【構(gòu)建一個法治化、動態(tài)化,、智能化的公租房后期管理制度,，既要借鑒國外經(jīng)驗，也要切合各地實際】

為促進社會公平,、滿足特定群體基本居住需求,，近年來國家加大了公租房建設等保障力度。2013年，我國安居工程覆蓋困難人群3158.10萬人,。然而,，據(jù)媒體報道，一些公租房小區(qū)的入住率不高,，“公租房”變“空租房”的現(xiàn)象不在少數(shù),。因此，公租房入住后的后期管理尤為關鍵,。

從各地情況看,，公租房后期管理主要存在如下問題：其一，由于居住群體特殊,，社會治安復雜,，再加上公租房物業(yè)管理的經(jīng)驗不足，公租房后期管理難度普遍較大,；其二,，公租房的教育、交通等配套設施不能完全滿足入住需要,；其三,，租金標準和收取有不盡合理之處，欠租,、轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象也不同程度存在,。尤其值得注意的是，公租房后期管理的法律法規(guī)不夠健全,，已有的一些地方性法規(guī),，往往沒能涵蓋公租房后期管理的全部內(nèi)容,。

我國建設管理公租房的時間較短,，經(jīng)驗不足，因此有必要借鑒其他國家及地區(qū)的有益經(jīng)驗,，樹立以滿足基本居住需要為核心的管理理念,。例如，公租房定價一般普遍較合理,，英國公房租戶實際房租支出占平均收入的比重不足10%,。再如，后期管護也是一項重要經(jīng)驗,，新加坡等地規(guī)定,，要定期對建筑、機械和電氣設備檢修,，對現(xiàn)有建筑物進行大修和升級,。而有效的后期管護，需要設立專門機構(gòu)，如瑞典公房經(jīng)營公司負責公房建設和經(jīng)營管理工作,，香港公屋則由兩個部門即房屋委員會和房屋署具體實施操作,。

公租房不僅僅是一處居所，更是人群聚集的社區(qū),，因此,，在公租房的后期管理中，要注重社區(qū)文化及社會建設,。在新加坡,，公共組屋區(qū)設計“鄰里中心”，最大限度滿足社區(qū)各類群體的需求,，同時格外重視培養(yǎng)家庭倫理和諧,，政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務。在香港,，當?shù)匾矊⑸鐓^(qū)義務工作者作為社區(qū)建設的重要力量,，義工服務機構(gòu)提供了2/3 以上的社區(qū)服務。

構(gòu)建一個法治化,、動態(tài)化,、智能化的公租房后期管理制度，既要借鑒國外經(jīng)驗,，也要切合各地實際,。實現(xiàn)這一目標，首先應制定具有針對性和操作性的法律制度,。根據(jù)十八屆四中全會提出的全面推進依法治國總要求,，公租房后期管理的法律法規(guī)在位階上應合理確定，以起到相應的法律效果,，內(nèi)容上盡可能涵蓋后期管理的全部事項,。公租房后期管理中的矛盾及難題，包括欠租轉(zhuǎn)租,、入住資格跟蹤以及租賃轉(zhuǎn)購買等,，均須用立法實現(xiàn)監(jiān)督管理。

作為公租房的推動者,，各地政府應該做好各項管理服務工作,。比如價格合適、生活及工作便利是公租房租賃者最主要考慮的因素,，因此,，應優(yōu)先做好針對性的后期服務管理。公租房的物業(yè)管理及社區(qū)建設,，還需要社會力量積極參與,。這不僅是社會建設的具體內(nèi)容,，也是公租房社區(qū)健康和諧的重要保障。

公租房具有明顯的社會福利性,，是我國邁向“居者有其屋”目標在法治框架內(nèi)的重大社會政策安排,。通過公租房制度實踐及其完善，以更好滿足公民基本的生存與發(fā)展需要,，將是國家可持續(xù)發(fā)展及全面深化改革的重要支撐,。

（作者為西南政法大學副教授）