時造成的破壞也就越大,。把這些指標結(jié)合起來分析，可以更好地預測房地產(chǎn)泡沫,。

二是指示指標,，可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產(chǎn)價格上漲率同GDP增長率的比值,。日本1985年前該指標一般在2以下,，1985年—1989年在2以上,，其中1985年—1987年高達6—8，出現(xiàn)嚴重泡沫,。其次是房地產(chǎn)價格上漲率同CPI的比值,。一般來說，物價上漲則房地產(chǎn)價格同樣上漲,；在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時,，房價上漲速度快于物價指數(shù)。日本房地產(chǎn)價格同物價上漲率的比值從1970年3月的13.2擴大到1973年3月的20.2,，再擴大到1986年3月的25.2,，到1990年3月擴大至68.2，顯示房地產(chǎn)泡沫快速膨脹,。

國外治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓

對比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟背景,，如貨幣升值、順差過多,、國內(nèi)資本過剩,、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤率等，我國當前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟條件,、社會背景,。我國正處于快速發(fā)展期，這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期,。近年來,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，1998年至2009年對國民經(jīng)濟增長的貢獻率超過10%,，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力,。2008年以后,，我國一些城市房價上漲較快,。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標來判斷，我國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫,。但一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快,，已超出一般居民的支付能力，個別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣,，需要引起高度重視,。中央及時采取多項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，取得了明顯效果,，但還不穩(wěn)固,，民間資本迅速進入房地產(chǎn)市場的可能性仍然存在。分析日,、美等國治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓,，可以獲得諸多啟示,。

保持治理政策的相對穩(wěn)定，避免政策特別是金融政策調(diào)整過快過頻,。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的原因不同,、程度有別，但一般同匯率,、利率等金融政策的變化密切相關,，它們突然降低或提高是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的重要原因。1985年簽訂廣場協(xié)定后,，日本為促進內(nèi)需多次調(diào)低貼現(xiàn)率,，1987年4次調(diào)整后降低到2.5％，貨幣供應量增加12.4％,，這是造成房地產(chǎn)泡沫的直接原因,。1989年5月份以后又大幅度提高貼現(xiàn)率，1990年8月達到6％,；1990年4月到1991年末日本銀行實行嚴格的窗口管理,，導致房地產(chǎn)泡沫破滅。再加上1992年起開征土地持有稅,，導致日本房價連續(xù)下降約8年,。美國次貸危機以及房地產(chǎn)泡沫也同利率的突然變化有關。2000年—2004年美國連續(xù)25次降息,，聯(lián)邦基金利率由6.5％下降到1.0％,；2005年—2006年又先后17次加息，利率由1.0％提高到5.25％,，造成2007年后大量次貸家庭違約,，房地產(chǎn)泡沫破滅。這些經(jīng)驗教訓說明,，對房地產(chǎn)這種長期投資進行調(diào)控,，在政策見效后應相對穩(wěn)定一段時期，穩(wěn)定市場預期,。

堅持采取綜合措施治理房地產(chǎn)價格過快上漲,。日本和美國采取單獨金融政策治理房地產(chǎn)泡沫總體上是不成功的，由于措施過猛,、房價下降過快,，泡沫破滅，造成嚴重后果,，經(jīng)濟長期蕭條,。如果日本降低利率前推出土地持有稅、收緊銀根,，房地產(chǎn)泡沫可能不會發(fā)展到那么嚴重,，造成的損失也不會那么大,。這說明，金融政策的變化不僅要考慮物價,、股市,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資引導,，也應考慮房地產(chǎn)市場的反應,，考慮對房地產(chǎn)市場的調(diào)整和引導。在調(diào)控目標達到后,，應有計劃,、分步驟減緩各種調(diào)控措施。

兼顧房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征,，在國家大政策,、大目標不變的情況下，做到因地制宜,。我國區(qū)域差別大,，發(fā)展水平不一，各地房地產(chǎn)市場處于不同發(fā)展階段,。在這種情況下,，既要保持國家政策的統(tǒng)一，防止房價過快上漲,，防止房價過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴展,、從沿海向內(nèi)地發(fā)展；又要根據(jù)各地發(fā)展水平,、房地產(chǎn)市場周期狀況,，給地方政府一定調(diào)控市場的權力，促進地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。

作者簡介

謝經(jīng)榮,，民盟成員，中國人民大學教授?，F(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席,、十一屆全國人大財經(jīng)委員會委員。主要從事土地經(jīng)濟,、房地產(chǎn)金融方面的研究。