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正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系,，徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制，將50年到70年的土地出讓金一次性收取改革為房產(chǎn)稅,、土地交易增值稅和土地使用稅,。

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢，由于其內(nèi)在的漲價機理,，宏觀調(diào)控總是處于“一放就熱,，價格暴漲，一控就冷,，陷入低迷”的惡性循環(huán)之中,。因此，2010年的房地產(chǎn)走勢,，我們也處于兩難境地，對于房地產(chǎn),，國家促進也不是,，不促進也不是。所以,，2010年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,，必須與土地、財稅等體制改革互動,，理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,，才能從機制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康和穩(wěn)定運行。

降低房價的最重要措施就是加大住宅用地供應(yīng),。我認為,，在原計劃的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)住宅用地,，從2010年開始,，應(yīng)當(dāng)每年增加100萬畝左右，并規(guī)定住宅用地專項使用,，嚴格限制地方政府挪作他用,，經(jīng)過10年左右的時間，除了滿足新增城鎮(zhèn)人口,，包括遷移人口的住宅需要,，還可將以往城鎮(zhèn)住宅用地供需缺口補齊。這就要正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系,。過于強調(diào)耕地保護,，而對住宅用地供應(yīng)過少，使住宅供給與需求不平衡,，實質(zhì)上是住宅供應(yīng)不能滿足廣大城市居民和新移民的需要,，形式上則是住宅價格過高而且逐年上漲,，超過居民收入的增長，使居民沒有購買住宅的能力,。耕地保護不好,，糧價上漲過快，不是一件好事,，而房價飛速上漲,，居民住不起房，對社會安定也不利,?？傮w上解決中國居民住宅問題的方向，應(yīng)當(dāng)是嚴格控制農(nóng)村居住用地,，增加城鎮(zhèn)住宅用地,，并且積極推動撤小村并大村、撤村并鎮(zhèn),，以整理出更多的土地資源來適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城市化的需要,。

2010年開始，無論如何,，也要開始改革目前土地政府寡頭壟斷供應(yīng)的招拍掛制度,，逐步形成競爭性的供應(yīng)市場，以抑制地價暴漲,，并且逐步降低土地的價格水平,。最為關(guān)鍵的是，按照黨的十七屆三中全會的精神,，將目前政府寡頭壟斷型的土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu),，改革為競爭型的土地供應(yīng)市場。

目前,，地方政府對賣地收入的依賴程度越來越高,，特別是今年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不景氣，稅收增幅下降,，許多地方的政府用炒高地價的方式籌集地方政府的收入,。一是如前所述，政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價,，二是這種將50年到70年的收入一次收上來,，而且在一年中花掉的方法，是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財政收支方式,。因而,，需要改革財政稅收體制，調(diào)整中央與地方的財政稅收關(guān)系,，擴大地方政府籌資權(quán)限,，改變目前政府收入不可持續(xù)但抬高房價的土地財政格局,。只有正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系，順應(yīng)城市化的大趨勢,，合理地向城鎮(zhèn)住宅建設(shè)分配土地,，只有徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制，只有將在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費和50年到70年的土地出讓金一次性收取的流程改革為房產(chǎn)稅,、土地交易增值稅和土地使用稅,，才能根治房地產(chǎn)“一放就暴漲，一收就過冷”的惡性病癥,，使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展,，使房價水平與居民的收入水平相適應(yīng)，使人民群眾能買得起價格合理的住房,。

可以看出,，如果不下大的決心改變目前的招拍掛機制，并且理順與之相關(guān)的地方土地財政體制,，如果不下大的決心開征房產(chǎn)稅,，中國的房價決無穩(wěn)定之機制，還會持續(xù)地暴漲,。但是，這兩項改革的阻力將會很大,，一是由于要改變地方政府當(dāng)任領(lǐng)導(dǎo)的利益來源格局,，將會遭到地方的強烈反對；二是來自于擁有多套房的資產(chǎn)階層的抵制,，甚至討論,、起草、制定政策的許多人與之利益相關(guān),；三是會遇到已經(jīng)高價囤地的開發(fā)商以及已經(jīng)給高價位時投資和投機的房地產(chǎn)商和居民貸款的銀行的憂慮和反對,。因此，能否在體制上根治房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，改變85%左右的城鎮(zhèn)居民和進入城鎮(zhèn)的新移民買不起房的局面,，就看國務(wù)院和有關(guān)部門，對改革能不能堅決推進,，能不能協(xié)調(diào)一致,，放棄部門利益和偏見，平衡近期局部損失和遠期利益,，能推進多少,。

作者系中共中央黨校研究室副主任