禁止買賣官宅私宅
旗人住宅的房源來自官方,,由國家通過左右翼統(tǒng)領(lǐng)衙門統(tǒng)一調(diào)撥,,無償分配給旗人兵民,。國家擁有產(chǎn)權(quán),,旗人只有居住權(quán),既不能隨意處置旗人住宅,,也不能購買外城漢人的私宅,。順治七年(1650),清廷頒布法令:“民間土地房屋,,禁止?jié)M洲置買,。”順治十八年(1661),,清廷頒令強調(diào),,如有旗人購買民間私宅,所買房屋“盡行入官”,,“買者賣者,,一并治罪”。顯然,,旗人住宅體制并非單純的社會福利,,而是從制度上將旗人禁錮在旗籍,世代當(dāng)兵,,使其所居住的房屋與清代北京城區(qū)原始的房地產(chǎn)市場脫鉤。此外,,清廷以征收契稅的方式,,承認(rèn)外城居民的住房私有權(quán),允其自由交易。這樣,,在北京的內(nèi)城和外城,,就形成了住宅國有、私有并存,,旗人保障,、漢人不保障的雙重模式。
然而,,旗人住宅的私有化不可避免,。清初以來的社會現(xiàn)實促使了旗人住宅私有化進程的起步。其一,,入關(guān)以后,,旗人逐漸將住宅、田產(chǎn)納入“私產(chǎn)”觀念的范疇,。其二,,長期的和平生活,導(dǎo)致少數(shù)旗人飛黃騰達,,多數(shù)旗人缺乏立功得賞的機會,,貧富差距日益懸殊,加之不少旗人沒有一技之長,,只能坐吃俸祿,,一旦家道中落、遭遇天災(zāi)或子孫分家,,難免陷于破產(chǎn)境地,,不得不私自出賣出典田宅,以求果腹,。其三,,盛世滋生人丁,官府房源有限,,勢必造成住房緊張,。此外,由于旗人住宅為國有財產(chǎn),,國家擁有最終處置權(quán),,因此在清初興建和擴建勛戚宅邸的時候,不可避免地要征用或拆毀周圍的一批普通旗人的住宅,。連康熙帝都不得不承認(rèn),,“漢軍旗人住關(guān)廂者甚多,向以為禁,,似乎不當(dāng),。今皆令其內(nèi)城居住,,則漢軍富者一人得住數(shù)家之房,將使?jié)M洲貧者不得住房,。此事應(yīng)著再議,,爾等另擬票簽來看”,“八旗大臣,、庶官,、富家,每造房舍,,輒兼數(shù)十貧人之產(chǎn)”,。旗人住宅的強弱兼并,導(dǎo)致眾多無房旗人的出現(xiàn),。這也是推動旗人住宅私有化的重要因素,。
在旗人住宅短缺,無房旗人日增,,國家無力分配的情況下,,康熙二十年(1681)八月,朝廷不得不允許“漢軍有職無職人員愿在關(guān)廂居住者,,聽其居?。粷M洲,、蒙古內(nèi)年老有意休致官員,,愿在關(guān)廂居住者,亦聽其居住”,。這實際上結(jié)束了滿漢分城居住的制度禁錮,,客觀上默認(rèn)了旗人購置外城和城郊漢民住宅的合法性??滴蹙拍?1670),,朝廷做出政策調(diào)整:“官員、甲兵地畝,,不許越旗交易,;其甲兵本身種地,不許全賣,?!边@從制度上打開了旗人住宅合法交易的缺口,變相承認(rèn)了旗人對其田宅的部分所有權(quán),。
住宅所有權(quán)的私有化和市場化
“旗民交產(chǎn)”,,即旗人與漢人相互交易住宅所有權(quán)。18至19世紀(jì),,旗人生計開銷逐漸成為清廷揮之不去的財政包袱,。直至道光五年(1825),,朝廷出臺“準(zhǔn)許旗人自謀生計”政策,,不僅促成了對百萬旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁,,而且為“旗民交產(chǎn)”的逐步合法化創(chuàng)造了歷史性機遇。
咸豐二年(1852),,發(fā)布上諭,,“嗣后坐落順天、直隸等處旗地,,無論老圈自置,,亦無論京旗屯居及何項民人,具準(zhǔn)互相買賣,,照例稅契升科,。其從前已賣之田,業(yè)主售主,,均免治罪”,。其后幾經(jīng)爭議,至光緒三十三年(1907),,清廷重申咸豐二年準(zhǔn)許“旗民交產(chǎn)”政策有效,。至此,旗人住宅實現(xiàn)了真正的所有權(quán)私有化和市場化,。
旗人住宅的私有化及其衰亡,,給北京城帶來的最大變化,就是內(nèi)城,、外城隔絕狀態(tài)的解除,。出于改善生活的考慮,大批漢民進入內(nèi)城,,購置旗人住宅定居,;出于為稻糧謀的考慮,不少旗人放棄內(nèi)城的老宅,,到外城購置或租賃住房,,過起緊張、樸素,、貧困的生活,。內(nèi)外城界限的消失,滿漢居民雜居局面的形成,,有助于改善北京城市經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和拓展城市發(fā)展空間,。旗人住宅的興衰,在某種程度上對北京的城市建設(shè)和發(fā)展,,產(chǎn)生了深刻影響,。
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