隨著我國人口結構和總量的劇烈調整，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢,，再加上房地產稅出臺的預期,，房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大,。

據新華社報道，最近不少城市房地產持續(xù)回暖,，成交量迅速回升,，部分一二線城市房地產市場呈現(xiàn)“小陽春”行情,。

那么，這一輪樓市回暖背后的邏輯是什么呢,？

一是貨幣政策調整帶來的漲價預期,。二是過去三年積壓的大量改善型需求開始逐步釋放。三是房地產商開發(fā)和銷售策略發(fā)生了變化,。

但去年下半年以來,，經濟和政策形勢正在迫使房企經營策略發(fā)生變化，從今年1-2月全國300個城市土地出讓情況看,，出現(xiàn)了明顯的向一線城市集中的趨勢,，一線城市在土地出讓面積、成交面積,、出讓金等方面都出現(xiàn)了明顯的上升,，而三四線城市拿地金額較上半年減少了32%。

這首先因為房地產稅推出的預期——如果征收房地產稅,，可能會導致二手房出現(xiàn)拋售潮,，市場供給短期增大，使房地產銷售出現(xiàn)困難,，而房地產相對過剩的三四線城市風險是最大的,，從規(guī)避風險角度來看，房地產商最好的策略是在房產稅出臺之前,，盡量降低庫存,、降低負債。

此外,，最近國家發(fā)改委出臺的一份文件也點燃了市場的熱情,。按照這份名為《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的文件：城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,，并全面取消重點群體落戶限制,。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模,、精簡積分項目,，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

這意味著,，人口進入城市的速度進一步加快,，這將帶來一定的新增需求，在供給沒有明顯增加的情況下,，決策層要警惕可能引起的供需失衡,。

總體來看，我國今年將可能出現(xiàn)一二線城市成交量與價格同步回升，三四線城市成交量與價格同步下降的格局,。但公眾不用太擔憂房價過快上漲,，我國“房住不炒”的調控總基調不會改變，住房體系和住房保障體系將進一步加快完善,。隨著我國人口結構和總量的劇烈調整,，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢，再加上房地產稅出臺的預期,，房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大,。

另外，國管公積金中心近日宣布,，4月15日起,，二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸款60萬元,。這對近日部分地方有所回暖的樓市,，也會造成心理影響。

總而言之,，局地樓市出現(xiàn)小陽春，但擔心“樓市瘋狂”再現(xiàn),，或許是杞人之憂,。

□高敏（經世智庫高級研究員）