余豐慧

12日,，央行“掌門人”周小川帶領(lǐng)三位副行長(zhǎng)在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議記者會(huì)上明確指出，買房人的首付不能是借的,。周小川對(duì)首付貸的堅(jiān)決態(tài)度表明,，接下來(lái)一場(chǎng)圍剿首付貸的專項(xiàng)整治活動(dòng)必將開(kāi)始。首付貸被收監(jiān)以后,，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)受影響嗎,？

目前，有一些P2P平臺(tái)針對(duì)買房人的首付款提供信貸,，央行對(duì)此態(tài)度堅(jiān)決,。周小川表示，首先是這些平臺(tái)是否擁有資質(zhì)做這項(xiàng)貸款值得商榷,，其次,，買房人的首付不能是借的?！鞍蠢碚f(shuō)他要從事某項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)該查詢是否按照規(guī)矩申請(qǐng)有關(guān)資格,、符合資質(zhì)，像資本要求等規(guī)章制度,。再就是他的資金來(lái)源是什么,，如果動(dòng)用了其他一部分人委托的資金，是否和人家真正說(shuō)清楚了,，是否會(huì)給出資方帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn),，這是應(yīng)該清楚的?！敝苄〈ㄕf(shuō),。

央行副行長(zhǎng)潘功勝12日也表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)的資質(zhì),，是違法從事金融業(yè)務(wù)，而且這里面還存在著自我融資,、自我擔(dān)保,、搞資金池的現(xiàn)象,。“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù),，所提供的首付貸的產(chǎn)品不僅加大了居民購(gòu)房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性,，增加了金融風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)?！迸斯僬f(shuō),。

首付貸政策風(fēng)險(xiǎn)非常大

去年創(chuàng)造出的P2P、眾籌等場(chǎng)外配資高杠桿產(chǎn)品,，將中國(guó)股市搞出一個(gè)從未出現(xiàn)的“股災(zāi)”后，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)把眼睛又盯向了房市,。瞄準(zhǔn)了投機(jī)炒作,，放大房市資金杠桿，又出現(xiàn)了房市高杠桿場(chǎng)外配資,。這次瞄準(zhǔn)的是央行一降再降的房貸首付款,。

首付貸類產(chǎn)品的放貸端通常會(huì)把這些債權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品，放到P2P線上平臺(tái)讓普通投資者購(gòu)買從而賺取利差,，這就好比在去年股市好的時(shí)候,，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺(tái)推出股票配資的業(yè)務(wù)一樣。在前年曾經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出眾籌買房產(chǎn)品,。這是此類產(chǎn)品的變種,，或者說(shuō)其風(fēng)險(xiǎn)更大。

首付貸政策風(fēng)險(xiǎn)非常之大,。購(gòu)房者借助轉(zhuǎn)按揭,、眾籌、P2P等“加杠桿”手段,，使得限購(gòu)政策,、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易被突破。對(duì)此,，監(jiān)管者絕不會(huì)熟視無(wú)睹,。目前，已經(jīng)有嚴(yán)查此類加杠桿的監(jiān)管傳聞,。這種加杠桿行為,，很容易被發(fā)現(xiàn)和查處。這必將使得眾籌,、P2P平臺(tái)等“加杠桿”首付貸產(chǎn)品面臨較大政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn),。可以肯定的是，針對(duì)房市瘋狂加杠桿,，特別是場(chǎng)外首付貸之類的配資活動(dòng),，監(jiān)管部門肯定很快就會(huì)出手的。購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者必將承擔(dān)最終風(fēng)險(xiǎn),。

首付貸產(chǎn)品面臨的根本性風(fēng)險(xiǎn)在于畸高杠桿帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn),。首付貸產(chǎn)品使得購(gòu)房者零首付就可以購(gòu)房甚至投機(jī)投資炒房。這個(gè)前提是房?jī)r(jià)必須一直上漲,，至少要上漲幾十年之久,。一旦房?jī)r(jià)下跌或者暴跌，購(gòu)房者特別是投機(jī)性購(gòu)房者的資金鏈條立馬斷裂,，風(fēng)險(xiǎn)即可爆發(fā),。最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是最終債權(quán)人的銀行和購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者。

