作為對(duì)熱點(diǎn)問題關(guān)注的研究者,，我積極主張我國開征在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅這個(gè)房地產(chǎn)新稅種,。那么物業(yè)稅能有效地降低房價(jià)嗎？
在回答這個(gè)問題之前,，先勾畫一下我對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基本看法,，以及對(duì)房地產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）基本功能的認(rèn)識(shí)。
我的基本觀點(diǎn)是,，我國房地產(chǎn)的調(diào)控,，應(yīng)該實(shí)施一種兩軌統(tǒng)籌的方略，其中一個(gè)是保障軌,，一個(gè)是市場軌,。對(duì)于保障軌，政府的要領(lǐng)應(yīng)有三條：管規(guī)劃,，管托底,，加強(qiáng)運(yùn)行管理。另外一個(gè)是市場軌,，市場軌上政府要管規(guī)則,，使市場公平競爭始終伴隨商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)房和相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易。接下來還要管收稅,，房地產(chǎn)的交易和保有,，都應(yīng)該有合理的稅收來調(diào)節(jié)。
市場經(jīng)濟(jì)在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排,，現(xiàn)在缺的就是這件事情,，物業(yè)稅就是與此相關(guān)的制度概念。沒有保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè),，調(diào)控還會(huì)是治標(biāo)不治本，這個(gè)制度缺失需要填補(bǔ)起來。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的制度安排至少有三個(gè)好處,，第一個(gè)好處是,，為我們國家地方層面必須建設(shè)的地方稅體系提供合理的支柱財(cái)源，使我們的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制能夠長效運(yùn)行,。第二個(gè)好處是,，物業(yè)稅將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定的發(fā)展,，這就與房價(jià)有關(guān),。第三個(gè)好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財(cái)富與收入方面再分配的功能,，這是世界各國財(cái)產(chǎn)稅的共同特點(diǎn),。不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財(cái)產(chǎn)稅,，不是跟富人過不去,，只是因?yàn)榘凑赵俜峙涞膬?nèi)在邏輯，有負(fù)擔(dān)能力的人理應(yīng)多交一些稅,。
那么這樣一種物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅,，能夠有效降低房價(jià)嗎？在客觀考察我國城市化與城市住房需求之后,，我們應(yīng)能得知物業(yè)稅作為稅收的一個(gè)種類,，哪怕與整個(gè)稅制合在一起，也不是萬能的,，不會(huì)改變土地資源制約之下房價(jià)上揚(yáng)的長期趨勢(shì),。同時(shí)要強(qiáng)調(diào)，房價(jià)只是兩軌統(tǒng)籌中市場軌的事情,，和我們說的“住有所居”的各種保障房沒有關(guān)系,，它只是商品房、產(chǎn)權(quán)房價(jià)位表現(xiàn)的問題,。
但同時(shí),，搞市場經(jīng)濟(jì)，不運(yùn)用稅收制度和調(diào)控手段,，又是萬萬不能的,。查一下歷史資料，任何國家實(shí)行房地產(chǎn)稅,，都沒有改變幾十年的房價(jià)上升趨勢(shì),。有人以此為根據(jù)，說物業(yè)稅對(duì)調(diào)控房價(jià)沒有作用,，但我要反問一句：有沒有做過有根據(jù)的測(cè)算,？如果人家沒有這種稅收制度,，房價(jià)會(huì)怎么變化？很顯然,，這個(gè)稅收一定在對(duì)沖房價(jià)上升的力量,。為什么？因?yàn)橛辛诉@個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收,，會(huì)使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現(xiàn),、購買意愿和房價(jià)形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn),。
市場上的住房需求可分為三類：買房自住,，炒房和囤房。自住的人在無此稅的情況下原會(huì)傾向于買一個(gè)大戶型享受,，但有了此稅后,，由于有年年要繳稅的預(yù)期，他會(huì)調(diào)整自己的方案,，轉(zhuǎn)而尋求相對(duì)實(shí)惠的中小房型,。
對(duì)于購房炒作的人，投資投機(jī)其實(shí)難以截然劃清,，就是買房是為了賣出賺差價(jià),，當(dāng)這些人的持有成本上升之后，約束增加,，風(fēng)險(xiǎn)也提高了,，這樣他就會(huì)傾向于謹(jǐn)慎一些。原來處于“肆無忌憚”的狀態(tài),，比如一下可以買二十套,，現(xiàn)在更謹(jǐn)慎，會(huì)改為買十套八套,，原想買十套的,，可能改為買三套五套。另外,，他買什么戶型,，他會(huì)考慮接盤的人可能更多是買小戶型自己居住，所以會(huì)較多購進(jìn)小戶型,。
還有囤房的人,，把房子放在那里，在持有成本約束增加后,，自然會(huì)考慮將空房子租出去,，拿租金對(duì)沖持有成本，或者將空置房進(jìn)入二手房市場做交易,。
無論以上三種情況怎么組合,，合在一起就是需求減少,，供給增加，總體而言戶型變小,。其后,，以上供給方必然會(huì)更多考慮需求方的情況，新盤開發(fā)商會(huì)更多地考慮提供小戶型,。這樣一來，房地產(chǎn)市場上的供需平衡將更健康,、更理性,，結(jié)構(gòu)上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導(dǎo)向,。那么此時(shí)房價(jià)的表現(xiàn),，相比于沒有物業(yè)稅，是會(huì)更高還是更低,，答案不是很清楚了嗎,？
有一種說法，是說物業(yè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁給住房人,，使房價(jià)更高,，這有點(diǎn)奇談怪論的味道：如果買房自住，還談何轉(zhuǎn)嫁,？如果講的是租房,，那是偷換了所討論的產(chǎn)權(quán)房價(jià)的主題（即使是租房，在供給增加的情況下,，房主的稅負(fù)也不是想轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁的）,。有人說，炒房的人賺一把可能把多少年的物業(yè)稅都抵上了,，所以物業(yè)稅解決不了炒房的問題,，這有些道理——物業(yè)稅不是萬能的，也體現(xiàn)在這一方面——搞市場經(jīng)濟(jì),，炒房行為在市場軌上不論多少一般總會(huì)有,。但問題是，物業(yè)稅在使空置房減少,、住房供給量提高和持房成本上升的情況下,，對(duì)于炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵(lì)的作用,？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了,？答案當(dāng)然是前者?？傮w來說,，僅就房地產(chǎn)市場而言,，物業(yè)稅的上述種種正面效應(yīng)也值得肯定、需要肯定,。
總結(jié)一下,，如果以后我們有了住房保有環(huán)節(jié)的這樣一個(gè)稅種，雖然不能長時(shí)期在表面形態(tài)上有效降低房價(jià)（其剛出臺(tái)時(shí)可能引起房價(jià)有回調(diào)）,，但是會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場上商品房需求的總規(guī)模,，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降,、資源配置效率和土地利用率上升,、總體的房價(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效地減少房價(jià)大起大落（“大起”后比較容易形成有殺傷力的“大落”）所帶來的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊,。（本文在本報(bào)發(fā)表時(shí)有刪節(jié)——編者注）（作者系財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長）
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