四,、推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整，避免硬著陸的政策思考

當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力,，推高了社會的生活,、商務成本，不利于下一步結構調(diào)整和保持經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長,，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可動搖,。但由于這個市場具有自己的運行邏輯，政策應對不當又容易造成硬著陸。對此應保持充分的警惕,，做好充足的政策準備,。

1.利用規(guī)范民間借貸的時機，推動房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整

我國房地產(chǎn)市場需要經(jīng)過實質性調(diào)整,，才能更加健康發(fā)展,。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中,，需要一個外部力量來打破僵局,。近期民間借貸市場的調(diào)整提供了一個契機：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場一個外部向下壓力,。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時點,，屆時房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金,。因此,，應利用清理、規(guī)范民間借貸市場的時機,，推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整,，促使房價的合理回歸。

2.以“鼓勵消費,、抑制投機”為目標,，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎上,，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段,。如擇機調(diào)整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房,。與此同時增加投機的成本,，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮,。再如在抑制非消費性需求的同時,，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率,。通過政策調(diào)整,，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號,。

3.創(chuàng)新保障房建設機制,，減少房地產(chǎn)市場調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩

房地產(chǎn)市場的調(diào)整，將不可避免地帶來開發(fā)商的重新洗牌,。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),、重組給市場帶來非理性壓力,，當購買成本顯著低于政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用,。2008年金融危機期間,，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾,。為此,，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上,。一旦出現(xiàn)市場超預期調(diào)整,，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場調(diào)整過程的平穩(wěn)進行,，又可推動保障房體系建設,。

總之，我國既有宏觀條件,，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風險,。盡管如此，仍需密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài),，及時、合理應對突發(fā)情況,，著力避免多個因素共振引發(fā)的風險,。

(作者單位：國務院發(fā)展研究中心金融研究所)