首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

首付貸產(chǎn)品面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)不可忽視,。房貸衍生品與股市不一樣,。股市的一個(gè)特性是變現(xiàn)能力強(qiáng)，而房貸周期長(zhǎng),、變現(xiàn)能力差,，在長(zhǎng)達(dá)幾十年的房貸月供周期中，肯定會(huì)遭遇利率上調(diào)等變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),。首付貸使得購(gòu)房人零首付就可以買房,，但同時(shí)購(gòu)房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購(gòu)房后接下來(lái)的負(fù)擔(dān)之重可想而知,。利息一旦上調(diào)或者購(gòu)房人收入一旦不穩(wěn)定,，就可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終還是貸款的銀行與購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者買單,。

首付貸產(chǎn)品的“跑路”風(fēng)險(xiǎn)不能排除,。深圳等一些城市是P2P等首付貸產(chǎn)品泛起地區(qū)。2015年深圳新房成交面積暴漲65%,，成交價(jià)格暴漲47%,，單價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)樓市的領(lǐng)頭羊,。今年以來(lái)繼續(xù)暴漲,，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)3月1日發(fā)布深圳2月樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元,，同比增長(zhǎng)72.12％,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳投資購(gòu)房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％,。深圳樓市炒房者眾多,，一些炒房者通過(guò)“假離婚”,、“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購(gòu)政策。

一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)從原來(lái)的40%降到30%,，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%,，如果房產(chǎn)商或者中介或者P2P平臺(tái)，再給買房的人提供10%到20%的首付貸,，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付,，房?jī)r(jià)也就沒(méi)頭沒(méi)腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%,、50%,。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。

房?jī)r(jià)已經(jīng)搖搖欲墜,，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能爆發(fā),。一旦爆發(fā)后，出售首付貸產(chǎn)品的P2P平臺(tái)以及炒房投機(jī)客們不排除跑路的可能,。這將使得購(gòu)買首付貸產(chǎn)品的投資者血本無(wú)歸,。

目前，中國(guó)房市狀況曾經(jīng)在2008年金融危機(jī)以前的美國(guó)見(jiàn)過(guò),，沒(méi)有任何收入的乞丐，中介都敢于給其融資買房,，最后爆發(fā)次貸危機(jī),，最終引爆全球金融危機(jī)。

這個(gè)狀況在上個(gè)世紀(jì)80年代的日本也見(jiàn)過(guò),，買房資金門檻極低,，投機(jī)投資炒房熱火朝天，最終是泡沫破滅,，整個(gè)經(jīng)濟(jì)至今沒(méi)有恢復(fù)元?dú)狻?/p>

這種狀況在去年的中國(guó)A股見(jiàn)過(guò),，高杠桿資金包括融資融券、眾籌,、P2P等場(chǎng)外配資瘋狂進(jìn)入股市,，最終使得中國(guó)歷史上的一場(chǎng)股災(zāi)爆發(fā)。

央行,、銀監(jiān)會(huì)要嚴(yán)查首付貸

目前房市里的資金不僅銀行貸款首付大幅度下降,，杠桿率也大幅度上升。去年釀造股災(zāi)的兇手之一的眾籌,、P2P等的場(chǎng)外配資搖身一變,、喬裝打扮，已經(jīng)進(jìn)入到了房市里,。這種狀況正在向一線城市以外的省會(huì)中心城市蔓延,。多層次加杠桿已經(jīng)使得樓市處于非常危險(xiǎn)之境地,。

不僅央行、銀監(jiān)會(huì)要嚴(yán)查首付貸,，主要是提供房貸的商業(yè)銀行更應(yīng)該嚴(yán)格調(diào)查貸款人的首付資金來(lái)源,，以保證自己的貸款安全。

疾呼廣大投資者：圍繞房市高杠桿投機(jī)炒作包裝出來(lái)的諸如眾籌,、P2P等首付貸產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)都非常大,，千萬(wàn)不要染指。

央行行長(zhǎng)周小川對(duì)首付貸的堅(jiān)決態(tài)度表明,，接下來(lái)一場(chǎng)圍剿首付貸的專項(xiàng)整治活動(dòng)必將開(kāi)始,。首付貸這個(gè)魔鬼被收監(jiān)以后，一線城市房?jī)r(jià)必將受到影響,。