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作為對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題關(guān)注的研究者,，我積極主張我國(guó)開(kāi)征在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅這個(gè)房地產(chǎn)新稅種。那么物業(yè)稅能有效地降低房?jī)r(jià)嗎,？

在回答這個(gè)問(wèn)題之前,，先勾畫一下我對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基本看法，以及對(duì)房地產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）基本功能的認(rèn)識(shí),。

我的基本觀點(diǎn)是,，我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)該實(shí)施一種兩軌統(tǒng)籌的方略,，其中一個(gè)是保障軌,，一個(gè)是市場(chǎng)軌。對(duì)于保障軌,，政府的要領(lǐng)應(yīng)有三條：管規(guī)劃,，管托底，加強(qiáng)運(yùn)行管理,。另外一個(gè)是市場(chǎng)軌,，市場(chǎng)軌上政府要管規(guī)則，使市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)始終伴隨商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)房和相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易,。接下來(lái)還要管收稅,，房地產(chǎn)的交易和保有，都應(yīng)該有合理的稅收來(lái)調(diào)節(jié),。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排,，現(xiàn)在缺的就是這件事情,，物業(yè)稅就是與此相關(guān)的制度概念。沒(méi)有保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè),，調(diào)控還會(huì)是治標(biāo)不治本,，這個(gè)制度缺失需要填補(bǔ)起來(lái)。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的制度安排至少有三個(gè)好處,，第一個(gè)好處是,，為我們國(guó)家地方層面必須建設(shè)的地方稅體系提供合理的支柱財(cái)源，使我們的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制能夠長(zhǎng)效運(yùn)行,。第二個(gè)好處是,，物業(yè)稅將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定的發(fā)展,，這就與房?jī)r(jià)有關(guān),。第三個(gè)好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財(cái)富與收入方面再分配的功能,，這是世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的共同特點(diǎn),。不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財(cái)產(chǎn)稅,，不是跟富人過(guò)不去,，只是因?yàn)榘凑赵俜峙涞膬?nèi)在邏輯，有負(fù)擔(dān)能力的人理應(yīng)多交一些稅,。

那么這樣一種物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅,，能夠有效降低房?jī)r(jià)嗎？在客觀考察我國(guó)城市化與城市住房需求之后,，我們應(yīng)能得知物業(yè)稅作為稅收的一個(gè)種類,，哪怕與整個(gè)稅制合在一起，也不是萬(wàn)能的,，不會(huì)改變土地資源制約之下房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì),。同時(shí)要強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)只是兩軌統(tǒng)籌中市場(chǎng)軌的事情,，和我們說(shuō)的“住有所居”的各種保障房沒(méi)有關(guān)系,，它只是商品房、產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)位表現(xiàn)的問(wèn)題,。

但同時(shí),，搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不運(yùn)用稅收制度和調(diào)控手段,，又是萬(wàn)萬(wàn)不能的,。查一下歷史資料，任何國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)稅,，都沒(méi)有改變幾十年的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì),。有人以此為根據(jù),，說(shuō)物業(yè)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)沒(méi)有作用，但我要反問(wèn)一句：有沒(méi)有做過(guò)有根據(jù)的測(cè)算,？如果人家沒(méi)有這種稅收制度,，房?jī)r(jià)會(huì)怎么變化？很顯然,，這個(gè)稅收一定在對(duì)沖房?jī)r(jià)上升的力量,。為什么？因?yàn)橛辛诉@個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收,，會(huì)使得城鎮(zhèn)化過(guò)程中住房的需求表現(xiàn),、購(gòu)買意愿和房?jī)r(jià)形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn),。

市場(chǎng)上的住房需求可分為三類：買房自住,，炒房和囤房。自住的人在無(wú)此稅的情況下原會(huì)傾向于買一個(gè)大戶型享受,，但有了此稅后，由于有年年要繳稅的預(yù)期,，他會(huì)調(diào)整自己的方案,，轉(zhuǎn)而尋求相對(duì)實(shí)惠的中小房型。

對(duì)于購(gòu)房炒作的人,，投資投機(jī)其實(shí)難以截然劃清,，就是買房是為了賣出賺差價(jià)，當(dāng)這些人的持有成本上升之后,，約束增加,，風(fēng)險(xiǎn)也提高了，這樣他就會(huì)傾向于謹(jǐn)慎一些,。原來(lái)處于“肆無(wú)忌憚”的狀態(tài),，比如一下可以買二十套，現(xiàn)在更謹(jǐn)慎,，會(huì)改為買十套八套,，原想買十套的，可能改為買三套五套,。另外,，他買什么戶型，他會(huì)考慮接盤的人可能更多是買小戶型自己居住,，所以會(huì)較多購(gòu)進(jìn)小戶型,。

還有囤房的人，把房子放在那里,，在持有成本約束增加后,，自然會(huì)考慮將空房子租出去,，拿租金對(duì)沖持有成本，或者將空置房進(jìn)入二手房市場(chǎng)做交易,。

無(wú)論以上三種情況怎么組合,，合在一起就是需求減少，供給增加,，總體而言戶型變小,。其后，以上供給方必然會(huì)更多考慮需求方的情況,，新盤開(kāi)發(fā)商會(huì)更多地考慮提供小戶型,。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需平衡將更健康,、更理性,，結(jié)構(gòu)上是更多的小戶型，正好符合國(guó)家集約使用土地的政策導(dǎo)向,。那么此時(shí)房?jī)r(jià)的表現(xiàn),，相比于沒(méi)有物業(yè)稅，是會(huì)更高還是更低,，答案不是很清楚了嗎,？

有一種說(shuō)法，是說(shuō)物業(yè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁給住房人,，使房?jī)r(jià)更高,，這有點(diǎn)奇談怪論的味道：如果買房自住，還談何轉(zhuǎn)嫁,？如果講的是租房,，那是偷換了所討論的產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)的主題（即使是租房，在供給增加的情況下,，房主的稅負(fù)也不是想轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁的）,。有人說(shuō)，炒房的人賺一把可能把多少年的物業(yè)稅都抵上了,，所以物業(yè)稅解決不了炒房的問(wèn)題,，這有些道理——物業(yè)稅不是萬(wàn)能的，也體現(xiàn)在這一方面——搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，炒房行為在市場(chǎng)軌上不論多少一般總會(huì)有,。但問(wèn)題是，物業(yè)稅在使空置房減少,、住房供給量提高和持房成本上升的情況下,，對(duì)于炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵(lì)的作用,？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了,？答案當(dāng)然是前者,。總體來(lái)說(shuō),，僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，物業(yè)稅的上述種種正面效應(yīng)也值得肯定、需要肯定,。

總結(jié)一下,，如果以后我們有了住房保有環(huán)節(jié)的這樣一個(gè)稅種，雖然不能長(zhǎng)時(shí)期在表面形態(tài)上有效降低房?jī)r(jià)（其剛出臺(tái)時(shí)可能引起房?jī)r(jià)有回調(diào)）,，但是會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規(guī)模,，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降,、資源配置效率和土地利用率上升,、總體的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效地減少房?jī)r(jià)大起大落（“大起”后比較容易形成有殺傷力的“大落”）所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊,。（本文在本報(bào)發(fā)表時(shí)有刪節(jié)——編者注）（作者系財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)）