“借名買房”可否對抗法院強制執(zhí)行
2020-07-06 09:38:30? ?來源:福建法治報-海峽法治在線 責(zé)任編輯:周冬 我來說兩句 |
房產(chǎn)買賣交易中,,少數(shù)當(dāng)事人受限購,、貸款條件等因素影響選擇借名買房,房產(chǎn)登記在出名人名下,,那么,,當(dāng)出名人因債務(wù) 糾紛涉訴,借名的房產(chǎn)被法院采取強制執(zhí)行措施,,此時,,借名人可否以其系該房產(chǎn)的實際所有人為由對抗法院的執(zhí)行?日前 ,平潭法院就審理了這樣一起案件,。 2015年3月,,張某、陳某夫婦二人因限購原因借其親戚周某之名在深圳鹽田區(qū)購買了一處商品房,,雙方之間簽訂了借名買房 協(xié)議,。該房產(chǎn)登記在周某名下,張某,、陳某實際出資并按月向周某銀行賬戶轉(zhuǎn)賬按揭款用于償還銀行的房貸,。 2017年,周某因欠債未還,,被法院查封了名下的所有房產(chǎn),,其中包含上述張某、陳某出資借名所購房產(chǎn),。張某,、陳某得知房 產(chǎn)被查封后,,以其是房產(chǎn)實際所有人為由向法院提出請求法院停止對該套房產(chǎn)的執(zhí)行。那么,,張某,、陳某的房子能否保住呢 ? 審理與說法: 要求停止執(zhí)行的訴請不予支持 經(jīng)審理,法官認(rèn)為,,借名人與出名人之間的借名登記約定,,只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而不發(fā)生物權(quán)變動的效果,,不能 據(jù)此認(rèn)定借名人系不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人,,借名人可以請求將房屋過戶登記至自己名下,其享有的是債權(quán)請求權(quán),,而非物權(quán) ,,不能阻卻執(zhí)行。 并且,,基于物權(quán)公示原則,,設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán),必須采用法律規(guī)定的公示方式,,才能取得對抗第三人的效果,。因此,在借名買 房的情況下,,借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執(zhí)行人,。 借名登記約定是借名人與出名人之間的合意,借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯,,而借名協(xié)議通常是為了規(guī)避國家 法律與政策,,對由此產(chǎn)生的風(fēng)險理應(yīng)自行承擔(dān)。本案中,,案涉房產(chǎn)系登記在周某名下,,訴訟中法院有權(quán)對登記在被申請人名 下的房產(chǎn)采取執(zhí)行強制措施,借名人難以用內(nèi)部協(xié)議約定對抗法院的強制執(zhí)行,。即便借名人可以要求出名人協(xié)助辦理過戶登 記手續(xù),,亦可能因案涉標(biāo)的被法院查封而無法最終履行。 因此,,張某,、陳某要求停止執(zhí)行的訴請,不予支持,。 提醒時刻: 一,、借名買房的風(fēng)險 1、親屬之間無書面協(xié)議,,房價暴漲后,,出資可能被認(rèn)定為債權(quán),。也就是說能要回錢,但要不回房;2,、產(chǎn)權(quán)人離婚,,房產(chǎn)作 為其夫妻共同財產(chǎn)被分割;3、產(chǎn)權(quán)人死亡,,房產(chǎn)作為其遺產(chǎn)被繼承;4,、產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán);5、產(chǎn)權(quán)人因法律問題 被法院查封房產(chǎn);6,、產(chǎn)權(quán)人擅自將房屋出賣,。 也就是說,借名買房,,自己花錢把房放在了別人名下,,從法律意義上講,冠名人對房屋享有所有的法律權(quán)利,。 二,、實際出資人如何降低風(fēng)險,取得房屋所有權(quán) 1,、雙方必須有書面協(xié)議,。不管是同鄉(xiāng)、同學(xué)還是親屬,,必須要有書面協(xié)議。書面協(xié)議是能夠證明借名買房的關(guān)鍵證據(jù),。2,、 實際出資人要保存好出資證明,最好是直接付給開發(fā)商或者賣房人的銀行記錄,,不建議先將購房款打給出名人,。3、留存交 易過程,、生活期間的所有單據(jù),,包括各種稅費的票據(jù),居住在房屋內(nèi)產(chǎn)生的生活單據(jù)等,。4,、一旦出現(xiàn)糾紛,需要請專業(yè)的 律師進行維權(quán); 借名買房有風(fēng)險,,因此,,建議大家買賣房子時盡量用自己的名字,這樣自己住著才安心放心,,也不會擔(dān)心存在的風(fēng)險,。 法條鏈接: 《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動 產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?!?/p> 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十四條:“對案外人提出的排除執(zhí)行異議,,人民法院應(yīng)當(dāng)審查 下列內(nèi)容:(一)案外人是否系權(quán)利人;(二)該權(quán)利的合法性與真實性;(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行?!钡诙鍡l:“ 對案外人的異議,,人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人:(一)已登記的不動產(chǎn),按照不動產(chǎn)登記簿判斷;…… ” |
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