在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策方針的指導(dǎo)下，３月底前后,，若干?。▍^(qū)）,、直轄市、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市相繼出臺(tái)了房屋限購(gòu)令和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),。這在學(xué)術(shù)界引起不少爭(zhēng)議，有學(xué)者指出調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,，找準(zhǔn)房?jī)r(jià)上漲的原因,，有的放矢，對(duì)癥施藥,，不能搞“一刀切”,。

對(duì)此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控遭遇的“兩難”是以往預(yù)料不到的,。

近幾年房?jī)r(jià)上漲有多重原因

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：從２００３年開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高。２００９年房?jī)r(jià)漲了２５％,，在國(guó)務(wù)院的強(qiáng)力調(diào)控下,，２０１０年漲幅降低了１０個(gè)百分點(diǎn)，但是,，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度,。原因何在？

周天勇：我的看法是,，房?jī)r(jià)持續(xù)走高有三大原因,。第一，土地供應(yīng)不足,。２００４年到２００９年五年間,，住宅供應(yīng)的土地面積很少，這在供地增長(zhǎng)的曲線上可以明顯看出,。其中一個(gè)非常重要的原因是為了保１８億畝耕地,，對(duì)住宅用地幾乎實(shí)行了不供地的政策。我覺(jué)得這是不對(duì)的,。一些地方為了上項(xiàng)目,，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的,，地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,，工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)D占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足,。從今年開(kāi)始分門(mén)別類下達(dá),，商業(yè)用地不能擠占住宅用地。但是,，實(shí)踐中能不能保證,，還很難說(shuō)。此外,，有很多開(kāi)發(fā)商囤地,，等房?jī)r(jià)高了再開(kāi)發(fā)。地方政府也囤地,，卻稱之為儲(chǔ)備土地。 第二,，房屋需求增加,。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求,，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來(lái),，要在城市買(mǎi)房子；有投資和投機(jī)需求,，一家買(mǎi)幾套房子,；也有對(duì)中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會(huì)城市買(mǎi)房子,，北京,、杭州、上海的房子之所以很貴,，就是因?yàn)檫@種特殊需求太大,。

第三，行政壟斷,、賣(mài)地招拍掛,、７０年出讓等形成的地方土地財(cái)政。賣(mài)地就是政府一家賣(mài),，千百萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)商買(mǎi),。而且土地出讓不是靠市場(chǎng)手段，是靠行政手段,，定價(jià)權(quán)在壟斷者一方,。招拍掛的結(jié)果是誰(shuí)出價(jià)最高賣(mài)給誰(shuí)，價(jià)高者得,。７０年的使用年限,，租金一次性收上來(lái)。這不是賣(mài)地,，而是賣(mài)使用權(quán),。賣(mài)地出讓金催肥了地方財(cái)政，２００７年達(dá)到１２００億元,，２００８年為９６００億元,，２００９年接近１６０００億元，２０１０年,，國(guó)家調(diào)控來(lái)調(diào)控去,，最后竟然賣(mài)了２９０００億元，翻了一番,。土地出讓金的錢(qián)不攤在房?jī)r(jià)里,，攤給誰(shuí)？所以,，我認(rèn)為,，房?jī)r(jià)高不應(yīng)當(dāng)全部怪開(kāi)發(fā)商,，要研究體制缺陷。

房子背后蘊(yùn)含嚴(yán)重社會(huì)危機(jī)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：這次政府又是重拳出手,，“一定要把房?jī)r(jià)降下來(lái)”,，決心之大，超過(guò)以往,。這不僅僅是簡(jiǎn)單的民生問(wèn)題,，還有社會(huì)危機(jī)預(yù)警。

周天勇：社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)是,，老百姓要安居樂(lè)業(yè),。２０１０年的房?jī)r(jià)收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮(zhèn)居民,，８５％買(mǎi)不起房子,。進(jìn)城的農(nóng)民工，更是買(mǎi)不起住宅,。２０１１年房?jī)r(jià)收入比如果繼續(xù)惡化到９,，可能９０％的人都買(mǎi)不起房子了。這么多人買(mǎi)不起房子,，對(duì)于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定,，顯然不是好事。

城市化過(guò)程中,，農(nóng)民工源源不斷進(jìn)入城市,。目前的６億城鎮(zhèn)常住人口中，大約２億是農(nóng)民工及其家庭人口,。進(jìn)城后,，農(nóng)民工的房?jī)r(jià)收入比更高，可能在１３左右,。當(dāng)然,，我們現(xiàn)在嘗試給進(jìn)城的農(nóng)民建保障房，我個(gè)人覺(jué)得恐怕建不了,。印度和拉美是蓋貧民窟,，但在我國(guó)行不通。貧民窟不讓搞,，進(jìn)城農(nóng)民又買(mǎi)不起房子,，今后這肯定是一個(gè)非常嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：可是,，并不是所有的人都必須買(mǎi)房,。在中國(guó)，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的人數(shù)比例甚至超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家,。按照您的意思,，每個(gè)家庭似乎都需要買(mǎi)房,，為什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，８０％的人買(mǎi)不起房子,，１０％的人買(mǎi)很多套,，然后租給８０％的人。這肯定是兩個(gè)階級(jí),。網(wǎng)上有言論稱,，農(nóng)村土地兼并以后，地主又出來(lái)了,。

我算了一個(gè)賬,，如果一個(gè)人兼并了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢(qián),，２００畝地賺４萬(wàn)塊錢(qián),。４萬(wàn)塊錢(qián)不會(huì)造成兩極分化。如果在北京有１０套房子,，一套房一個(gè)月租金４０００元,，１０套就是４萬(wàn)，一年就是４８萬(wàn)元,。這就是貧富差距,。過(guò)去農(nóng)業(yè)社會(huì)最大的財(cái)產(chǎn)是土地，現(xiàn)在是城市社會(huì),、工業(yè)社會(huì),，最大的財(cái)富是住宅。我覺(jué)得,，不要怕土地兼并以后農(nóng)村的兩極分化,，需要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個(gè)階級(jí)形成的兩極分化。如果這個(gè)局面不改變,，會(huì)成為比較大的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題,。