二、現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特征

與西方國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)相比,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下四個(gè)方面的差異,，不能簡(jiǎn)單比照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史來(lái)推測(cè)中國(guó)房市走勢(shì)。

1.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬發(fā)展中市場(chǎng),，存在剛性需求

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)末起步,，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場(chǎng)成熟度看,，北京,、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場(chǎng)還有距離,，其他城市則相差更遠(yuǎn),。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來(lái)20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國(guó)際平均水平,，每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口,。過(guò)去10年中，我國(guó)人均收入年均增長(zhǎng)12%,，預(yù)計(jì)未來(lái)也將保持較高的增速,。大量以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的基本條件,。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)性調(diào)整,，就可能吸引一定的剛性需求買(mǎi)家階段性進(jìn)場(chǎng)。

2.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)尚不完善,，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會(huì)和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會(huì)穩(wěn)定的需要,，一些主要工業(yè)化國(guó)家都通過(guò)不同形式向民眾提供保障性住房,，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿(mǎn)足不同層次人群的合理需求。但到目前為止,，我國(guó)的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷,，保障房覆蓋率不超過(guò)10%，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足中,、低收入群體的必要需求,?！笆濉逼陂g，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房,，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20％左右,。住房保障體系的建設(shè)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用,。

3.房地產(chǎn)杠桿率低,，風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)

盡管我國(guó)房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低,。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國(guó)家高得多,，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右。我國(guó)老百姓對(duì)住房看得很重,，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的大量“止贖”,。而且中國(guó)人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低,。2010年,，住戶(hù)貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年,，美國(guó)的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款,、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款）占全部貸款余額在20%左右,，按揭貸款只占GDP的12%，比美國(guó)低了60個(gè)百分點(diǎn),，按揭貸款證券化率為零,。另一方面,，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政收入均影響較大,。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%,，加上建筑業(yè)增加值合計(jì)占比更是高達(dá)12.22%,。

綜合上述情況，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo),，并不會(huì)像美國(guó)那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場(chǎng)的塌陷。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn),、保持地方必要財(cái)政收入的措施,，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過(guò)程,，也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯,，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間,。

4.房?jī)r(jià)回落是政府主動(dòng)調(diào)控所致，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2010年以來(lái),，為促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，政府采取了一系列調(diào)控措施,，抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,，削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性,。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落,，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)自我惡化,、發(fā)展乏力所造成。針對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度,。