【住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度,是關(guān)乎公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利和政府威望與信譽(yù)的重大物權(quán)法律課題,有必要在民法典編纂過(guò)程中進(jìn)行充分討論】

1月9日,最高檢發(fā)布了《關(guān)于充分履行檢察職能加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)司法保護(hù)的意見(jiàn)》,就加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)檢察司法保護(hù)提出明確要求,。這是《中共中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)發(fā)布后,相關(guān)部門的又一重要落實(shí)措施。產(chǎn)權(quán)保護(hù)正在得到越來(lái)越有力的支撐,。

在產(chǎn)權(quán)保護(hù)中,與大眾利益最密切相關(guān)的,當(dāng)屬土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排問(wèn)題,?！兑庖?jiàn)》提出,要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。從《意見(jiàn)》提出“加快推進(jìn)民法典編纂工作”,到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次提出“抓緊編纂民法典”,作為法律服務(wù)工作者,深切感到通過(guò)編纂民法典來(lái)穩(wěn)定人民群眾預(yù)期的緊迫性越來(lái)越高,。隨著民法典編纂進(jìn)程的提速,如果能在民法典中徹底解決這一問(wèn)題或者確立解決問(wèn)題的基本原則,將及時(shí),、有力地回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,使人民群眾看到國(guó)家加大私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的決心,有利于穩(wěn)定人民群眾的預(yù)期和信心,。

民法典的編纂工作不僅包括民法總則的制定,而且還包括物權(quán)、合同等相關(guān)法律制度的修訂和整合,。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律制度,是關(guān)乎公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利和政府威望與信譽(yù)的重大物權(quán)法律課題,有必要在民法典編纂過(guò)程中進(jìn)行充分討論,作出原則性規(guī)定,為形成具體解決辦法指明方向,。通過(guò)立法的形式,解決處理住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期時(shí)無(wú)法可依的突出問(wèn)題,有利于樹(shù)立法律權(quán)威,構(gòu)建私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)的長(zhǎng)效機(jī)制。民法典作為一部關(guān)于保護(hù)私人權(quán)利的基本法律,以民法典編纂為契機(jī),既是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的法律安排,也是著力當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)選擇,。

“有恒產(chǎn)者有恒心”,目前,我國(guó)城市居民已經(jīng)擁有房屋的所有權(quán),但房屋所在建設(shè)用地使用權(quán)期限以及是否收費(fèi)的問(wèn)題如果沒(méi)有解決,這個(gè)恒產(chǎn)還是不完全,、不徹底的恒產(chǎn)。同時(shí),我們判斷城鎮(zhèn)土地國(guó)有化的土地制度將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)在我國(guó)施行,如何協(xié)調(diào)好人民群眾對(duì)恒產(chǎn)的訴求和維護(hù)國(guó)家根本土地制度之間的關(guān)系,需要包括律師在內(nèi)的法律服務(wù)工作者積極建言獻(xiàn)策,。筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持讓利于民,妥善解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期中的利益分配問(wèn)題,。《意見(jiàn)》將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排放在健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度中進(jìn)行論述,已經(jīng)明確傳達(dá)了解決這一問(wèn)題應(yīng)當(dāng)遵循的基本思路,。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律安排,應(yīng)當(dāng)以人民群眾利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),盡可能減輕人民群眾的支出和負(fù)擔(dān),。

關(guān)于續(xù)期之后是否收費(fèi)?如果收費(fèi),該如何收費(fèi)等問(wèn)題,可以通過(guò)法律解釋或者其他適當(dāng)?shù)姆绞阶鞒鲆?guī)定。即使收費(fèi),也應(yīng)考慮中國(guó)國(guó)情,在平衡政府利益和人民群眾利益的基礎(chǔ)上,收取合理的土地使用費(fèi),。筆者認(rèn)為,我國(guó)房屋和土地所有權(quán)分離以及土地使用權(quán)存在期限的法律制度,與英國(guó)租賃產(chǎn)權(quán)制度有相似之處,在續(xù)期的收費(fèi)問(wèn)題上可以借鑒英國(guó)租賃產(chǎn)權(quán)的有益經(jīng)驗(yàn),即房屋所有權(quán)人以契約方式向國(guó)家租借土地使用權(quán),每年象征性地交納一定租金,并明確租金的標(biāo)準(zhǔn),。這樣不僅保證了房屋產(chǎn)權(quán)的延續(xù)性,而且延續(xù)的費(fèi)用控制在合理范圍,穩(wěn)定了社會(huì)預(yù)期,有利于保障人民群眾安居樂(lè)業(yè)。如果以民法典編纂為契機(jī),將住宅建設(shè)用地使用權(quán)如何自動(dòng)續(xù)期,、是否收費(fèi),、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行充分討論,形成共識(shí),相信這一問(wèn)題能夠作出妥善的法律安排。