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禁止買賣官宅私宅

旗人住宅的房源來(lái)自官方,，由國(guó)家通過(guò)左右翼統(tǒng)領(lǐng)衙門統(tǒng)一調(diào)撥，無(wú)償分配給旗人兵民,。國(guó)家擁有產(chǎn)權(quán),，旗人只有居住權(quán)，既不能隨意處置旗人住宅,，也不能購(gòu)買外城漢人的私宅,。順治七年(1650)，清廷頒布法令：“民間土地房屋,，禁止?jié)M洲置買,。”順治十八年(1661),，清廷頒令強(qiáng)調(diào),，如有旗人購(gòu)買民間私宅，所買房屋“盡行入官”,，“買者賣者,，一并治罪”。顯然,，旗人住宅體制并非單純的社會(huì)福利,，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當(dāng)兵,，使其所居住的房屋與清代北京城區(qū)原始的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫鉤,。此外，清廷以征收契稅的方式,，承認(rèn)外城居民的住房私有權(quán),，允其自由交易,。這樣，在北京的內(nèi)城和外城,，就形成了住宅國(guó)有,、私有并存，旗人保障,、漢人不保障的雙重模式,。

然而，旗人住宅的私有化不可避免,。清初以來(lái)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)促使了旗人住宅私有化進(jìn)程的起步,。其一，入關(guān)以后,，旗人逐漸將住宅,、田產(chǎn)納入“私產(chǎn)”觀念的范疇。其二,，長(zhǎng)期的和平生活,，導(dǎo)致少數(shù)旗人飛黃騰達(dá)，多數(shù)旗人缺乏立功得賞的機(jī)會(huì),，貧富差距日益懸殊,，加之不少旗人沒(méi)有一技之長(zhǎng)，只能坐吃俸祿,，一旦家道中落,、遭遇天災(zāi)或子孫分家，難免陷于破產(chǎn)境地,，不得不私自出賣出典田宅,，以求果腹。其三,，盛世滋生人丁,，官府房源有限，勢(shì)必造成住房緊張,。此外,，由于旗人住宅為國(guó)有財(cái)產(chǎn)，國(guó)家擁有最終處置權(quán),，因此在清初興建和擴(kuò)建勛戚宅邸的時(shí)候,，不可避免地要征用或拆毀周圍的一批普通旗人的住宅。連康熙帝都不得不承認(rèn),，“漢軍旗人住關(guān)廂者甚多,，向以為禁，似乎不當(dāng)。今皆令其內(nèi)城居住,，則漢軍富者一人得住數(shù)家之房,，將使?jié)M洲貧者不得住房。此事應(yīng)著再議,，爾等另擬票簽來(lái)看”,，“八旗大臣,、庶官,、富家，每造房舍,，輒兼數(shù)十貧人之產(chǎn)”,。旗人住宅的強(qiáng)弱兼并，導(dǎo)致眾多無(wú)房旗人的出現(xiàn),。這也是推動(dòng)旗人住宅私有化的重要因素,。

在旗人住宅短缺，無(wú)房旗人日增,，國(guó)家無(wú)力分配的情況下,，康熙二十年(1681)八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無(wú)職人員愿在關(guān)廂居住者,，聽其居?。粷M洲,、蒙古內(nèi)年老有意休致官員,，愿在關(guān)廂居住者，亦聽其居住”,。這實(shí)際上結(jié)束了滿漢分城居住的制度禁錮,，客觀上默認(rèn)了旗人購(gòu)置外城和城郊漢民住宅的合法性?？滴蹙拍?1670),，朝廷做出政策調(diào)整：“官員、甲兵地畝,，不許越旗交易,；其甲兵本身種地，不許全賣,?！边@從制度上打開了旗人住宅合法交易的缺口，變相承認(rèn)了旗人對(duì)其田宅的部分所有權(quán),。

住宅所有權(quán)的私有化和市場(chǎng)化

“旗民交產(chǎn)”,，即旗人與漢人相互交易住宅所有權(quán),。18至19世紀(jì),，旗人生計(jì)開銷逐漸成為清廷揮之不去的財(cái)政包袱,。直至道光五年(1825)，朝廷出臺(tái)“準(zhǔn)許旗人自謀生計(jì)”政策,，不僅促成了對(duì)百萬(wàn)旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁,，而且為“旗民交產(chǎn)”的逐步合法化創(chuàng)造了歷史性機(jī)遇。

咸豐二年(1852),，發(fā)布上諭,，“嗣后坐落順天、直隸等處旗地,，無(wú)論老圈自置,，亦無(wú)論京旗屯居及何項(xiàng)民人，具準(zhǔn)互相買賣,，照例稅契升科,。其從前已賣之田，業(yè)主售主,，均免治罪”,。其后幾經(jīng)爭(zhēng)議，至光緒三十三年(1907),，清廷重申咸豐二年準(zhǔn)許“旗民交產(chǎn)”政策有效,。至此，旗人住宅實(shí)現(xiàn)了真正的所有權(quán)私有化和市場(chǎng)化,。

旗人住宅的私有化及其衰亡,，給北京城帶來(lái)的最大變化，就是內(nèi)城,、外城隔絕狀態(tài)的解除,。出于改善生活的考慮，大批漢民進(jìn)入內(nèi)城,，購(gòu)置旗人住宅定居,；出于為稻糧謀的考慮，不少旗人放棄內(nèi)城的老宅,，到外城購(gòu)置或租賃住房,，過(guò)起緊張、樸素,、貧困的生活,。內(nèi)外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成,，有助于改善北京城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和拓展城市發(fā)展空間,。旗人住宅的興衰，在某種程度上對(duì)北京的城市建設(shè)和發(fā)展，產(chǎn)生了深刻影響,。